Điệp khúc “rà soát”
Hàng trăm trái chủ, những người sở hữu lô trái phiếu NALCH2124001 trị giá 900 tỷ đồng do Nam Land phát hành ngày 13/7/2021 đang gửi đơn cầu cứu khắp nơi để xin “cơ chế” gỡ vướng cho dự án Shizen Home. Lý do vì tổ chức phát hành mất khả năng thanh toán nợ trái phiếu, do dự án là tài sản đảm bảo cho lô trái phiếu không được cấp phép mở bán nên không có dòng tiền.
Trong khi đó, mảnh đất hơn 10.000 m2 của dự án Shizen Home đã được Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào tháng 12/2015; UBND TP.HCM ban hành quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư vào tháng 1/2018; Sở Xây dựng TP.HCM cấp giấy phép xây dựng vào tháng 5/2021.
Thế nhưng, sau khi dự án hoàn thiện phần móng, đủ điều kiện đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh, trong năm 2022, chủ đầu tư và đối tác là Công ty TNHH Gotec Việt Nam đã 3 lần nộp hồ sơ lên Sở Xây dựng TP.HCM đề nghị cấp thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai thì cả 3 lần đều bị cơ quan này từ chối giải quyết.
Lần thứ nhất, song song với trả lại hồ sơ của Gotec Việt Nam, Sở Xây dựng TP.HCM gửi công văn xin ý kiến chỉ đạo và được UBND Thành phố ra văn bản giao Sở Tài nguyên và Môi trường phối hợp với các đơn vị liên quan tiến hành rà soát việc chuyển mục đích sử dụng đất, việc chuyển nhượng quyền sử dụng khu đất thực hiện dự án Shizen Home từ Công ty cổ phần Cảng Rau Quả cho Gotec Việt Nam vào năm 2015. Hai lần sau, Sở Xây dựng đều trả lời là Sở Tài nguyên và Môi trường vẫn đang rà soát, đề nghị Gotec Việt Nam liên hệ với cơ quan này để nắm tiến độ và phối hợp thực hiện.
Điều đáng nói là việc rà soát nguồn gốc khu đất dự án Shizen Home kéo dài suốt từ năm 2022 đến nay vẫn chưa có kết luận trả lời cho chủ đầu tư. Hệ quả là dự án không được mở bán nên tổ chức phát hành lô trái phiếu NALCH2124001 mất khả năng thanh toán từ tháng 7/2023 đến nay.
“Tắc” ở Sở Tài nguyên và Môi trường
Sau gần 3 năm kể từ lần đầu Nam Land nộp hồ sơ xin cấp phép mở bán dự án Shizen Home và gần 1 năm kể từ ngày UBND TP.HCM đồng ý cho phép xác nhận đủ điều kiện bán 50% diện tích sàn nhà tại dự án, sự việc lại được đưa về thời điểm ban đầu.
Trong gần 2 năm chờ đợi kết quả rà soát của Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, Nam Land, Gotec Việt Nam, đơn vị bảo lãnh phát hành trái phiếu là Công ty Chứng khoán Tân Việt (TVSI) và hơn 400 trái chủ Nam Land liên tục “gõ cửa” các cơ quan quản lý để xin “cơ chế” gỡ vướng cho dự án Shizen Home. Trong hành trình ấy xuất hiện một số dấu hiệu chuyển biến tích cực, nhưng “ánh sáng cuối đường hầm” vừa le lói đã vụt tắt.
Đầu năm 2023, với chủ trương tháo gỡ khó khăn và đồng hành với doanh nghiệp bất động sản sau giai đoạn đại dịch Covid-19 và khủng hoảng thị trường, UBND TP.HCM đã tổ chức nhiều cuộc họp với đại diện các sở, ngành và một số công ty bất động sản có dự án vướng mắc, trong đó có dự án Shizen Home. Trên tinh thần đó, tháng 4/2023, UBND Thành phố đã có chủ trương đồng ý cho phép xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai (theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014) đối với 50% diện tích sàn nhà ở tại dự án Shizen Home.
Tiếp đó, trong cuộc họp ngày 10/5/2023 tại Sở Xây dựng TP.HCM, Nam Land được yêu cầu phải xoá bớt biện pháp thế chấp quyền tài sản bị trùng lặp tại dự án Shizen Home. Với mong muốn sớm kết thúc vụ việc để giải quyết cho 50% diện tích sàn nhà dự án được mở bán, Gotec Việt Nam đã cùng với Nam Land, TVSI và đơn vị quản lý tài sản đảm bảo là Vietcombank - Chi nhánh Tân Định tiến hành họp lấy ý kiến trái chủ và ra nghị quyết chấp thuận đề nghị của Sở Xây dựng TP.HCM.
Sau đó, Gotec Việt Nam nộp hồ sơ xin cấp phép mở bán dự án Shizen Home lần thứ tư vào tháng 12/2023. Tuy nhiên, Sở Xây dựng vẫn trả lại hồ sơ với lý do cũ là chờ Sở Tài nguyên và Môi trường rà soát, đồng thời chờ ý kiến về việc điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án của Sở Kế hoạch và Đầu tư (do dự án quá thời hạn hoàn thành và nghiệm thu trong giấy phép cũ là 31/12/2022 nên Gotec Việt Nam đang xin phép điều chỉnh tiến độ dự án).
Ngày 18/1/2024, Phó chủ tịch UBND TP.HCM Bùi Xuân Cường đã chủ trì cuộc họp lắng nghe ý kiến các sở, ngành về việc rà soát dự án Shizen Home; sau đó tiếp tục chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường khẩn trương rà soát các nội dung Thành phố đã chỉ đạo.
Ông Nguyễn Thúc Anh Thi, Giám đốc Nam Land cho biết: “Sau gần 3 năm kể từ lần đầu chúng tôi nộp hồ sơ xin cấp phép mở bán (dự án Shizen Home) và gần 1 năm kể từ ngày UBND Thành phố đồng ý cho phép xác nhận đủ điều kiện bán 50% diện tích sàn nhà tại dự án, sự việc lại được đưa về thời điểm ban đầu”.
Ở một diễn biến khác, vào tháng 11/2023, trong khi chờ cơ quan quản lý tháo gỡ khó khăn pháp lý cho dự án Shizen Home, Gotec Việt Nam đã chủ động tìm kiếm giải pháp bằng cách gửi giấy đề nghị cấp tín dụng cho dự án đến HDBank - Chi nhánh Gia Định. Ngay sau đó, HDBank gửi văn bản trả lời là đồng ý về mặt chủ trương về việc cấp tín dụng tài trợ dự án Shizen Home trị giá 960 tỷ đồng, với một số điều kiện đi kèm, trong đó dự án phải có giấy phép mở bán.
Từ đầu năm 2024 đến nay, hơn 400 trái chủ Nam Land gửi đơn kêu cứu đến hơn 20 cơ quan quản lý ở cả Trung ương và địa phương, trong đó có Tổ công tác “giải cứu” các dự án bất động sản của Thủ tướng Chính phủ. Ngày 15/4/2024, bộ phận tiếp dân của Bộ Xây dựng đã nhận đơn cầu cứu mà các trái chủ gửi đến Tổ công tác và cho biết sẽ giải quyết theo trình tự quy định.
Liên quan đến tiến độ điều chỉnh dự án Shizen Home, ngày 22/4/2024, Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.HCM có văn bản trả lời trái chủ Nam Land là hiện vẫn chưa nhận được ý kiến của Sở Tài nguyên và Môi trường để tổng hợp ý kiến nhằm tham mưu cho UBND Thành phố về việc điều chỉnh dự án.
Như vậy, dù ở khía cạnh nào, chỗ “tắc” vẫn là Sở Tài nguyên và Môi trường. Mới đây nhất, ngày 8/5/2024, tại buổi làm việc giữa bộ phận tiếp dân của Sở Tài nguyên và Môi trường với một nhóm trái chủ Nam Land, hai bên đã ký biên bản làm việc, trong đó phía Sở cho biết sẽ có văn bản trình UBND Thành phố và gửi Sở Kế hoạch và Đầu tư về hai nội dung rà soát nói trên trong tháng 5/2024.
Theo luật sư Phạm Quang Xá (Giám đốc Công ty Luật XTVN, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội), việc Sở Xây dựng TP.HCM 4 lần trả lại hồ sơ xin cấp phép mở bán dự án Shizen Home, trong đó cả 4 lần vì lý do chờ Sở Tài nguyên và Môi trường rà soát nguồn gốc đất, riêng lần thứ tư thêm lý do chờ Sở Kế hoạch và Đầu tư có ý kiến gia hạn thời gian dự án là thiếu căn cứ. Gotec Việt Nam là bên thứ ba ngay tình, nhận chuyển nhượng dự án sau khi dự án được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên không có trách nhiệm phải chờ rà soát nguồn gốc đất mới được thực hiện quyền liên quan đến tài sản của mình.
“Ngoài ra, chủ trương cho phép dự án mở bán 50% diện tích của UBND TP.HCM không đề cập đến điều kiện phải hoàn thiện việc điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án”, luật sư Phạm Quang Xá nói và nhấn mạnh, dù kết quả thế nào, cơ quan quản lý cần nhanh chóng có câu trả lời cuối cùng cho chủ đầu tư.