Nhiều ý kiến cho rằng, một phần nguyên nhân của hiện tượng “sốt ảo” đất nền thời gian qua là do kẽ hở trong quy định pháp luật về phân lô bán nền. Ông nhìn nhận như thế nào về ý kiến này?
Đối với phân lô bán nền, đây là hình thức đầu tư, kinh doanh bất động sản đã được quy định khá cụ thể trong các văn bản pháp luật như Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Điều này có nghĩa, nếu làm đúng quy định thì loại hình sản phẩm này là hợp pháp. Ở đây đúng quy định là các nền đất phân lô phải được triển khai theo mô hình dự án, nằm trong quy hoạch, được chính quyền địa phương chấp thuận, hoàn thành nghĩa vụ tài chính, đồng thời phải thỏa mãn điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở.
 |
Ông Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw |
Một khi thực hiện phân lô bán nền đúng quy định sẽ hiếm có, thậm chí không có hiện tượng “sốt đất ảo”. Ở đây, khi chúng ta đã định danh với nhau “sốt đất ảo” tức là có chuyện bất bình thường xảy ra với các dự án không tuân thủ theo quy định, không phải là đất dự án được cấp phép triển khai. Đó có thể là các mảnh đất đồi, đất rừng, đất ruộng hoặc một số mảnh đất san sát nhau được “cò đất” gom lại rồi thổi phồng thành dự án và bơm thông tin giá tăng ảo ra thị trường nhằm kêu gọi nhà đầu cơ.
Có một số dự án chưa đủ điều kiện để bán ra ngoài thị trường nhưng vẫn được nhà đầu tư triển khai, tuy nhiên, ở đây thường chúng ta thấy các dự án này không có hiện tượng giá tăng đột biến. Hành vi bán khi chưa được phép chủ yếu do một số chủ đầu tư không đủ nguồn lực tài chính để thực hiện dự án như chưa hoàn thiện hạ tầng, chưa đầy đủ nghĩa vụ tài chính…, nên đã phải bán trước sản phẩm đất nền nhằm có nguồn tiền để hoàn thiện dự án, còn bản chất đó vẫn là đất dự án hợp pháp.
Như vậy, phải xác định rõ, quy định phân lô bán nền có các điều kiện rất chặt chẽ và kẽ hở, theo tôi không nằm trong quy định pháp luật, mà có thể nằm ở khâu thực thi cũng như cơ chế giám sát đối với hoạt động phân lô bán nền trái phép.
Ông có thể nói rõ hơn về vấn đề này?
Để có “sốt đất ảo”, phải có tin đồn về tăng giá đất và thường các tin đồn này sẽ ăn theo các thông tin về quy hoạch mới như quy hoạch đất đai để xây dựng sân bay, đường cao tốc hay các dự án của doanh nghiệp lớn. Khi đó, giới đầu nậu, cò đất và một số ít doanh nghiệp bất động sản “bất lương” cầm đầu… sẽ lợi dụng thông tin để tung ra thị trường, từ đó gây nhầm lẫn với người mua nhà, nhà đầu tư non tay mua phải đất không đủ điều kiện để kinh doanh như đất nền thương mại, thậm chí “đất ma” không có thật.
Tuy nhiên, vấn đề là làm thế nào để xác định các giao dịch bán trái phép như vậy lại không hề dễ, bởi lẽ đa số các giao dịch này đều dựa trên “thỏa thuận” và gần như có sự “đồng thuận” từ các bên liên quan.
Ở đây, trong các sắc luật và nghị định có liên quan đến lĩnh vực bất động sản đã quy định trách nhiệm quản lý và giám sát của các chính quyền địa phương, tuy nhiên, vấn đề là liệu các địa phương có thể hiện rõ vai trò và trách nhiệm của mình hay không. Thực tế, tại nhiều địa phương từng có tình trạng “cò đất” chủ động bắt tay với cán bộ địa chính cấp xã, phường, thị trấn để trực tiếp thổi giá.
Vậy điều này có nghĩa sẽ không thể sử dụng các biện pháp pháp lý để ngăn chặn tình trạng sốt đất này, thưa ông?
Hệ lụy của những cơn sốt đất ảo rất lớn, nguồn vốn đầu tư bằng vốn nhàn rỗi trên thực tế rất ít, trong khi chủ yếu là nguồn vốn đi vay dẫn đến tình trạng nợ xấu, mất thanh khoản của nhà đầu tư khi đầu tư vào một thị trường không minh bạch, dựa trên tin đồn và thiếu cơ sở pháp lý.
Khi xảy ra các sự kiện pháp lý phát sinh do cơn sốt đất mang lại, nguồn lực của hệ thống tư pháp để giải quyết rất lớn, kéo theo nhiều hệ lụy về pháp lý đối với không chỉ nhà đầu tư, mà còn lãng phí nguồn lực của toàn xã hội. Do đó, việc có cơ chế xử lý “sốt đất ảo” hiện nay là rất quan trọng nếu không muốn dẫn đến biến dạng thị trường và người mua bán cuối cùng trong cơn sốt đất chịu toàn bộ rủi ro.
Tôi cho rằng các biện pháp hiện nay là có, trong đó giải pháp hữu hiệu nhất và có hiệu quả nhất là sửa đổi, bổ sung một số quy định về công bố thông tin đất đai ở các địa phương. Thực tế, nhiều quy hoạch và dự án đã được duyệt, nhưng chưa công khai kịp thời nên dễ bị lợi dụng.
Ở các nước, bản đồ địa chính luôn được công khai, dân cư đến cơ quan quản lý nộp lệ phí là xem được. Hiện nay, công nghệ thông tin phát triển nên việc thực hiện còn thuận tiện hơn, nhưng chúng ta hầu như chưa thực hiện nghiêm túc quy định tại Điều 28 - Luật Đất đai về công khai thông tin. Nếu hệ thống thông tin mà tốt thì ai bán đất cho ai, người dân chỉ cần lên kiểm tra hệ thống là rõ ngay về pháp lý.
Thời gian vừa qua, có ý kiến cho rằng cần phải hình sự hóa hành vi thổi giá đất để nâng cao mức răn đe. Ông nhìn nhận như thế nào về điều này?
Cho đến nay, Bộ luật Hình sự chưa có chế tài trực tiếp điều chỉnh các hành vi liên quan đến việc “câu kết, móc ngoặc, tung tin thổi giá đất”, nên chỉ có thể xử lý hình sự một khi xác định một số hành vi có dấu hiệu như:
Áp dụng điều 174 (Bộ luật Hình sự) với hành vi tạo ra các văn bản giả mạo với nội dung thay đổi quy hoạch đất đai của cơ quan nhà nước để trục lợi từ việc đẩy giá đất lên cao; áp dụng Điều 198 với trường hợp người môi giới tung tin sai sự thật, không chính xác liên quan đến quy hoạch đất đai hoặc các hành vi khắc nhằm tạo ra sự khan hiếm giả trên thị trường, thổi giá, tạo hiệu ứng bong bóng nhà đất để trục lợi; áp dụng Điều 200 về tội trốn thuế đối với hành vi thực hiện giao dịch giữa người môi giới và khách hàng thông qua giấy tờ viết tay, giá đất ghi trên hợp đồng nhỏ hơn giá trị mua bán trên thực tế.
Tuy nhiên, hình phạt đối với cá nhân vi phạm các tội danh trên nhìn chung đều bao gồm: Phạt tiền trong khoảng 10 triệu đồng đến 100 triệu đồng, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 1 năm đến 5 năm; tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản. Đây là các mức chế tài chưa đủ sức răn đe.
Do đó, tôi cho rằng, có thể cân nhắc xây dựng chế tài hình sự riêng cho hành vi “thổi giá” gây sốt ảo đất như cách quy định về Tội thao túng thị trường chứng khoán tại Điều 211 - Bộ luật Hình sự 2015, từ đó để khiến cả “cò đất”, nhà đầu tư, nhà đầu cơ ý thức hơn trong việc tham gia giao dịch đầu tư đất nền theo đúng quy định pháp luật đã đề ra.
Ngoài ra, cũng cần có quy định xử lý với các cơ quan chính quyền địa phương để xảy ra tình trạng sốt đất để họ đề cao trách nhiệm thực thi và tự chịu trách nhiệm vì cán bộ địa phương mà sâu sát, sẽ phát hiện ngay ra những bất thường liên quan đến giao dịch đất đai ở địa phương mình.
