Mầm mống đổ vỡ tín dụng bất động sản

Sở hữu chéo ngân hàng - chủ đầu tư vẫn còn

Tín dụng bất động sản tăng nhanh khiến Ngân hàng Nhà nước (NHNN) lo lắng, tính đến việc nâng hệ số rủi ro cho vay bất động sản từ 150% lên 250% (dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN). Tuy nhiên, theo các doanh nghiệp, tín dụng bất động sản chưa đến mức đáng lo, vì mới chiếm 10% tổng dư nợ, điều đáng lo nhất là tình trạng ngân hàng cho vay và các chủ đầu tư có mối quan hệ sở hữu chéo.

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn cầu (GP.INVEST), Thông tư 36 nhằm nâng cao an toàn hệ thống ngân hàng. Tuy nhiên, dường như NHNN lại đang “nhắm” sai mục tiêu khi tính tới siết tín dụng bất động sản.

“Nguyên nhân đổ vỡ tín dụng bất động sản thời gian qua là sở hữu chéo. Đây là vấn đề nhức nhối. Rõ ràng, chủ đầu tư và chủ ngân hàng mang tiền của dân mang đi đầu tư bất động sản là rất rủi ro. Cho nên, vấn đề đầu tiên là phải kiểm soát chặt chẽ sở hữu chéo, thậm chí không nên cho phép tình trạng sở hữu chéo giữa ngân hàng thương mại và chủ đầu tư dự án bất động sản. Một khi ngân hàng thương mại sử dụng nguồn vốn huy động để đầu tư vào bất động sản, nếu bất động sản trầm lắng hoặc khủng hoảng thì số vốn của ngân hàng và dự án đó sẽ mắc kẹt, gây vỡ trận ngay”, ông Hiệp cảnh báo.

Cũng theo ông Hiệp, thay vì siết tín dụng bất động sản, NHNN cần kiểm soát chặt chẽ việc cấp tín dụng của ngân hàng. Các ngân hàng thương mại cũng cần xác định tiêu chí cho vay của mình đối với doanh nghiệp bất động sản. Ví dụ, căn cứ vào tổng vốn vay/vốn điều lệ của doanh nghiệp, căn cứ lịch sử tín dụng của doanh nghiệp, tính khả thi của dự án… Những tiêu chí này nếu được ngân hàng thương mại thực hiện chặt chẽ khi giải ngân thì sẽ không có tình trạng một số doanh nghiệp thoải mái “ôm” dự án nằm chờ như hiện nay.

Theo báo cáo của NHNN, tình trạng sở hữu chéo giữa ngân hàng và doanh nghiệp đã giảm hẳn sau giai đoạn khủng hoảng và đổ vỡ của thị trường bất động sản vừa qua. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng, sở hữu chéo giữa ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản sân sau đã được biến đổi một cách tinh vi. Thực tế, hầu như chủ đầu tư bất động sản nào cũng có quan hệ “mạng nhện” với một số cổ đông lớn của ngân hàng để “dựa lưng”.

Trong khuyến nghị đưa ra cho Việt Nam mới đây, các chuyên gia của Ngân hàng Thế giới (WB) nhận định, tình trạng sở hữu chéo vẫn còn nghiêm trọng tại các ngân hàng tư nhân, giữa ngân hàng với nhau và giữa ngân hàng với doanh nghiệp.

Siết kiểm soát, không nên siết tín dụng bất động sản

Nhiều chuyên gia ngân hàng cho rằng, thực tế, trên thị trường có rất nhiều chủ đầu tư “tay không bắt giặc”, nhưng bằng các mối quan hệ vẫn xin được giấy phép dự án, vẫn bắt tay được với ngân hàng để vay vốn và huy động tiền của người dân. Vì vậy, NHNN nên quan tâm đến hiệu quả, khả thi của dự án và uy tín chủ đầu tư khi cấp tín dụng, chứ không nên siết chung cả thị trường.

“Một ngân hàng cho vay chủ đầu tư sân sau thiếu năng lực có thể gây rủi ro cho cả hệ thống, không riêng cho ngân hàng hoặc chủ đầu tư đó, cho nên việc mà NHNN phải làm là siết kiểm tra việc cho vay theo đúng quy định chứ không phải là áp hệ số rủi ro cao, đánh đồng cho mọi chủ đầu tư”, Tổng giám đốc một DN bất động sản bức xúc nói.

Bên cạnh sở hữu chéo, một nỗi lo khác của tín dụng bất động sản là tình trạng thế chấp hai lần. Theo TS. Đặng Hùng Võ, chuyên gia bất động sản, tình trạng này đang tồn tại trên thị trường và tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.

“Có căn hộ chủ đầu tư đã mang đi thế chấp ngân hàng, người mua nhà lại mang đi thế chấp lần nữa. Hay có dự án chủ đầu tư đã huy động vốn của người mua nhà, sau đó lại mang dự án đi thế chấp vay ngân hàng lại lần nữa, tức là chủ đầu tư đã huy động vốn hai lần bằng cùng một tài sản. Đây chính là mầm mống của khủng hoảng như đã từng xảy ra tại Thái Lan, Mỹ. Tôi cho rằng, việc NHNN cần làm hiện nay là rà soát lại những trường hợp này, thay vì siết tín dụng bất động sản”, TS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.