Lĩnh vực môi giới bất động sản đang có sự cạnh tranh khốc liệt.
Nhà đầu tư thận trọng
Theo một môi giới của Công ty Chứng khoán SSI, đơn vị thực hiện chào bán cổ phiếu DXS, đến ngày 29/3/2021 mới chính thức có giá chào bán, nhưng dự kiến trong khoảng 33.000 - 37.000 đồng/cổ phiếu.
Theo một môi giới khác, SSI thăm dò nhu cầu mua của nhà đầu tư để xác định giá phát hành cho DXS, mức giá dao động trong khoảng 34.000 - 37.000 đồng/cổ phiếu, gần đây giảm xuống còn 29.000 - 33.000 đồng/cổ phiếu.
DXS đang nắm giữ mảng bất động sản của DXG, quản trị xuyên suốt hoạt động hệ thống các công ty bất động sản từ Bắc đến Nam. Lợi nhuận gộp mảng dịch vụ bất động sản của DXS luôn giữ tỷ trọng cao trong cơ cấu lợi nhuận của DXG, trung bình 5 năm qua (2015 - 2020) là hơn 35%.
Trên thị trường, không ít nhà đầu tư mách nhau về cơ hội đầu tư vào cổ phiếu DXS. Tuy nhiên, một số nhà đầu tư dày dặn kinh nghiệm tỏ ra thận trọng với cổ phiếu chưa lên sàn, nhất là khi họ từng “ngậm trái đắng” trong quá khứ, giá giảm và bị chôn vốn sau khi tham gia IPO.
Một nhà đầu tư nhận xét, trường hợp DXS, doanh nghiệp này dự kiến sẽ lên sàn sau IPO nên yếu tố thanh khoản không đáng ngại, nhưng nếu xác định giá mua không hợp lý, tức ở mức cao so với giá trị thực, hoặc nhận định sai về quan hệ cung - cầu và triển vọng doanh nghiệp cũng như xu hướng thị trường chứng khoán sẽ đối mặt với nguy cơ thua lỗ.
Ông P.V.Minh, một nhà đầu tư tại Hà Nội cho biết, trong những năm qua, không ít cổ phiếu sau IPO có giá giảm. Có những đợt IPO mang lại cơ hội thu lợi cao, nhưng chủ yếu là cơ hội lướt sóng. Cụ thể, giá cổ phiếu tăng khi lên sàn, nhà đầu tư nhanh tay bán ra sẽ hiện thực hóa được lợi nhuận, còn đa số rơi vào tình cảnh thua lỗ vì giá quay đầu lao dốc.
Về vấn đề này, ông Phan Dũng Khánh, Giám đốc Tư vấn Đầu tư, Công ty Chứng khoán Maybank Kim Eng cảnh báo: “Trước khi lên sàn, hầu như doanh nghiệp nào cũng sẽ tân trang lại tài hình tài chính, dẫn tới thời gian đầu khi niêm yết, giá cổ phiếu thường tăng cao, nhưng sau đó sẽ giảm mạnh. Thậm chí, nhiều cổ phiếu sau nhiều năm vẫn không thể quay trở lại mức giá ban đầu”.
Một số điểm đáng lưu ý
DXS được thành lập năm 2003, vốn điều lệ ban đầu 800 tỷ đồng, hiện đã tăng lên 3.225 tỷ đồng, là công ty con của Công ty cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (DXG), với tỷ lệ sở hữu 84,19% vốn điều lệ.
Công ty có kế hoạch chào bán hơn 71,66 triệu cổ phiếu, bao gồm 35,83 triệu đơn vị của cổ đông hiện hữu (tức cổ đông hiện hữu bán ra cổ phiếu, giảm tỷ lệ sở hữu trước khi niêm yết) và tối đa 35,83 triệu đơn vị phát hành thêm.
Năm 2020, công ty mẹ của DXS là DXG ghi nhận doanh thu 2.890,7 tỷ đồng, giảm 50,3% so với năm 2019; lợi nhuận sau thuế âm 495,7 tỷ đồng (năm 2019 lãi 1.216,5 tỷ đồng). Theo đó, cổ phiếu DXG vừa bị HOSE đưa vào diện cảnh báo kể từ ngày 31/3/2021. Trước đó, cổ phiếu DXG nằm trong danh sách không đủ điều kiện giao dịch ký quỹ.
Nếu IPO thành công, 50% lượng tiền từ đợt chào bán sẽ thuộc về các cổ đông hiện hữu, 50% thuộc về DXS và vốn điều lệ của Công ty sẽ tăng từ 3.225 tỷ đồng lên 3.583 tỷ đồng.
Năm 2020, DXS đạt 3.249 tỷ đồng doanh thu, giảm 20,6%; lợi nhuận sau thuế 1.136 tỷ đồng, giảm 30% so với năm 2019; thu nhập trên mỗi cổ phiếu (EPS) hơn 3.500 đồng.
Với giá dự kiến 33.000 - 37.000 đồng/cổ phiếu, hệ số định giá P/E của DXS khoảng 9 - 10 lần, không cao so với nhiều doanh nghiệp trong ngành bất động sản.
Tuy nhiên, DXS là công ty dịch vụ, khác với các chủ đầu tư phát triển dự án bất động sản. Đây là lĩnh vực cạnh tranh khốc liệt, phụ thuộc nhiều vào thị trường và khó có thể chủ động trong các phương án kinh doanh. Do đó, khả năng duy trì lợi nhuận bền vững không được đánh giá cao.
Một ví dụ dễ thấy với các đơn vị phân phối bất động sản hiện nay là việc trả doanh thu bằng sản phẩm. Chẳng hạn, doanh thu của DXS năm 2020 là 3.249 tỷ đồng, trong khi doanh thu mảng dịch vụ bất động sản trong báo cáo tài chính hợp nhất kiểm toán 2020 của DXG là 1.932 tỷ đồng.
Chênh lệch lớn là do doanh thu nội bộ của DXS với các dự án của DXG, bên cạnh đó là thỏa thuận môi giới của DXS với các chủ đầu tư, một phần hoa hồng nhận được là các sản phẩm bất động sản. Khi DXS hoàn thành việc bán các sản phẩm này mới có dòng tiền thực.
Trong một báo cáo giới thiệu về DXS của SSI, các hoạt động của DXS được liệt kê gồm môi giới truyền thống và môi giới tư vấn toàn diện, quản lý dự án, dịch vụ tài chính... Thị trường chưa ghi nhận những dự án được DXS quản lý và cung cấp dịch vụ tài chính. Được biết, đối thủ phía sau của DXS là Cenland chỉ có 2 nghiệp vụ môi giới và đối thủ đứng vị trí thứ ba là Hải Phát chỉ có dịch vụ môi giới truyền thống.
Một yếu tố khác đáng cân nhắc trước khi tham gia đợt IPO của DXS là thời điểm niêm yết cổ phiếu dự kiến ngày 24/5/2021. Thời điểm này, sàn HOSE nhiều khả năng vẫn đang chịu áp lực nghẽn lệnh và thông điệp mới đây của lãnh đạo HOSE là Sở sẽ không cấp phép niêm yết mới do nghẽn lệnh.
