Nhà đầu tư đi săn đất nông nghiệp ở Lâm Đồng. Ảnh: Lê Toàn
Hết cửa lợi dụng “hiến đất làm đường”
Trước đây, nhiều người gom đất nông nghiệp ở Lâm Đồng rồi xin địa phương cho “hiến đất làm đường” nhằm tận dụng quy định cho phép phân lô bán nền tại những lô đất sát đường giao thông. Thế nhưng, với Quyết định 40/2021-QĐ-UBND của UBND tỉnh Lâm Đồng mới đây, chiêu này đã bị... vô hiệu hóa.
Theo quy định mới, chủ đất chỉ được tách thửa đất khi có bản vẽ thiết kế, quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Điều kiện thửa đất được phép tách thửa, hợp thửa là đất ở và đất nông nghiệp phải tiếp giáp với đường giao thông hiện hữu và được thể hiện trên bản đồ địa chính hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
“Trường hợp có đường giao thông, nhưng chưa được thể hiện trên bản đồ địa chính hoặc giấy chứng nhận đã cấp thì UBND xã, phường, thị trấn (gọi chung là UBND cấp xã) xác nhận thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất, trước khi tham mưu UBND các huyện, thành phố xác nhận cho tồn tại đối với trường hợp không phải là đường tự ý mở và cộng đồng dân cư đã sử dụng ổn định trước khi xem xét tách thửa, hợp thửa”, Quyết định nêu rõ.
Để đủ điều kiện trước khi xem xét tách, hợp thửa đất đối với trường hợp hình thành đường giao thông mới, người sử dụng đất thực hiện theo quy mô diện tích như sau: Trường hợp diện tích thửa đất hoặc khu đất (gồm nhiều thửa đất) nhỏ hơn 5 ha thì phải lập bản vẽ tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500, được UBND cấp huyện ký duyệt kèm theo văn bản thống nhất, trong đó thể hiện các quy chuẩn quy định liên quan đến hạ tầng kỹ thuật đường giao thông thuộc bản vẽ.
Đối với thửa đất hoặc khu đất đề nghị tách, hợp thửa có diện tích từ 5.000 m2 trở lên sau khi đã trừ diện tích làm đường giao thông thì phải dành ít nhất 5% diện tích của thửa đất hoặc khu đất (tương đương 250 m) để làm hạ tầng xã hội phục vụ lợi ích công cộng. Trên cơ sở các quy chuẩn, quy định của văn bản đã thống nhất này, UBND cấp huyện xác nhận hoàn thành đầu tư hạ tầng giao thông đưa vào sử dụng sau khi hoàn thành việc đầu tư xây dựng.
Đối với thửa đất nông nghiệp, diện tích tối thiểu để tách thửa là 500 m2 tại khu vực đô thị và 1.000 m2 tại khu vực nông thôn (trước đây chỉ quy định chung diện tích tối thiểu 500 m2). Trường hợp thửa đất ở tiếp giáp với đường giao thông thì ngoài diện tích tối thiểu tách thửa theo quy định, còn phải đảm bảo kích thước cạnh tiếp giáp đường lớn hơn 10 m. Ngoài ra, chỉ cho phép hợp thửa đất cùng loại đất.
Theo giới chuyên gia, những quy định mới về việc tách, hợp thửa đất của tỉnh Lâm Đồng sẽ giúp lập lại trật tự quy hoạch của vùng đất vốn được mệnh danh là thủ phủ ngành chè và tơ lụa của cả nước này, từ đó mở ra cơ hội cho các dự án lớn được quy hoạch bài bản, nhưng sẽ khiến những nhà đầu tư trót gom đất nông nghiệp để chờ “phân lô, bán nền” đứng ngồi không yên.
 |
Đất nông nghiệp dọc sông Đồng Nai khu vực huyện Di Linh. Ảnh: Lê Toàn |
“Sa lầy” trên đất nông nghiệp
Từ năm 2018 tới nay, giá đất ở TP. Bảo Lộc (Lâm Đồng) tăng mạnh theo phong trào “bỏ phố về quê”. Nhà đầu tư bất động sản nhiều nơi đổ về nơi đây mua đất với mục đích tách thửa - phân lô, hoặc làm nhà vườn theo mô hình farmsay. Thực tế, không ít nhà đầu tư “hốt bạc” nhờ vào sóng và đẩy bán sớm, trong khi những nhà đầu tư chưa kịp thoát hàng hoặc chờ đợi đủ điều kiện để tách thửa đứng trước nguy cơ “sa lầy” trên những mảnh đất nông nghiệp này.
Ông H., một nhà đầu tư đến từ TP.HCM đã gom khá nhiều đất nông nghiệp ở Lâm Đồng tỏ ra lo lắng sau khi chính quyền địa phương công bố quy định mới về việc tách thửa đất. Ông cho biết, đầu năm 2021, sau khi nắm bắt thông tin nhiều doanh nghiệp lớn tại TP.HCM đang đẩy mạnh đầu tư tại Lâm Đồng, ông và một số nhà đầu tư khác đã mua gom nhiều thửa đất ở khu vực TP. Bảo Lộc và huyện Bảo Lâm với mục đích chờ mở đường rồi tách thửa, phân lô để bán.
“Tuy nhiên, dịch bệnh bất ngờ bùng phát, cộng với địa phương tạm dừng việc tách thửa nên chúng tôi chưa làm gì được. Hơn nữa, khu đất tôi mua dù diện tích gần 5 ha nhưng chỉ 40 mét bề ngang là tiếp giáp mặt đường, không đáp ứng điều kiện tách thửa, phân lô, thậm chí ngay cả khi tách thửa được thì diện tích mặt tiền nhỏ cũng khó bán giá cao. Chưa kể, tôi đã dùng nhiều vốn vay để mua mảnh đất này, cuối năm nay là đến thời điểm đáo hạn, mà hiện vẫn chưa biết xoay xở cách nào để trả nợ”, ông H. lo lắng nói.
Vào cuối tháng 3 - đầu tháng 4/2021, thời điểm thị trường đất nền khắp nơi lên cơn sốt, phóng viên đã có dịp theo chân một số nhóm nhà đầu tư đi “săn đất” tại Lâm Đồng, tập trung tại khu vực TP. Bảo Lộc và các huyện Di Linh, Lâm Hà… Trong số các nhà đầu tư mua gom đất dọc sông Đồng Nai của huyện Di Linh, có một nhóm nhà đầu tư tại TP.HCM đã góp hàng chục tỷ đồng để mua gần 20 ha đất nông nghiệp ven hồ với mục đích tách thửa, phân lô để làm các khu nhà vườn với diện tích trung bình 1.000 m2/lô nhằm đón đầu xu hướng “bỏ phố về làng”. Tuy nhiên, điều khiến nhóm nhà đầu tư này không lường trước được là toàn bộ khu đất không tiếp giáp với mặt đường hiện hữu như tại quy định mới khiến kế hoạch ban đầu đổ bể.
Cũng tại huyện Di Linh, thời điểm trước đợt dịch Covid lần thứ 4, theo khảo sát của phóng viên, hầu hết các mảnh vườn trải dài hàng chục ki-lô-mét dọc sông Đồng Nai đều đã có chủ. Một nhà đầu tư tên K., cũng là “trùm” môi giới đất khu vực này cho hay, so với cách đây 2 năm, giá đất nông nghiệp dọc theo sông Đồng Nai đã tăng 4-5 lần, từ mức 1.00-200 triệu đồng/sào (1.000 m2) tăng lên 0,5-1 tỷ đồng/sào, thậm chí có những thửa đất nông nghiệp sát sông được mua với giá vài tỷ đồng mỗi sào. Thế nhưng, theo quy định mới, những khu đất này đều không tiếp giáp mặt đường nên không thể tách thửa, dẫn tới khó bán giá cao và khả năng bị chôn vốn cao.
“Hiện có nhiều nhà đầu tư cá nhân đang ‘sa lầy’ trên đất nông nghiệp Lâm Đồng. Với nhà đầu tư trường vốn thì có thể giữ đất chờ thời, còn nếu vay vốn để đầu tư thì rủi ro thua lỗ sẽ cao vì khó thoát hàng. Khả năng sắp tới đất nông nghiệp Lâm Đồng sẽ giảm giá mạnh do có nhiều nhà đầu tư kẹt tiền bán ra, trong khi ‘đất ở’ phù hợp với quy hoạch sẽ tăng giá do sự khan hiếm”, ông K. nói.
