Nhà ở vẫn là phân khúc diễn ra các hoạt động M&A sôi động nhất. Ảnh: thành Nguyễn.
Với hoạt động M&A, quan sát động thái từ các nhà đầu tư giai đoạn đầu năm 2022, bà thấy mức độ quan tâm của nhà đầu tư ra sao?
 |
Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam |
Trong quý I/2022, thị trường đã chứng kiến nhiều thương vụ ‘bom tấn’, điển hình như thương vụ Novaland mua lại dự án Kenton Node tại xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè (TP.HCM) từ Công ty TNHH Xây dựng sản xuất Thương mại Tài Nguyên, hay thương vụ Viva Land mua lại tòa nhà văn phòng Capital Place trên đường Liễu Giai, quận Ba Đình (Hà Nội) từ CapitaLand Development.
Ngoài ra, còn phải kể đến dự án Tòa nhà Saigon One Tower có vị trí đắc địa tại quận 1, TP.HCM cũng được Viva Land hồi sinh và đổi tên là IFC One Saigon. Một thương vụ đáng chú ý khác là Masterise Homes thâu tóm dự án Sài Gòn Bình An và đổi tên thành The Global City.
Cushman & Wakefield dự báo năm 2022 sẽ là một năm nổi trội với hàng loạt các thương vụ M&A đình đám.
Theo quan sát của bà, sản phẩm nào đang được săn đón?
Theo dữ liệu tổng hợp bởi RCA Analytics và Cushman & Wakefield trong giai đoạn 2020 - 2021, thị trường nhà ở vẫn là phân khúc sôi động nhất với tổng giá trị của các thương vụ đạt 683 triệu USD, phân khúc này sẽ tiếp tục là ngôi sao sáng trong năm nay nhờ vào gói đầu tư hạ tầng 114.000 tỷ đồng đã được Quốc hội thông qua.
Đứng thứ hai là thị trường bất động sản công nghiệp với 558 triệu USD, với nhiều hoạt động sôi nổi đến từ các nhà đầu tư nước ngoài như BWID, Emergent, LOGOS, JD, Cainiao. Chúng tôi dự báo, thị trường bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục bứt phá trong năm 2022.
Bên cạnh đó, nhờ vào việc mở cửa lại các đường bay quốc tế, thị trường sẽ chứng kiến câu chuyện phục hồi mạnh mẽ ở các mảng bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, văn phòng, bán lẻ, vốn đã bị kìm hãm trong thời gian qua.
 |
Nhiều dự án đang được khởi động lại sau thời gian dài chịu ảnh hưởng từ dịch bệnh. Ảnh: Thành Nguyễn. |
Bà có nhận thấy sự thay đổi nào về “khẩu vị” của nhà đầu tư?
Tác động của dịch Covid-19 đã khiến các nhà đầu tư phải “tư duy lại” về chiến lược phát triển tài sản. Chúng tôi dự báo, các loại tài sản ứng dụng như kho lạnh, kho dược, trung tâm dữ liệu, trường học, viện dưỡng lão, trung tâm chăm sóc sức khoẻ và y tế sẽ là những phân khúc ngách được nhà đầu tư phân bổ dòng vốn nhiều hơn.
Hiện giai đoạn khó khăn nhất do Covid gây ra đang dần qua, tuy nhiên các dự án đủ điều kiện chuyển nhượng lại chưa nhiều, vậy hiện thị trường là của bên mua hay bên bán?
Có một thực tế là hiện tại, rất nhiều doanh nghiệp bất động sản đang triển khai các chiến lược nhằm tiếp tục tìm kiếm và thâu tóm các quỹ đất chuẩn bị cho giai đoạn tiếp theo, nhưng vẫn khó khăn vẫn còn đó. Lý do không đến từ Covid-19, mà còn do quỹ đất sạch cũng ngày càng khan hiếm, thủ tục chuyển nhượng và hành lang pháp lý còn nhiều vướng mắc.
Nguyên nhân tiếp theo là khoảng cách về mức giá kỳ vọng giữa bên bán và bên mua vẫn còn chênh lệch khá lớn, điều này làm kéo dài thời gian thương lượng và hoàn tất giao dịch. Các nhà đầu tư và chủ sở hữu có thể tìm đến những đơn vị tư vấn đầu tư và thẩm định giá chuyên nghiệp để có thể rút ngắn khoảng cách về giá ở mức hợp lý cho cả hai bên.
Sắp tới, Chính phủ đã thống nhất xây dựng Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, sẽ trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ tư, tháng 10/2022. Đồng thời, có đề nghị trình Quốc hội cho ý kiến và thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) để tạo cơ sở pháp lý đối với hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất.
Khi được thông qua, các sắc luật này sẽ có tác động lớn đến thị trường bất động sản: Hàng loạt vấn đề tồn tại liên quan đến thị trường bất động sản như hoạt động đầu tư, thủ tục pháp lý vì hệ thống pháp luật liên quan hiện đã dần hoàn thiện nên không còn mâu thuẫn giữa các quy định trong hệ thống pháp luật về đầu tư. Điều này sẽ gỡ bỏ nhiều rào cản hiện hữu cho các hoạt động M&A bất động sản trong năm nay.
Về tính chất thương vụ, bà có nhận thấy sự chuyển biến nào không: tỷ lệ của thâu tóm/hợp tác; vai trò của khối nội/khối ngoại trong vai trò bên mua/bên bán?
Trước đây, các thương vụ M&A thường được xem đơn giản là thâu tóm, thao túng, “cá lớn nuốt cá bé”. Giờ đây, các thương vụ đang chuyển sang hợp tác hai bên cùng có lợi. Các nhà đầu tư ngoại mong muốn hợp tác, tôn trọng đối tác địa phương vì hiểu thị trường, đảm bảo quỹ đất sạch. Những giao dịch vẫn mang tính chất hợp tác, nhà đầu tư Việt Nam có thể giữ lại 15 - 20%, có trường hợp là 50 - 50.
Trong thương vụ M&A ở Việt Nam, khối nội có lợi thế là am hiểu pháp lý và khả năng tiếp cận nguồn đất sạch với giá cạnh tranh. Trong khi đó, khối ngoại ngoài vai trò cấp vốn, còn đem lại nhiều thứ quý giá khác như kinh nghiệm, chiến lược phát triển, ý tưởng thiết kế.
Điều này có thể thấy rõ qua diện mạo của các khu đô thị ở các vùng vệ tinh của TP.HCM và Hà Nội, sau khi có sự tham gia của chủ đầu tư Nhật Bản, ví dụ như thiết kế đậm chất Nhật như công viên, hồ cảnh, lối đi bộ, onsen của Vinhomes và Mitsubishi, Ecopark và Nomura, Nam Long.
