Lỗ hổng pháp lý trong tiếp cận đất đai

Chồng chéo giữa các quy định

Theo ông Nguyễn Hồng Hải, Phó Vụ trưởng Vụ Pháp luật dân sự kinh tế (Bộ Tư pháp), xét trên góc độ pháp lý, những mâu thuẫn trong quan hệ giữa Luật Đất đai 2013 với các văn bản pháp luật chuyên ngành khác có liên quan đang gây khó khăn cho cả doanh nghiệp và cơ quan thực thi.

Những mâu thuẫn này đã được ông Hải dẫn chứng một cách cụ thể tại Hội thảo Pháp luật và thực tiễn về tiếp cận đất đai của doanh nghiệp Việt Nam do Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức mới đây, thể hiện ở hàng loạt bất cập, chồng chéo, vướng mắc giữa các quy định pháp luật liên quan về đất đai với Luật Đất đai 2013 được phản hồi từ các cơ quan bộ ngành nhà nước, cũng như doanh nghiệp trong các đợt rà soát vừa qua.

Cụ thể, theo ông Hải, trong quan hệ với Luật Đấu thầu, hiện vẫn tồn tại sự thiếu thống nhất trong quy định về trình tự, thủ tục đấu thầu dự án giữa luật này với Luật Đất đai 2013. Mặc dù Luật Đấu thầu quy định về các trường hợp, trình tự, thủ tục đấu thầu dự án,  Luật Đất đai năm 2013 quy định về các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, cả 2 luật chưa có quy định thống nhất về trường hợp đã đấu thầu dự án thì có phải đấu giá quyền sử dụng đất và đã đấu giá quyền sử dụng đất thì có phải đấu thầu dự án hay không.

Bên cạnh đó, sự mâu thuẫn cũng tồn tại trong các quy định của Luật Đất đai và những hướng dẫn liên quan trong Luật Doanh nghiệp và Luật Đầu tư. Cụ thể, theo phân tích của ông Hải, Luật Doanh nghiệp năm 2014 tồn tại khái niệm tài sản góp vốn là giá trị quyền sử dụng đất còn Luật Đất đai năm 2013 thì sử dụng khái niệm góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Đây là hai khái niệm chưa thống nhất, gây nhiều cách hiểu và áp dụng khác nhau, từ đó tạo khó khăn cho ngay cả cơ quan thực thi và doanh nghiệp khi áp dụng vào thực tiễn.

Còn nhiều khoảng trống pháp lý

Không chỉ chồng chéo, bất cập, theo bà Nguyễn Thị Thu Trang, Trưởng Ban Pháp chế VCCI, hiện vẫn còn tồn tại nhiều khoảng trống pháp lý chưa được pháp luật đất đai điều chỉnh, gây khó khăn lớn cho nhà đầu tư, doanh nghiệp và người dân trong tiếp cận đất đai, ảnh hưởng đến mục tiêu, kế hoạch sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp và nhà đầu tư.

Theo đó, bà Trang dẫn chứng, Luật Đất đai 2013 chưa quy định cụ thể về cơ chế, hình thức tích tụ đất đai, khiến người dân và doanh nghiệp chưa có khung pháp lý để thực hiện các mô hình tích tụ đất đai để sản xuất nông nghiệp. Luật mới chỉ cho phép thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, chưa cho phép thế chấp tài sản gắn liền với đất tại các ngân hàng ở nước ngoài.

Đặc biệt, đối với loại hình biệt thự nghỉ dưỡng (condotel), Luật Đất đai năm 2013 quy định là loại đất thương mại dịch vụ với thời hạn 50 năm, song chưa có quy định về việc sử dụng condotel để ở với thời hạn lâu dài khiến việc đầu tư và kinh doanh, sở hữu loại sản phẩm này có nguy cơ tạo ra rủi ro cho doanh nghiệp và nhà đầu tư.

Ngoài ra, Luật cũng chưa có quy định về việc Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp chủ đầu tư đã thỏa thuận được 80 - 90% diện tích bị thu hồi mà không thể thỏa thuận được với người sử dụng đất đối với 10% diện tích đất còn lại. Liên quan đến việc đấu giá quyền sử dụng đất, mặc dù Luật Đất đai quy định các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất do Thủ tướng Chính phủ quyết định, song lại không có hướng dẫn cụ thể về vấn đề này (không có nguyên tắc, tiêu chí, điều kiện, các trường hợp thực hiện), dẫn đến vướng mắc khi triển khai trên thực tế. 

Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, người đã có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực pháp lý đất đai cho rằng, một số quy định trong Luật Đất đai là vi hiến, không phản ánh đúng tư tưởng của Nhà nước và không đúng với tinh thần quy định của hiến pháp.

Cụ thể, theo ông Võ, quy định xử lý các dự án treo theo hướng cho gia hạn thêm 24 tháng, sau thời gian này nếu chủ đầu tư không thực hiện đầu tư thì thu hồi đất và tài sản trên đất là quy định hoàn toàn vi hiến.

“Đất đai có thể thu nhưng tài sản đã đầu tư thì không thể tịch thu. Vì Hiến pháp đã quy định Nhà nước không quốc hữu hóa tài sản của bất cứ ai. Chưa kể, Nghị quyết 19 cũng không khuyến nghị xử lý theo hướng tiêu cực như vậy, mà giải quyết theo cách đánh thuế hoặc xử phạt thật cao để bù đắp phần giá trị khấu hao do chủ đầu tư chậm trễ không thực hiện dự án đầu tư.

Như vậy, quy định này vừa vi hiến, vừa không đúng tinh thần Nghị quyết 19 của Chính phủ về cải thiện môi trường kinh doanh cho doanh nghiệp, do đó cần phải cân nhắc sửa lại”, ông Võ đề nghị và gợi ý có thể áp dụng theo hướng xử phạt tài chính thật nặng thay cho phương án phạt thuế, bởi phương án này không đồng bộ với quy định tại Luật Đất đai 2013.

Đặc biệt, nhiều chuyên gia cùng thống nhất quan điểm cho rằng, hiện nay, khoảng trống lớn nhất trong khung pháp lý về đất đai chính là vấn đề vốn hóa đất đai, đồng thời cũng là điểm yếu nhất của Luật Đất đai 2013. Theo ông Võ, những tồn tại trong cơ chế giao đất của hình thức đầu tư dự án BT, hay định giá sai, định giá thấp hơn so với giá trị thực tài sản đất đai của doanh nghiệp trong quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước chính là những ví dụ điển hình.

“Trong cơ chế BT, việc giao đất thuộc thẩm quyền của ủy ban nhân dân cấp tỉnh, nhưng chỉ quy định thẩm quyền chứ không quy định về việc xác định giá trị đất đai, giá trị công trình hạ tầng mà nhà đầu tư làm. Đây chính là lỗ hổng dẫn đến sự bê trễ của các dự án BT”, ông Võ nhận xét.

Ngoài ra, việc sắp xếp lại các cơ sở công theo cơ chế hiện nay trái với Luật Ngân sách nhà nước, nhưng nếu đúng luật thì lại không thể thực hiện được.

“Chuyển sang trụ sở mới thì chưa quy định cơ chế xử lý đất cũ. Có nhiều đất quốc phòng được bán cho các chủ đầu tư bất động sản làm nhà ở để bán. Nghị quyết 09 của Thủ tướng về thành lập Ủy ban Quản lý vốn nhà nước không “ăn nhập” với Luật Ngân sách.  Cơ chế tài chính ra sao, bán trực tiếp hay vòng qua ngân sách vẫn không có sự rõ ràng. Đây chính là những lỗ hổng đang tồn tại dẫn tới thất thoát tài sản của Nhà nước”, ông Võ nhận định.

Theo các chuyên gia, những bất cập này một mặt tạo ra lỗ hổng khiến cơ quan thực thi rất khó quản lý, thậm chí là mảnh đất màu mỡ dẫn tới thất thoát tài sản của Nhà nước, đồng thời tạo ra những bất cập lớn gây khó khăn cho doanh nghiệp và các nhà đầu tư trong tiếp cận đất đai để sản xuất - kinh doanh. Nhiều ý kiến khuyến nghị những bất cập này cần được tập trung rà soát và đề xuất định hướng sửa đổi cho phù hợp với tình hình thực tế trong việc sửa đổi luật pháp về đất đai.