Nhà đầu tư rời vùng ven
Cách đây vài năm, cuối tuần nào ông Nguyễn Minh Sương - một nhà đầu tư lâu năm tại TP.HCM, cũng rong ruổi khắp các vùng ven để săn đất. Từ Đồng Nai tới Bảo Lộc, thậm chí ra tận Tây Nguyên..., nơi nào có thông tin chuẩn bị làm đường hay quy hoạch khu công nghiệp, nơi đó có dấu chân của nhà đầu tư này.
“Ngày đó, chỉ cần nghe sắp mở đường là xuống tiền. Ai cũng tin mua càng xa, biên lợi nhuận càng lớn. Nhưng sau giai đoạn thị trường trầm lắng, nhiều lô đất từng được kỳ vọng tăng giá rơi vào cảnh khó chuyển nhượng. Tôi bị chôn vốn nhiều năm vì thiếu thanh khoản”, ông kể.
Cũng trong hoàn cảnh tương tự, anh Mai Kiến Quốc - một nhà đầu tư có hơn 10 năm kinh nghiệm trên thị trường bất động sản phía Nam cho biết, trước đây từng dành phần lớn danh mục cho đất nền vùng ven với kỳ vọng tăng giá theo quy hoạch. Tuy nhiên, sau giai đoạn thị trường điều chỉnh, chiến lược đầu tư đã thay đổi đáng kể.
“Hiện tôi không còn ưu tiên những khu vực chỉ có câu chuyện quy hoạch trong tương lai. Thay vào đó là tìm những sản phẩm đã nhìn thấy hạ tầng, nhìn thấy cư dân và đặc biệt là có thể khai thác ngay. Những dự án nằm gần các tuyến metro đáp ứng được tiêu chí đó”, nhà đầu tư này chia sẻ.
Không chỉ 2 trường hợp trên, nhiều nhà đầu tư bất động sản tại TP.HCM cũng đang thay đổi cách tiếp cận. Bởi metro không đơn thuần là một công trình giao thông, mỗi nhà ga được xem như một “điểm hút” dân cư, thương mại và dịch vụ. Nơi dòng người tập trung cũng là nơi bất động sản có thêm cơ hội khai thác, từ cho thuê, kinh doanh… đến gia tăng giá trị theo thời gian.
Đơn cử, sau khi tuyến metro số 1 đi vào vận hành, giá căn hộ dọc tuyến đã tăng trung bình từ 35-70% so với thời điểm mở bán trong giai đoạn 2015-2023, cá biệt có dự án ghi nhận mức tăng gấp đôi. Riêng khu vực quanh ga An Phú, giá căn hộ từ mức 28-36 triệu đồng/m2 cách đây hơn 10 năm, hiện phổ biến trong khoảng 70-120 triệu đồng/m2.
Không chỉ giá bán, thị trường cho thuê cũng ghi nhận diễn biến tích cực. Căn hộ 2 phòng ngủ dọc tuyến metro số 1 tại khu vực quận 2 cũ hiện được cho thuê với giá 17-29 triệu đồng/tháng; khu vực quận 9 và TP. Thủ Đức cũ dao động từ 9-11 triệu đồng/tháng, tăng khoảng 5-7% so với cùng kỳ năm trước. Một số dự án cao cấp quanh khu vực An Phú còn ghi nhận mức tăng giá thuê trên 10%.
Ông Troy Griffiths - Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam nhận định, metro đang từng bước tái định hình giá trị bất động sản dọc hành lang tuyến. Như tại tuyến metro số 1, ngay từ khi dự án được công bố, các bất động sản nằm gần nhà ga đã ghi nhận mức tăng giá khoảng 15-25%. Khi chính thức vận hành, hiệu ứng này tiếp tục được củng cố, đặc biệt tại các dự án nằm dọc tuyến và nhà ga trọng điểm.
“Metro không chỉ cải thiện khả năng di chuyển, mà còn nâng cao chất lượng môi trường sống, giảm ùn tắc, tiết kiệm chi phí đi lại và qua đó gia tăng sức hấp dẫn của bất động sản nằm dọc tuyến”, ông Troy Griffiths nhấn mạnh.
Hơn nữa, sự thay đổi “khẩu vị” của nhà đầu tư cũng diễn ra cùng thời điểm TP.HCM bước vào giai đoạn tăng tốc phát triển hệ thống đường sắt đô thị. Sau khi tuyến metro số 1 đi vào vận hành, Thành phố sẽ tiếp tục mở rộng mạng lưới kết nối liên vùng, tạo kỳ vọng hình thành những cực tăng trưởng mới dọc các hành lang giao thông công cộng.
Theo Ban Quản lý Đường sắt đô thị TP.HCM (MAUR), từ nay đến cuối năm, Thành phố dự kiến khởi công thêm 4 dự án gồm tuyến đường sắt Thủ Thiêm - Long Thành; tuyến metro Thành phố mới Bình Dương - Suối Tiên; tuyến metro TP. Thủ Dầu Một - TP.HCM và tuyến metro số 6 (giai đoạn 1 kết nối sân bay Tân Sơn Nhất với khu vực Phú Hữu).
Doanh nghiệp cũng đổi hướng
Không chỉ nhà đầu tư cá nhân thay đổi khẩu vị, các doanh nghiệp bất động sản cũng đang điều chỉnh chiến lược phát triển dự án theo các hành lang metro và đường sắt đô thị. Xu hướng này thể hiện rõ qua hàng loạt thương vụ M&A diễn ra thời gian gần đây.
Đơn cử, Mitsubishi Corporation đã nhận chuyển nhượng dự án Thuận An 1 quy mô 1,8 ha từ Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt để phát triển dự án mang tên Monrei Saigon. Trong khi đó, Công ty TNHH Xây dựng B-ONE TECH cùng các nhà đầu tư trong hệ sinh thái Bcons cũng nhận chuyển nhượng dự án Thuận An 2 từ Phát Đạt.
Từ nay đến cuối năm, TP.HCM dự kiến khởi công thêm 4 dự án gồm tuyến đường sắt Thủ Thiêm - Long Thành; tuyến metro Thành phố mới Bình Dương - Suối Tiên; tuyến metro TP. Thủ Dầu Một - TP.HCM và tuyến metro số 6 (giai đoạn 1 kết nối sân bay Tân Sơn Nhất với khu vực Phú Hữu).
Điểm chung của các dự án này là đều nằm trong khu vực được hưởng lợi từ hệ thống hạ tầng kết nối khu Đông Bắc TP.HCM, gồm Quốc lộ 13, đường Vành đai 3 và các tuyến metro dự kiến triển khai trong thời gian tới. Khi mạng lưới giao thông hoàn thiện, khả năng kết nối với trung tâm TP.HCM và các khu công nghiệp lớn sẽ được cải thiện đáng kể, qua đó gia tăng sức hấp dẫn của các dự án.
Bên cạnh các thương vụ M&A, nguồn cung mới trên thị trường cũng dịch chuyển theo xu hướng “bám metro”. Tại khu Nam, nhiều đại đô thị như Vinhomes Phước Vĩnh Tây, T&T City Millennia hay Khu đô thị Phước Lại… đều được phát triển tại những khu vực có quy hoạch kết nối với mạng lưới đường sắt đô thị trong tương lai.
Trong khi đó, khu Đông và khu vực giáp ranh Bình Dương cũ ghi nhận sự ra mắt của hàng loạt dự án mới như The Emerald Boulevard, The Emerald 68, A&T Saigon Riverside, Eco Xuân Sky, La Pura…
Đại diện Công ty cổ phần Đầu tư Metro Star (thuộc CT Group) cho biết, doanh nghiệp này đã nghiên cứu mô hình TOD ngay từ khi TP.HCM bắt đầu quy hoạch các tuyến metro. Metro Star đang phát triển chuỗi hơn 50 dự án Green TOD dọc các tuyến metro tại TP.HCM.
Mô hình này không chỉ tận dụng lợi thế hạ tầng giao thông, mà còn hướng tới phát triển các đô thị tích hợp, kết hợp không gian sống, thương mại, công nghệ và các giải pháp phát triển bền vững.
“Chúng tôi sẽ tiếp tục hoàn thiện mô hình này như một đề tài khoa học thực tiễn tiêu biểu trong quá trình phát triển các đại đô thị ở Việt Nam cũng như khu vực”, vị này nói.
Theo các chuyên gia, sự dịch chuyển của dòng vốn về các dự án gắn với metro không phải là một hiện tượng ngắn hạn, mà phản ánh quá trình tái cấu trúc không gian đô thị của TP.HCM sau khi mở rộng địa giới hành chính.
PGS-TS. Nguyễn Minh Hòa - chuyên gia đô thị cho rằng, khái niệm “trung tâm TP.HCM” hiện nay đã khác trước rất nhiều. Nếu như trước đây khu vực trung tâm chủ yếu được hiểu là các quận nội thành cũ, thì sau khi sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, không gian phát triển của TP.HCM đã mở rộng đáng kể.
Những khu vực từng được xem là vùng ven như quận 9, quận 12 cũ hay các đô thị Dĩ An, Thuận An của Bình Dương trước đây đang dần trở thành những trung tâm mới nhờ hệ thống hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện.
Việc dòng tiền dịch chuyển về các khu vực này là hệ quả tất yếu khi TP.HCM phát triển theo mô hình đô thị nén, lấy giao thông công cộng làm trục phát triển. Các tuyến metro, đường vành đai và hệ thống giao thông liên vùng không chỉ rút ngắn khoảng cách di chuyển, mà còn tái định vị giá trị của bất động sản dọc các hành lang kết nối.
“Khi hạ tầng giao thông công cộng phát triển, khái niệm xa hay gần sẽ không còn được đo bằng số ki-lô-mét, mà bằng thời gian di chuyển. Đây sẽ là yếu tố quyết định giá trị bất động sản trong giai đoạn tới”, ông Hòa nhấn mạnh.