Tại hội thảo "Thị trường bất động sản 2026: Vượt gió ngược, đón chu kỳ mới" do Báo Tài chính - Đầu tư tổ chức mới đây, ông Nguyễn Lê Nam, Giám đốc Khối khách hàng cá nhân, Ngân hàng TMCP Á Châu (ACB) cho biết, nhu cầu đầu cơ bất động sản hiện nay đã giảm rõ rệt so với trước.
Theo ông Nam, đầu cơ chỉ xuất hiện khi nhà đầu tư kỳ vọng giá còn tiếp tục tăng mạnh trong tương lai và chi phí nắm giữ tài sản vẫn ở mức hợp lý, đủ khả năng sinh lời. Vì vậy, giá bất động sản đã tăng lên rất cao như hiện tại sẽ là một thách thức lớn đối với giới đầu cơ. Có những khu vực giá đã tăng gấp nhiều lần so với 10 năm trước, khiến nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền.
Yếu tố thứ hai là chi phí đầu cơ. Lãi suất là một biến số tài chính rất quan trọng. Trước đây, thị trường từng ở giai đoạn lãi suất thấp, khoảng 7%/năm, nhưng đã có thời điểm nhiều ngân hàng đưa mức lãi suất lên 13 - 14%/năm. Với chi phí vốn cao như vậy, quyết định nắm giữ bất động sản để đầu cơ chắc chắn bị ảnh hưởng đáng kể.
Do đó, lãnh đạo ACB khẳng định thị trường đang chuyển dịch sang nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực. Đây là nhóm khách hàng quan tâm nhiều hơn đến sự ổn định cuộc sống, khả năng tài chính và giá trị sử dụng của căn nhà, thay vì kỳ vọng lướt sóng tăng giá như nhóm đầu cơ.
Trong chiến lược của mình, ACB cũng đang tập trung hỗ trợ nhóm khách hàng mua nhà ở thực bằng nhiều giải pháp tài chính nhằm giảm áp lực trả nợ ban đầu cho khách hàng. Ví dụ, thay vì trả gốc đều hàng tháng, ngân hàng áp dụng phương thức trả gốc theo bậc thang để giãn áp lực tài chính.
“Giả sử một căn nhà có giá khoảng 7 - 8 tỷ đồng, khách hàng vay khoảng 70% giá trị căn nhà với thời hạn 30 năm, thì theo phương thức truyền thống, số tiền trả hàng tháng có thể vào khoảng 10 triệu đồng tiền gốc. Tuy nhiên, nếu áp dụng phương thức trả gốc bậc thang, khoản trả ban đầu có thể giảm xuống còn khoảng 3 triệu đồng/tháng. Điều này giúp khách hàng dễ tiếp cận vốn vay hơn mà không liên quan đến việc thay đổi lãi suất”, ông Nam phân tích.
Hiện tại, lãi suất cho vay mua nhà tại ACB dao động quanh mức 10%/năm. Ông Nam cũng nhấn mạnh trả gốc và trả lãi là hai vấn đề khác nhau. Phương thức trả nợ bậc thang chỉ tác động đến tiến độ trả gốc, không làm thay đổi lãi suất vay. Điều ảnh hưởng đến lãi suất chủ yếu là thời hạn vay và thời gian cố định lãi suất. Thông thường, khoản vay càng dài thì lãi suất càng cao do liên quan đến cơ cấu nguồn vốn của ngân hàng.
Còn dưới góc độ của người đi vay, rất khó để đưa ra mức lãi suất được coi là “vừa đủ rẻ", trừ khi mức lãi suất ở mức 0%. Mức lãi suất chỉ được coi là hợp lý và phải dựa trên sự cân đối giữa nhiều yếu tố, gồm: tốc độ tăng thu nhập của người dân, tốc độ tăng trưởng kinh tế và lạm phát; đặc biệt là lãi suất huy động - tức chi phí vốn đầu vào của ngân hàng.
“Các ngân hàng cũng không mong muốn cho vay với lãi suất cao vì điều đó đồng nghĩa rủi ro tăng lên. Một khách hàng chấp nhận vay với lãi suất cao thường cũng đang chấp nhận mức rủi ro lớn hơn. Trong khi ngành ngân hàng là ngành kinh doanh rủi ro, nên chúng tôi chỉ muốn duy trì mức lãi suất hợp lý”, ông Nam nói và cho rằng, dưới sự điều hành của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước, mặt bằng lãi suất huy động đã có dấu hiệu hạ nhiệt, dao động quanh mức 7 - 8%/năm. Điều này giúp các ngân hàng thương mại có thể cho vay quanh mức 10%/năm. Nếu chia ra bình quân theo tháng thì chưa tới 1%/tháng.
“Trong giai đoạn hiện nay, đây bắt đầu là dấu hiệu tốt để những để những người có nhu cầu mua nhà ở thực cân nhắc tiếp cận vốn vay”, ông Nam khẳng định.