Dòng tiền đầu tư ưu tiên những tài sản có khả năng khai thác vận hành. Ảnh: Lê Toàn.
Thị trường chuyển từ “thăm dò” sang “thực thi”
Thị trường M&A dự án đang bước vào chu kỳ tái cấu trúc mới, tập trung vào các tài sản chiến lược tại khu vực lõi đô thị, logistics, bất động sản công nghiệp và nghỉ dưỡng vận hành chuyên nghiệp.
Một trong những thương vụ gây chú ý thời gian gần đây là dự án phức hợp tại khu “đất vàng” tứ giác Bến Thành được Masterise Homes tái khởi động sau hơn một thập niên đình trệ.
Dự án rộng khoảng 8.600 m2, nằm đối diện chợ Bến Thành với 4 mặt tiền Phạm Ngũ Lão, Calmette, Lê Thị Hồng Gấm và Phó Đức Chính. Đây là một trong những khu đất hiếm hoi còn lại ngay lõi trung tâm TP.HCM, đồng thời kết nối trực tiếp với ga metro Bến Thành thông qua hành lang ngầm.
Sau nhiều lần đổi tên và thay chủ đầu tư, dự án được tái khởi động với tên gọi One Central Saigon. Theo kế hoạch, tổ hợp này sẽ gồm 2 tòa tháp cao 55 và 48 tầng với chức năng căn hộ siêu sang, khách sạn, văn phòng hạng A+ và trung tâm thương mại cao cấp.
Dự án trước đó được Bitexco Group triển khai từ năm 2013 với tên gọi The Spirit of Saigon, sau đó chuyển sang cho Saigon Glory với tên gọi The One HCMC, rồi tiếp tục trải qua nhiều lần đổi chủ trước khi rơi vào tình trạng đình trệ kéo dài. Hiện tại, dự án này về tay Masterise Homes và được tái khởi động trong bối cảnh thị trường địa ốc bước vào chu kỳ mới.
Không chỉ khu vực trung tâm TP.HCM, dòng vốn M&A đang lan mạnh sang các phân khúc gắn với hạ tầng logistics và công nghiệp. Mới đây, Công ty cổ phần Container Việt Nam (Viconship) đã hoàn tất việc thâu tóm 65% cổ phần tại Công ty TNHH Harbour City với giá trị khoảng 914 tỷ đồng - tương đương 34,7 triệu USD, qua đó nắm quyền chi phối doanh nghiệp này.
Harbour City được thành lập năm 2025, có vốn điều lệ hơn 1.406 tỷ đồng và đang nắm giữ dự án bất động sản công nghiệp tại Khu đô thị mới Ngã 5 sân bay Cát Bi, Hải Phòng, quy mô khoảng 6.000 m2.
Trong lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng, ông Suchad Chiaranussati - nhà sáng lập Quỹ đầu tư SC Capital Partners (Singapore) cho biết, quỹ này đã chính thức hoàn tất thương vụ thâu tóm Công ty TNHH Serenity Holding.
Đây là pháp nhân trực tiếp vận hành chuỗi nghỉ dưỡng cao cấp Fusion Hotel Group tại Việt Nam. Giao dịch được thực hiện từ giữa tháng 3/2026 với giá trị chuyển nhượng không được tiết lộ.
Thương vụ này đánh dấu cột mốc quan trọng để chuỗi nghỉ dưỡng cao cấp này bước vào giai đoạn mở rộng tiếp theo thông qua việc tận dụng nền tảng quản lý đầu tư và kinh nghiệm chuyên sâu của SC Capital Partners.
Diễn biến trên cho thấy, nhà đầu tư nước ngoài hiện không còn tìm kiếm quỹ đất đơn thuần, mà đang hướng tới các nền tảng vận hành có khả năng tạo dòng tiền dài hạn, đặc biệt ở các lĩnh vực gắn với du lịch, logistics và bất động sản dịch vụ.
Ông David Jackson - Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam nhận định, thị trường bất động sản đang bước sang giai đoạn mới, khi dòng vốn toàn cầu chuyển từ trạng thái “thăm dò” sang “thực thi”.
“Trong suốt thập kỷ qua, Việt Nam được nhìn nhận là một thị trường tăng trưởng cao và ngày càng trở thành một phần cốt lõi trong chiến lược đầu tư khu vực. Từ một thị trường để theo dõi, Việt Nam giờ đây là nơi nhà đầu tư không thể bỏ qua”, ông Jackson nhấn mạnh.
Ưu tiên tài sản khai thác vận hành
Theo các chuyên gia, điểm khác biệt lớn nhất của chu kỳ M&A hiện nay nằm ở cách nhà đầu tư đánh giá tài sản. Nếu như trước đây, nhiều thương vụ được quyết định bởi kỳ vọng tăng giá đất, thì nay bài toán dòng tiền, pháp lý dự án và khả năng khai thác vận hành trở thành yếu tố cốt lõi.
Sự thay đổi này cũng phản ánh quá trình sàng lọc tự nhiên của thị trường sau giai đoạn biến động mạnh. Trong bối cảnh mặt bằng chi phí phát triển dự án tăng cao, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ năng lực tiếp tục theo đuổi các dự án lớn. Điều đó tạo ra cơ hội cho các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh mở rộng quỹ đất thông qua M&A.
 |
Dự án tứ giác Bến Thành được Masterise Homes tái khởi động sau hơn 10 năm đình trệ. Ảnh: Lê Toàn. |
Không chỉ thay đổi về cấu trúc thương vụ, thị trường M&A hiện nay còn cho thấy sự dịch chuyển rõ nét về khẩu vị đầu tư. Theo ông Tạ Mỹ Bách - Giám đốc Thị trường vốn JLL Việt Nam, nhà đầu tư nước ngoài đặc biệt quan tâm đến những tài sản có khả năng vận hành thực tế, minh bạch tài chính và có thể đồng hành dài hạn. Họ không chỉ xem xét quỹ đất, mà còn đánh giá rất sâu về năng lực vận hành, tỷ lệ lấp đầy, chất lượng khách thuê, kinh nghiệm quản lý chuỗi cung ứng cũng như khả năng phát triển dài hạn của tài sản.
“Kinh nghiệm quản lý danh mục đang trở thành yếu tố then chốt. Nhà đầu tư không chỉ đánh giá tài sản, mà còn đánh giá năng lực thực thi của đối tác trong toàn bộ vòng đời dự án”, ông Bách nói.
Diễn biến trên lý giải vì sao nhiều doanh nghiệp trong nước thời gian gần đây đẩy mạnh tìm kiếm đối tác chiến lược, thay vì tự phát triển dự án.
Bà Đinh Thị Nhật Hạnh - Tổng giám đốc Khải Hoàn Land cho biết, nhà phát triển bất động sản này liên tục đẩy mạnh hoạt động M&A từ đầu năm 2025 nhằm mở rộng quỹ đất tại TP.HCM và các khu vực vệ tinh. Hợp tác với các đối tác chiến lược uy tín luôn là một trong những định hướng quan trọng trong chiến lược phát triển của Khải Hoàn Land, đặc biệt đối với các dự án có quy mô lớn và yêu cầu nguồn lực đầu tư cao.
Thông qua các hình thức liên doanh - liên kết, Khải Hoàn Land có thể tận dụng thế mạnh của từng đối tác về nguồn lực tài chính, kinh nghiệm phát triển dự án và hệ thống khách hàng, từ đó nâng cao hiệu quả đầu tư, đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án và giảm thiểu rủi ro trong quá trình thực hiện.
Theo các chuyên gia, từ nay đến năm 2030, M&A sẽ không chỉ là hoạt động mua bán tài sản, mà còn trở thành công cụ tái cấu trúc thị trường bất động sản. Các doanh nghiệp yếu về dòng tiền hoặc thiếu năng lực triển khai sẽ buộc phải chuyển nhượng dự án, trong khi các nhà phát triển lớn sẽ tận dụng cơ hội để mở rộng quỹ đất và tái cơ cấu danh mục đầu tư.
Ông Tạ Mỹ Bách dự báo, giai đoạn tháng 8-9/2026 có thể là khoảng thời gian sôi động đối với thị trường M&A khi doanh nghiệp đã tích lũy đủ nguồn lực, điều kiện khảo sát thực địa thuận lợi và tiến độ giải ngân cuối năm được đẩy nhanh.
Tâm lý thị trường cũng có thể nhận được hỗ trợ từ đợt đánh giá nâng hạng thị trường chứng khoán Việt Nam của FTSE Russell dự kiến diễn ra trong quý III/2026.
Tuy nhiên, để tạo bước tiến trong thu hút đầu tư nước ngoài và thúc đẩy thị trường M&A, nhiều thách thức pháp lý cần được giải quyết đồng bộ. Trước hết là sự thiếu đồng bộ trong triển khai chính sách giữa các địa phương, dẫn đến tình trạng “cùng một luật, nhưng khác cách hiểu”, đặc biệt gây khó khăn cho các dự án logistics có quy mô trải dài qua nhiều địa phương.
Kế đến là hoàn thiện khung pháp lý M&A, bao gồm quy định về chuyển nhượng vốn, quyền sử dụng đất trong dự án liên doanh và cơ chế giải quyết tranh chấp; đơn giản hóa thủ tục hành chính và rút ngắn thời gian phê duyệt sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các thương vụ quy mô lớn.
