Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, tình hình các doanh nghiệp bất động sản, dự án bất động sản không chỉ khó khăn sau đợt khủng hoảng vừa rồi, mà khó khăn diễn ra cách đây khoảng 5 năm trước.
Có tới hàng nghìn dự án phải dừng lại không triển khai được nữa. Lý do các dự án không triển khai được là do vướng mắc về thể chế, pháp lý mâu thuẫn chồng chéo bất cập trong các quy định pháp luật. Từ đó, dẫn đến các dự án bất động sản phát hiện ra pháp lý chồng chéo khi đúng cái này, lại vướng sai cái khác dẫn tới cơ quan quản lý không cấp phép được cho dự án.
Thống kê, có tới trên 30 tỷ USD từ các dự án bất động sản không triển khai được. Cần phải nói rằng, dự án bất động sản không triển khai được. Điều này đã kéo theo các ngành nghề khác liên quan ảnh hưởng như: Ngành vật liệu, tiêu dùng, nội thất, điện tử.... Qua đó, gây khó khăn cho các doanh nghiệp, sức khoẻ của hàng trăm doanh nghiệp bất động sản và các doanh nghiệp dịch vụ khác bị ảnh hưởng.
| |
TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam |
Ông Đính cho hay, nhận được nhiều câu hỏi từ các doanh nghiệp bất động sản, luật có hiệu lực, chúng tôi có được tháo gỡ khó khăn không? Có được mở bán hàng không?
"Tôi cho rằng, các luật mới sẽ là những quy định để đánh giá lại các dự án, dự án nào đúng thì được làm, chưa đúng thì sửa lại cho đúng để tiếp tục thực hiện", ông Đính chia sẻ.
Từ các luật có hiệu lực, với mỗi dự án, doanh nghiệp sẽ biết sai ở đâu để sửa, chính quyền cũng sẽ biết sai ở đâu và sửa, để cấp phép cho dự án theo đúng quy định pháp luật. Ngày hôm nay, có nhiều lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản, chính quyền vui mừng về luật có hiệu lực để tháo gỡ khó khăn cho các dự án, nhưng kèm theo đó cũng sẽ có những lo âu. Khách hàng cũng vui mừng vì hiểu được luật ban hành sẽ rất minh bạch, khi tham gia các dự án không lo rủi ro, không lo về dự án đang thi công giữa chừng phải dừng lại, không lo dự án hoàn thiện nhưng không được cấp sổ.
Theo ông Đính, luật ban hành tạo ra sự công bằng, minh bạch, hướng tới chất lượng để người tiêu dùng lựa chọn. Từ đó, nhà môi giới dịch vụ cũng sẽ phải kiện toàn lại, đáp ứng đúng theo quy định của pháp luật để áp dụng thực hiện trong quá trình kinh doanh. Họ có cơ hội thực hiện trong môi trường chuyên nghiệp, thoáng hơn.
Đồng quan điểm, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh của OneHousing cho biết, từ phía doanh nghiệp, đầu tiên mà hành lang pháp lý mang lại là giải thoát khỏi những gì họ đang mắc kẹt. Có những dự án bán hết từ năm 2015, nhưng đến bây giờ chưa có cơ sở quyết định quyền sử dụng đất là bao nhiêu, chưa có cơ sở cấp giấy chứng nhận cho người dân dù đã về ở. Rõ ràng đây là một nội dung rất tuyệt vời.
| |
Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh của OneHousing |
Thứ hai, định hình sàng lọc rất rõ ràng đối với chủ đầu tư. Nếu như chặng đường 10 năm, 15 năm trước đây, cứ có đất là sẽ góp vốn và trở thành một chủ đầu tư, thì sắp tới có đất chưa chắc đã làm được, bởi vì liên quan đến đầu ra, liệu có phù hợp thị trường hay không, có được xã hội đón nhận hay không. Về chiến lược của doanh nghiệp, khi hành lang pháp lý rõ ràng, các tập đoàn lớn sẽ quyết định đầu tư về các loại hình sản phẩm. Trước đây chỉ có khái niệm căn hộ chung cư cao cấp và bình dân.
Nhưng tới đây, sẽ rõ ràng khái niệm căn hộ hạng sang, hoặc siêu sang. Điều này phù hợp với phát triển chung về sự gia tăng tầng lớp trung lưu của Việt Nam, cũng như trên thế giới.Đối với đơn vị phân phối, rõ ràng rất nhiều sàn đã có sự chuẩn bị để xây dựng bộ máy, cách thức hoạt động. Đặc biệt, liên quan nhóm môi giới bất động sản sẽ không được tự do, bắt buộc phải tham gia vào tổ chức.
Nếu điều này được quản lý, chúng ta sẽ đo được chỉ số giao dịch, đồng nghĩa với việc sẽ có dữ liệu được xây dựng bằng rất nhiều nguồn khác nhau. Các quyết định, quyết sách liên quan đến việc tín dụng, điều tiết sẽ có cơ sở dữ liệu để làm. Liên quan đến các nhà đầu tư, ví dụ như Việt kiều còn quốc tịch Việt Nam tới đây được phép mua nhà và không còn giới hạn 50 năm nữa.
"Tôi nghĩ rằng hàng năm lượng kiều hối về là rất lớn. Từ trước đến nay dòng tiền này đa số phải đi qua người nhà, người quen nhưng tiềm tàng nhiều rủi ro mất tài sản, phần nào giảm dòng tiền. Khi mở được nút thắt này, lượng kiều hối cuối năm chắc chắn sẽ tạo cú hích cho thị trường rất lớn", ông Trần Quang Trung cho hay.
Tuy nhiên, quay lại yếu tố nguồn cung, dù luật có thông qua thì nguồn cung vẫn chưa thể cải thiện được. Bởi vì, doanh nghiệp vẫn cần có thời gian chuẩn bị, rồi bấm nút, cơ quan nhà nước cũng cần thời gian để ra văn bản hướng dẫn.Nhưng chắc chắn doanh nghiệp nào có sẵn các pháp lý liên quan dự án như 1/500, quyết định sử dụng đất, năng lực tài chính, bộ máy có sẵn,... sẽ chớp được cơ hội, và định hình ra được doanh nghiệp nào chủ đạo dự án lớn, doanh nghiệp đi thị trường ngách.
| |
Ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng |
Ở góc độ cơ quan quản lý, ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng nhìn nhận, tác động chung của 3 luật này đến thị trường bất động sản là rất lớn. Thị trường phụ thuộc nguồn cung, trong khi đó nguồn cung ở đây là triển khai thực hiện dự án từ đất đai, vốn để triển khai dự án bất động sản. Nếu nguồn lực về đất đai được cởi mở, quá trình triển khai liên quan đến luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sẽ thay đổi.
Luật có nhiều quy định mới tạo điều kiện của tổ chức, cá nhân tham gia vào thị trường chung. Chúng ta cần làm rõ thông tin đối với các dự án bất động sản khi đưa vào kinh doanh, đối với nhà ở công trình xây dựng có sẵn hay quyền sử dụng đất các dự án.
Quan trọng nhất thị trường cần phải được công bố thông tin công khai trên hệ thống thông tin trên website của Bộ Xây dựng, website doanh nghiệp. Lúc đó, các chủ thể có thể tham khảo, hoạt động của các sàn giao dịch cũng sẽ được minh bạch.Khi 3 luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực, sẽ làm tăng nguồn cung thị trường bất động sản, kể cả giá giao dịch và phân khúc bất động trong thời gian tới.
Khi cơ chế chính sách nhà ở xã hội sẽ làm tăng nguồn cung nhà ở đáp ứng nhu cầu của người dân có thu nhập thấp. Sẽ tác động đến giá, nguồn cung của nhà ở.
Không riêng Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động, có những quy định làm cho thị trường đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản minh bạch hơn và quy định bổ sung công khai thông tin nhà ở, công trình xây dựng. Nhờ có hệ thống thông tin nhà ở được công khai, câu chuyện thổi giá, giá ảo sẽ được khắc phục bởi việc công khai thông tin sẽ minh bạch giá.
Về vấn đề sợ trách nhiệm của người cấp phép, ông Lê Văn Bình, Phó vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Luật Đất đai mới lường trước vướng mắc, điều kiện chuyển tiếp của dự án rất dài, các vướng mắc của chúng ta cũng được chỉ ra. Thứ hai là thị trường minh bạch hơn. Điều quan trọng, luật này nhằm triệt để phân cấp của địa phương, điều kiện là phân cấp HĐND cấp tỉnh, gắn với điều kiện thực tế của địa phương và yêu cầu các địa phương phải đưa ra khuôn mẫu, quy định phù hợp với địa phương.
| |
Ông Lê Văn Bình, Phó vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường |
Ông Bình lấy ví dụ, thứ nhất trường hợp xác định xác định danh mục các dự án thu hồi đất là thuộc về HĐND tỉnh. Thứ hai là xác định giá đất, thống số như nào, việc áp dụng ra sao, dữ liệu thông tin đầu vào như nào đều được hoàn chỉnh, minh bạch và yêu cầu địa phương công khai đưa ra quy định. Và trong bối cảnh công khai, quy định rõ ràng rồi thì các cán bộ thừa hành yên tâm.
Bởi, đã có luận cứ, căn cứ và chuẩn mực, yên tâm không làm sai. Đó là những cái rất cụ thể, làm cho khối cho cơ quan Nhà nước, yên tâm làm các thủ tục cho nhà đầu tư.Còn đối với thực hiện luật, tôi hy vọng sẽ tích cực. Nếu không có quy định cụ thể trong luật (Nghị định chỉ hướng dẫn chi tiết), còn luật mới quan trọng. Nếu luật không quy định cụ thể, thì người thừa hành, cán bộ rất sợ làm sai.
Vì tâm lý sợ sau này khi cơ quan chức năng xem lại quy định sẽ hồi tố, quy kết. Tuy nhiên, lần này chúng ta đã cụ thể trong Luật Đất đai và các luật khác rồi. Hy vọng các địa phương yên tâm, triển khai thi hành Luật Đất đai thực hiện cho các dự án đang thực hiện và dự án chuyển tiếp sẽ được triển khai lại đúng tiến độ, tốt hơn.