Việc định giá tài sản đảm bảo hiện còn chưa được ngân hàng thực hiện một cách chặt chẽ
Một nguyên tắc phổ biến ở các ngân hàng, đó là với mỗi khoản vay có tài sản đảm bảo, để tránh rủi ro, ngân hàng thường chỉ cho vay tối đa 75% giá trị tài sản đảm bảo. Tuy nhiên, do số tiền được vay không đồng nghĩa với giá trị tài sản thế chấp trên thực tế và việc định giá là ngân hàng tự thực hiện, cho nên nguyên tắc này cũng có thể thay đổi, một khi ngân hàng và người vay đạt được một thỏa thuận, không xảy ra tranh chấp.
Quy trình thẩm định giá tài sản được quy định rõ tại Khoản 1 và Khoản 5 của Luật Giá năm 2012. Theo đó, cơ sở thẩm định giá tài sản là giá trị thị trường. Việc xác định giá tài sản căn cứ vào địa điểm và thời điểm ký hợp đồng thế chấp.
Thực tế cho thấy, việc định giá tài sản là vô cùng quan trọng. Bởi, với người đi vay, tài sản đảm bảo là một trong những “điểm cộng” để ngân hàng xét duyệt mức cho vay, còn về phía ngân hàng, đó là cơ sở để đưa ra hạn mức cho vay. Do đó, nếu việc thẩm định không được thực hiện một cách chính xác, sai quy chuẩn (định giá cao hơn giá trị thật, định giá nhầm tài sản…), thì nguy cơ gây ra thiệt hại cho ngân hàng là rất lớn. Trong nhiều trường hợp, ngân hàng buộc phải chấp nhận dạng rủi ro kiểu này.
Đơn cử, theo đơn khởi kiện của một ngân hàng thương mại, bên vay là Công ty cổ phần Xây dựng Tân Hoàng An (Công ty Tân Hoàng An) dùng 2 tài sản là bất động sản để thế chấp cho khoản vay 10 tỷ đồng. Một tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất thuộc sở hữu của bên thứ ba đứng tên ông Lê Thành Long và bà Hoàng Thị Ngân. Trong hợp đồng thế chấp, nhà đất là tài sản tặng cho, diện tích đất 475 m2 tại thôn Bầu, xã Kim Chung, huyện Đông Anh, TP. Hà Nội.
Tranh chấp xảy ra khi Công ty Tân Hoàng An chỉ trả được một phần nợ gốc (313 triệu đồng). Ngân hàng phát đơn khởi kiện yêu cầu Công ty Tân Hoàng An phải trả cả nợ gốc và lãi. Trong trường hợp không trả, hoặc trả nợ không đầy đủ, ngân hàng có quyền phát mại tài sản đảm bảo là nhà đất nêu trên.
Tuy nhiên, chủ tài sản cho rằng, việc định giá tài sản thế chấp đối với nhà đất trên là không chính xác. Bởi, tại thời điểm thế chấp, diện tích thực tế gia đình ông Lê Thành Long được sử dụng chỉ là 265,5 m2, nhưng ngân hàng đã không căn cứ vào diện tích thực tế sử dụng, mà vẫn ghi diện tích theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 475 m2. Do đó, theo chủ tài sản, không có căn cứ để có thể định giá tài sản trên, vì tại thời điểm đó, diện tích 265,5 m2 đất tại thôn Bầu không thể có giá đến 7,1 tỷ đồng.
Khi vụ án được giải quyết tại cấp phúc thẩm, ngân hàng này đã chấp nhận với phần diện tích thiếu hụt này. Tòa án nhân dân TP. Hà Nội xác định, việc định giá tài sản là quyền của các bên, không ai bắt buộc, không vi phạm pháp luật. Việc định giá là để xem xét việc cho vay, không có giá trị khi xử lý tài sản, không ảnh hưởng đến nghĩa vụ trả nợ, nghĩa vụ bảo đảm của các bên. Do đó hợp đồng thế chấp vẫn có hiệu lực pháp luật.
Qua vụ việc trên, có thể thấy rằng, hậu quả của việc định sai giá trị tài sản đảm bảo là ngân hàng không thu hồi được vốn. Một điểm đáng chú ý nữa trong vụ việc này là ngân hàng không đưa ra yêu cầu xử lý cán bộ thẩm định gây ra lỗi.
Một số luật sư cho rằng, việc xử lý lỗi của cán bộ ngân hàng theo hướng hình sự hay dân sự còn tùy vào từng trường hợp cụ thể. Thực tế quá trình xét xử tại tòa án cho thấy, nếu cán bộ ngân hàng có lỗi vô ý để xảy ra sai sót trong khâu định giá tài sản bảo đảm, thì có thể bị kỷ luật, yêu cầu bồi thường thiệt hại theo nội quy ngân hàng, nặng hơn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội “Thiếu trách nhiệm, gây thiệt hại nghiêm trọng đến tài sản Nhà nước”, hoặc “Vô ý gây thiệt hại nghiêm trọng đến tài sản Nhà nước”.
Còn nếu cán bộ ngân hàng cố ý định giá không chính xác giá trị tài sản bảo đảm nhằm thông đồng với bên vay chiếm đoạt tài sản của ngân hàng, thì có thể bị xem xét truy cứu trách nhiệm hình sự về tội “Lừa đảo, chiếm đoạt tài sản”.
