Tình thế đảo ngược
Cách đây 20 năm, nói đến thị trường bất động sản TP.HCM, tâm điểm được chú ý nhiều nhất thuộc về các khu vực phía Nam như quận 7, huyện Nhà Bè, một phần của huyện Bình Chánh - được xem là mạnh nhất về quy mô thị trường, giá cả và sự hấp dẫn người ở, trong đó Khu đô thị Phú Mỹ Hưng trở thành “đầu tàu” trong sự phát triển này.
Còn khu vực phía Đông như quận 2, quận 9, quận Thủ Đức hay xa hơn là Bình Dương, Đồng Nai… vẫn manh mún, thiếu sức hút nhà đầu tư.
Tuy nhiên, hiện tại, tình hình đã đảo ngược. Trong hầu hết các báo cáo từ các đơn vị nghiên cứu thị trường đều cho thấy, bất động sản phía Đông luôn mang tính đại diện cho thị trường TP.HCM cả về nguồn cung lẫn thanh khoản.
Theo phân tích của nhiều chuyên gia, khu Đông trong những năm qua luôn có sự tăng trưởng gấp 3-4 lần so với khu Nam và Tây. Xét về nguồn hàng và giá trị vốn hóa, khảo sát của nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, khu Đông luôn chiếm tỷ trọng lớn, lên tới 50-60%.
Báo cáo thị trường quý III/2025 của DKRA Group cho biết, nguồn cung căn hộ sơ cấp tại TP.HCM và vùng phụ cận đạt hơn 15.000 căn, tăng 15% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, khu Đông tiếp tục dẫn đầu, chiếm khoảng 96,8% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường.
Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cũng cho hay, hầu hết các dự án cao cấp đều đang tập trung tại phía Đông TP.HCM và đà tăng giá mạnh của bất động sản khu vực này đến từ 2 yếu tố then chốt là nguồn cung cao cấp chiếm tỷ trọng lớn và hạ tầng phát triển vượt trội.
Theo ông Tuấn, từ năm 2024 đến nay, khoảng 80% nguồn cung mở bán mới tại khu Đông là nhà cao cấp. Điều này đã kéo mặt bằng giá nhà nơi đây cao vượt mức trung bình toàn thành phố.
Không chỉ lớn về quy mô thị trường, bất động sản phía Đông cũng thể hiện sự vượt trội về đà tăng giá. Ông Trần Khánh Quang - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa cho biết, mức độ tăng giá trong 10 năm qua của khu Đông đạt trung bình từ 50-70%, trong khi khu Nam là 10-20%. Diễn biến tăng giá nhanh đã khiến thị trường phía Đông thu hút mạnh dòng vốn đầu tư gấp nhiều lần so với các khu vực khác.
Một xu thế đáng chú ý nữa diễn ra trong những năm qua là thị trường bất động sản phía Đông TP.HCM ngày càng trở nên hấp dẫn hơn đối với người có nhu cầu về nhà ở thực. Theo ông Dương Minh Tiến - Phó tổng giám đốc Công ty DKES, thời gian gần đây xuất hiện hiện tượng nhiều người ở khu vực phía Nam và Tây chuyển sang khu Đông để mua nhà sinh sống.
“Xu hướng này xuất phát từ việc nhiều nơi ở phía Tây và Nam bị quá tải đô thị, thường xuyên bị kẹt xe, ngập nước, trong khi khu vực phía Đông có địa hình cao ráo, đồng thời có hướng quy hoạch mở về hạ tầng, giáo dục, y tế…”, ông Tiến nói và cho biết thêm, qua các cuộc khảo sát xu hướng của khách hàng mua nhà để ở, phần lớn cũng chọn khu Đông là khu vực ưu tiên. Do vậy, nhiều khả năng sự dịch chuyển này sẽ còn diễn ra mạnh hơn trong thời gian tới.
| |
Khu Đông TP.HCM được hưởng lợi từ chính sách phát triển hạ tầng mạnh mẽ. Ảnh: Lê Toàn. |
Theo các chuyên gia, sau khi sáp nhập địa giới hành chính, sự phân hóa của thị trường bất động sản TP.HCM càng trở nên rõ nét hơn. Dòng vốn đầu tư thời gian qua có xu hướng dịch chuyển mạnh mẽ sang khu vực phía Đông, ngoài khu vực TP. Thủ Đức cũ, thì Bình Dương sau sáp nhập vào TP.HCM đang trở thành “điểm nóng” mới.
Báo cáo thị trường quý III/2025 của Batdongsan.com.vn cho thấy, so với đầu năm, mức độ quan tâm bất động sản Bình Dương tăng tới 165%, bỏ xa các khu vực khác. Đồng thời, Bình Dương chiếm tới 84% tổng mức độ quan tâm toàn miền Nam và đứng đầu với chỉ số 100.
Vì sao hấp dẫn?
Lý giải nguyên nhân thị trường bất động sản phía Đông ngày càng trở nên hấp dẫn, các chuyên gia cho rằng, có nhiều yếu tố thúc đẩy các doanh nghiệp ngành bất động sản đổ về đẩy phát triển dự án, tạo nên nguồn cung lớn như hiện nay.
“Hiện tại, khu vực phía Đông TP.HCM tập trung hầu hết các dự án từ cao cấp đến bình dân, đặc biệt là sau khi sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu. Cả 2 khu vực này đều thuộc phía Đông Bắc và Đông Nam của TP.HCM, nên nguồn cung bất động sản trong tương lai sẽ còn tăng mạnh”, ông Nguyễn Thanh Sang - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản SG Holdings nhận định.
Cũng theo ông Sang, khu Đông TP.HCM, cụ thể là khu vực TP. Thủ Đức cũ được quy hoạch với nhiều phân khu có vị trí chiến lược.
Bán đảo Thủ Thiêm với vị trí liền kế khu trung tâm được quy hoạch trở thành trung tâm tài chính mới, với quỹ đất sạch và quy trình đấu giá công khai đã thu hút được nhiều nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài.
Bên cạnh đó, khu vực này đang tiếp tục hình thành các đô thị vệ tinh. Ngoài những nơi đã phát triển như Thảo Điền hay An Phú, các khu vực như Làng đại học hay Khu công nghệ cao hiện vẫn còn quỹ đất sẵn sàng đón dòng vốn đầu tư lớn với tiềm năng thu hút lao động, cũng như tiếp tục phát triển các khu dân cư mới.
Theo các chuyên gia, phía Đông TP.HCM trước đây chưa được đầu tư đúng mức, nay được hưởng lợi từ chính sách phát triển hạ tầng mạnh mẽ. Thêm nữa, khu Đông có vị trí cửa ngõ phát triển liên vùng từ TP.HCM đi các tỉnh Đông Nam Bộ, với độ cao cốt san nền vượt trội, nền đất cứng, rất phù hợp để phát triển đô thị vì ít tốn kém chi phí xây dựng.
Mặt khác, khu Đông có quỹ đất lớn, được triển khai sau nên quy hoạch đồng bộ hơn các khu vực khác và đặc biệt hơn cả là diện mạo khu này đang “thay da đổi thịt” từng ngày. Đây là những yếu tố khiến cho các nhà phát triển bất động sản đua nhau tiến về phía Đông.
Tại hội thảo “Tầm nhìn phát triển đô thị TP.HCM hướng tới mục tiêu xây dựng thành phố sống tốt” diễn ra mới đây, các chuyên gia cho rằng, trong công tác quy hoạch đô thị, TP.HCM cần phải “nhìn rộng, trông xa”, thay vì hướng về những huyện Bình Chánh, Nhà Bè… vốn có nền đất yếu, thường xuyên úng ngập, cần tập trung phát triển đô thị về phía Đông - nơi đang hội tụ nhiều động lực tăng trưởng như sân bay Long Thành và hàng loạt hệ thống hạ tầng kết nối để hình thành nên một trung tâm đô thị hiện đại.