Các dự án chung cư đang tăng lên. Ảnh: Dũng Minh
Nhiều ý kiến phản biện
Tại dự thảo sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở mới nhất (lần thứ tư), mặc dù không còn sử dụng các khái niệm “sở hữu nhà chung cư có thời hạn” hay “gia hạn thời hạn sở hữu nhà chung cư”, nhưng lại thay thế bằng các quy định về “quyền sở hữu nhà chung cư chấm dứt khi có thông báo phá dỡ nhà chung cư” hoặc “UBND cấp tỉnh thông báo về việc phá dỡ nhà chung cư thì quyền sở hữu ghi trong Giấy chứng nhận đã cấp cho các chủ sở hữu nhà chung cư không còn giá trị pháp lý”. Đề xuất này của Bộ Xây dựng một lần nữa nhận được nhiều ý kiến phản biện từ các thành viên thị trường.
Trong văn bản kiến nghị gửi đến Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, thực chất, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi vẫn giữ quan điểm sở hữu nhà chung cư có thời hạn nên cần phải được tiếp tục xem xét thận trọng để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật.
HoREA cho biết, trên cả nước hiện có hơn 4.500 khu nhà chung cư tại các đô thị và số lượng dự án chung cư vẫn chưa ngừng tăng lên để đáp ứng nhu cầu nhà ở gia tăng cùng tốc độ đô thị hóa nhanh. Riêng TP.HCM có hơn 1.569 khu nhà chung cư với hơn 2.550 tòa nhà và hàng trăm ngàn căn hộ chung cư, trong đó có 474 khu nhà chung cư xây dựng trước năm 1975. Nếu ban hành quy định chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi UBND cấp tỉnh thông báo phá dỡ nhà chung cư và quy định xử lý nhà chung cư khi chấm dứt quyền sở hữu sẽ tác động bất lợi đến công cuộc đô thị hóa của đất nước.
“Do đó, không nên quy định chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi UBND cấp tỉnh thông báo phá dỡ nhà chung cư. Trong trường hợp chung cư được đập đi xây lại, vẫn cần thiết phải quy định xác lập quyền sở hữu đất cho người dân. Điều này nhằm bảo đảm sự phù hợp với Hiến pháp 2013, pháp luật về dân sự, pháp luật về đất đai, phù hợp với tâm tư, nguyện vọng của đa số người dân, cũng như để cho các chủ sở hữu nhà chung cư yên tâm, không làm phát sinh tâm lý bất an trong xã hội”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhấn mạnh.
Cùng góc nhìn, ông Nguyễn Vinh Huy, Phó chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp TP.HCM cho rằng, đề xuất mới có phần can thiệp quá sâu vào việc sở hữu nhà ở của các chủ sở hữu nhà chung cư, mà chưa quy định rõ việc xử lý quyền sử dụng đất khi nhà chung cư bị phá dỡ trong các trường hợp này.
Theo ông Huy, việc xác lập sở hữu nhà chung cư căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình (niên hạn) theo quy định của pháp luật về xây dựng còn có sự nhầm lẫn giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng tài sản, điều này ảnh hưởng đến quyền lợi và lợi ích hợp pháp của người dân, chưa phù hợp với chế định bảo vệ quyền sở hữu trong Hiến pháp, Bộ Luật Dân sự và các luật liên quan.
“Quyền sở hữu tài sản nói chung, nhà chung cư nói riêng, là vấn đề rất nhạy cảm nên các quy định pháp lý liên quan cần phải được nghiên cứu kỹ lưỡng trước khi ban hành để tránh tâm lý e ngại, gây ảnh hưởng đến chính sách phát triển nhà chung cư cũng như thị trường bất động sản, đặc biệt trong bối cảnh thị trường đang trầm lắng như hiện nay”, ông Huy lưu ý, đồng thời chia sẻ thêm, mục đích của quy định sở hữu có thời hạn là nhằm chủ động phá dỡ chung cư cũ, xuống cấp để xây mới. Để đạt được mục đích này, có thể lựa chọn giải pháp khác, tách bạch giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng, chẳng hạn quy định về niên hạn sử dụng nhà chung cư.
Cần chọn thời điểm phù hợp
 |
Người dân nào cũng muốn sở hữu nhà lâu dài. Ảnh: Dũng Minh |
Trước những bất cập trên, nhiều ý kiến đề nghị bỏ các quy định về chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi phá dỡ chung cư và xử lý nhà chung cư khi chấm dứt quyền sở hữu tại các Điều 25, 26 trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi mới. Đồng thời, đề xuất xây dựng lại các điều này với nội dung phù hợp hơn như chỉ nên quy định “xác lập quyền sở hữu nhà chung cư, không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài” hoặc “quyền sở hữu nhà chung cư có thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất có thời hạn” và quy định các trường hợp phá dỡ nhà chung cư để xây dựng lại nhà chung cư nhằm bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật.
Ông Trần Hiền Phương, Tổng giám đốc SeaHolding cho rằng, thời hạn sở hữu nhà chung cư nên duy trì quy định như hiện nay để phù hợp với Luật Đất đai hiện hành là giao đất cho người dân sở hữu lâu dài. Theo ông Phương, các đô thị lớn đều đang khuyến khích người dân lên chung cư ở để tiết kiệm quỹ đất cho xây dựng hạ tầng, nên việc đưa ra các quy định về chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư sẽ bất lợi cho chủ trương này.
“Thời điểm hiện tại chưa phù hợp. Quy định sở hữu chung cư có thời hạn nhằm mục đích giúp cho việc quản lý nhà chung cư dễ dàng hơn, nhưng lại gây khó khăn cho người dân, doanh nghiệp”, ông Phương nói và cho rằng, tập quán của người Việt luôn xem căn nhà, miếng đất là nơi an cư lâu dài, là tài sản tích lũy và truyền cho con cháu đời sau. Nếu không thỏa mãn được các tiêu chí này, người mua nhà chung cư sẽ chùn bước.
Ở góc nhìn khác, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản cho hay, loại hình condotel hay officetel đã áp dụng quy định về thời hạn sử dụng, nếu thêm căn hộ chung cư áp quy định này thì dễ xảy ra xung đột giữa đất thương mại dịch vụ và đất ở bởi tiền sử dụng 2 loại hình đất này là khác nhau.
Đó là chưa kể, nếu áp dụng sở hữu có thời hạn với căn hộ chung cư sẽ làm khó chủ đầu tư vì theo nguyên lý, giá căn hộ có thời hạn sẽ rẻ hơn căn hộ sở hữu lâu dài, nhưng thực tế là khó có sự chênh lệch quá lớn bởi thuế của 2 loại đất không quá cách biệt, điều này sẽ khiến chủ đầu tư dự án khó bán hàng hơn.
“Do đó, thay vì quy định cứng căn hộ chung cư chỉ được sở hữu có thời hạn thì nên đa dạng các sản phẩm, vừa có chung cư sở hữu lâu dài, vừa có loại sở hữu có thời hạn để người dân, doanh nghiệp lựa chọn. Nếu doanh nghiệp muốn làm căn hộ có thời hạn thì Nhà nước cho thuê đất, nếu muốn làm nhà sở hữu lâu dài thì doanh nghiệp đi mua đất và đóng tiền sử dụng đất như hiện nay. Nhà nước cũng cần quy hoạch khu vực nào làm nhà sở hữu lâu dài hay có thời hạn”, vị này góp ý.
