Ông Đinh Quang Chiến, Phó chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Phát triển Đô thị Từ Liêm (LIDECO, mã NTL), vừa hoàn tất hai đợt mua 1,8 triệu cổ phiếu NTL mỗi đợt. Ngay sau đó, ông Chiến tiếp tục đăng ký mua thêm 1,8 triệu cổ phiếu NTL trong thời gian từ ngày 29/9 đến 28/10/2026.
Nếu hoàn tất, ông Chiến sẽ nắm 21,6 triệu cổ phiếu, tương ứng 19,18% vốn điều lệ. Các đợt mua diễn ra khá nhanh, chỉ trong vài ngày, thậm chí một phiên, đã hoàn tất lượng cổ phiếu đăng ký.
Tính cả ba đợt, ông Chiến dự kiến chi khoảng 70 tỷ đồng để mua 5,4 triệu cổ phiếu trong hơn một tháng. Trước đó, lần gần nhất ông Chiến mua NTL là từ cuối tháng 7 đến đầu tháng 8/2025, với gần 2,5 triệu cổ phiếu.
NTL đang giao dịch ở vùng giá thấp nhất kể từ đầu tháng 4/2025, trong bối cảnh mặt bằng lãi suất tăng. Đóng cửa phiên 29/9, cổ phiếu NTL ở mức 11.500 đồng/cổ phiếu. Mức giá này giảm hơn 40% so với đầu năm 2026 và vùng đỉnh 20.900 đồng/cổ phiếu thiết lập giữa tháng 8/2025.
Với 121,98 triệu cổ phiếu lưu hành, vốn hóa NTL ở mức giá 11.500 đồng/cổ phiếu đạt khoảng 1.402,8 tỷ đồng, tương ứng P/B 0,9 lần. Trong khi đó, P/E ở mức 37,2 lần, phản ánh mức lợi nhuận hiện tại còn khiêm tốn.
| |
Động thái tăng sở hữu diễn ra trong bối cảnh NTL có giá trị tài sản đáng kể và còn dư địa lợi nhuận từ các dự án. Tại ngày 30/6/2026, NTL có tổng tài sản 2.049,2 tỷ đồng, nợ phải trả 399,3 tỷ đồng, toàn bộ là nợ ngắn hạn. Trong đó, vay ngân hàng là 165,4 tỷ đồng và khoản phải trả Tập đoàn Hà Đô là 146,2 tỷ đồng. Hệ số nợ/vốn chủ sở hữu chỉ 0,24 lần, thuộc nhóm thấp trong ngành bất động sản. Vốn chủ sở hữu đạt 1.649,9 tỷ đồng, tương đương 13.526 đồng/cổ phiếu.
LIDECO đang nắm 40,99 triệu cổ phiếu niêm yết, giá gốc 597 tỷ đồng. Tại ngày 30/6, giá trị hợp lý của danh mục là 576,2 tỷ đồng, sau khi trích lập dự phòng 25,1 tỷ đồng. Danh mục tập trung chủ yếu tại TCH với 21,32 triệu cổ phiếu, giá gốc 309,8 tỷ đồng, và PAN với 3,97 triệu cổ phiếu, giá gốc 91,4 tỷ đồng.
Tính theo thị giá ngày 29/9, TCH ở mức 11.500 đồng và PAN 18.000 đồng/cổ phiếu, giá trị danh mục còn khoảng 445,2 tỷ đồng, thấp hơn 131 tỷ đồng so với giá trị được định giá tại cuối quý II.
Sau khi điều chỉnh theo thị giá danh mục chứng khoán, tài sản ròng của NTL còn khoảng 1.518,9 tỷ đồng, tương đương 12.454 đồng/cổ phiếu. Ở kịch bản thận trọng hơn, nếu NTL phải trích lập toàn bộ 92 tỷ đồng tạm ứng cho cá nhân, giá trị sổ sách còn khoảng 11.700 đồng/cổ phiếu.
Tại mức giá 11.500 đồng/cổ phiếu, vốn hóa NTL hiện xấp xỉ giá trị tài sản ròng sau khi định giá lại danh mục chứng khoán theo thị giá.
Dư địa từ các dự án
Lợi nhuận dự kiến từ ba dự án tương đương khoảng 72% vốn hóa hiện tại của NTL.
NTL đang triển khai ba dự án với tổng mức đầu tư 6.814 tỷ đồng, trong khi giá trị đầu tư đã ghi sổ mới khoảng 742 tỷ đồng (xem bảng 1).
Dự án Khu đô thị mới Dịch Vọng được UBND TP. Hà Nội giao từ năm 1997 và phê duyệt đầu tư năm 2003, với tổng mức đầu tư ban đầu 794,8 tỷ đồng. Ngày 30/5/2025, Hà Nội ban hành Quyết định 2747/QĐ-UBND điều chỉnh chủ trương đầu tư, nâng tổng mức đầu tư lên 5.124,8 tỷ đồng.
Dự án Khu đô thị Bắc Quốc lộ 32 được điều chỉnh tổng mức đầu tư lên 721,2 tỷ đồng theo Quyết định 2013/QĐ-UBND ngày 17/4/2026. Trong khi đó, dự án nhà ở xã hội tại ô đất OXH-1, TP. Hạ Long có tổng mức đầu tư ban đầu 968 tỷ đồng và được triển khai từ quý I/2025.
Giả định biên lợi nhuận trước thuế ở mức 20% tổng mức đầu tư đối với hai dự án thương mại và 10% đối với dự án nhà ở xã hội, lợi nhuận sau thuế ước khoảng 1.012,8 tỷ đồng trong ba năm tới (xem bảng 2).
Khoản lợi nhuận này tương đương 8.303 đồng/cổ phiếu và dự kiến được phân bổ trong giai đoạn 2027-2029. Nếu đạt được, con số này tương đương khoảng 72% vốn hóa hiện tại của NTL.
Trong quý II/2024, LIDECO từng ghi nhận doanh thu 1.379,5 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 646,6 tỷ đồng từ bàn giao dự án Bãi Muối. Biên lợi nhuận cao của dự án này có được nhờ giá vốn đất được ghi nhận từ nhiều năm trước.
Với tổng mức đầu tư 6.814 tỷ đồng, nếu vốn đối ứng chiếm 20%, nhu cầu vốn khoảng 1.363 tỷ đồng. Trong khi đó, vốn chủ sở hữu của NTL đạt gần 1.650 tỷ đồng, về lý thuyết đủ để đáp ứng phần vốn đối ứng của cả ba dự án.
Kênh tín dụng cũng đã được mở. Ngày 30/12/2025, LIDECO ký hợp đồng tín dụng với VietinBank - Chi nhánh Tây Hà Nội, hạn mức 320 tỷ đồng, kỳ hạn 36 tháng, ân hạn 18 tháng, lãi suất 6,4%/năm và điều chỉnh sáu tháng một lần, phục vụ dự án nhà ở xã hội Hạ Long.
Đến ngày 30/6/2026, ngân hàng mới giải ngân 165,44 tỷ đồng, còn dư địa 154,56 tỷ đồng. Mức lãi suất 6,4%/năm cùng hạn mức chưa giải ngân tạo thêm nguồn vốn cho dự án nhà ở xã hội Hạ Long.
Với hệ số nợ hiện tại ở mức thấp, NTL còn dư địa tăng đòn bẩy tài chính để bổ sung nguồn vốn triển khai các dự án.
Rủi ro ngắn hạn
Các giao dịch mua của ông Chiến được thực hiện ở vùng giá tương đương tài sản ròng hiện hữu của NTL, trong khi lợi nhuận từ ba dự án được ước tính khoảng 1.012,8 tỷ đồng. Dù vậy, NTL vẫn đối mặt một số rủi ro trong ngắn hạn.
Mặt bằng lãi suất tiền gửi tăng và sức mua trên thị trường chung cư suy yếu có thể ảnh hưởng đến kỳ vọng định giá nhóm bất động sản. Trong khi đó, điểm rơi lợi nhuận từ các dự án của NTL còn ở trung hạn.
Trong ngắn hạn, danh mục cổ phiếu có giá gốc 597 tỷ đồng đang tạm lỗ khoảng 151,8 tỷ đồng so với thị giá ngày 29/9, trong khi doanh nghiệp mới trích lập dự phòng 25,1 tỷ đồng. Ngoài ra, NTL còn khoản tạm ứng 92 tỷ đồng cho các cá nhân, trong đó riêng ông Nguyễn Hải Long, bên liên quan, là 53 tỷ đồng, nhưng chưa trích lập dự phòng. Đây là những yếu tố tạo ra mức chiết khấu đối với định giá NTL trên thị trường.
Diễn biến giá TCH và PAN trong thời gian tới cũng là yếu tố có thể tác động trực tiếp đến lợi nhuận kế toán quý III và cả năm 2026 của NTL. Nếu giá hai cổ phiếu chủ lực không phục hồi đến ngày 30/9, khoản chênh lệch khoảng 84,5 tỷ đồng có thể phải ghi nhận vào chi phí tài chính quý III, cao hơn đáng kể lợi nhuận sau thuế 21,1 tỷ đồng của NTL trong 6 tháng đầu năm và có thể khiến lợi nhuận lũy kế 9 tháng chuyển sang âm.
Ở chiều ngược lại, nếu TCH phục hồi lên vùng 14.500 đồng/cổ phiếu, tương đương giá gốc bình quân của LIDECO, khoản dự phòng đối với cổ phiếu này có thể được hoàn nhập một phần, qua đó hỗ trợ lợi nhuận kế toán trong kỳ.