Ngân hàng Nhà nước đang điều hành chính sách tiền tệ linh hoạt
Với lộ trình cắt giảm lãi suất của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) dự báo còn 2 lần trong năm 2025, chính sách tiền tệ nới lỏng của Việt Nam có tiếp tục duy trì trong những tháng cuối năm nay?
Lãi suất trong nước được cho là có dư địa để nới lỏng nhẹ trong quý IV/2025 nhờ “khoảng trống” từ Fed. Hiện tại, lãi suất huy động và cho vay đang ổn định, nhưng với khả năng tín dụng tăng tốc (dự kiến cao hơn 15% cả năm), Ngân hàng Nhà nước có thể giảm thêm lãi suất 0,25-0,5%/năm để kích thích đầu tư, đặc biệt khi lạm phát được kiểm soát.
 |
| TS. Huỳnh Trung Minh - chuyên gia tài chính |
Theo quan sát của tôi từ các chu kỳ trước (như giai đoạn 2019-2020), khi Fed cắt giảm lãi suất USD, Ngân hàng Nhà nước thường theo sau để duy trì chênh lệch lãi suất VND khoảng 3-4% so với Mỹ để tránh dòng vốn “chảy ngược”. Kết quả là chi phí vay sẽ rẻ hơn, hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ, bất động sản phục hồi - lĩnh vực đang cần “bồi bổ” cuối năm. Dù vậy, tôi không nghĩ lãi suất sẽ giảm mạnh, Ngân hàng Nhà nước vẫn ưu tiên ổn định vĩ mô nên động thái sẽ thận trọng, có thể ưu tiên nhiều qua kênh thị trường mở (OMO) hơn là điều chỉnh trực tiếp.
Tôi lạc quan rằng, động thái của Fed sẽ là “cú hích” nhẹ cho kinh tế Việt Nam những tháng cuối năm, giúp GDP duy trì đà tăng 7% mà ảnh hưởng của tỷ giá ở mức chịu đựng được. Tuy nhiên, cũng cần theo dõi sát các báo cáo việc làm Mỹ và dữ liệu CPI tháng 10/2025. Nếu lạm phát Mỹ “nóng” lại, mọi thứ có thể đảo chiều.
Xu hướng tỷ giá từ nay đến cuối năm ra sao khi USD suy yếu?
Fed vừa công bố cắt giảm lãi suất 0,25%/năm vào ngày 17/9/2025, đưa mức lãi suất quỹ liên bang (Fed Funds Rate) xuống khoảng 4-4,25%/năm và dự báo còn 2 lần giảm nữa trong thời gian từ nay đến cuối năm 2025. Động thái này của Fed không chỉ là tín hiệu “mềm hóa” kinh tế Mỹ, mà còn mở ra một số cơ hội cho Việt Nam, nhưng cũng kèm theo vài rủi ro cần lưu ý.
Trước hết, về tỷ giá USD/VND, Fed cắt giảm lãi suất thường làm USD yếu đi trên thị trường toàn cầu. Với Việt Nam, điều này sẽ giúp giảm áp lực lên tỷ giá vốn đã chịu sức ép từ đầu năm. Dự báo tỷ giá USD/VND có thể dao động ổn định ở mức 26.500-27.000 đồng/USD trong những tháng cuối năm với nỗ lực điều hòa của Ngân hàng Nhà nước. Điều này tác động tích cực lên xuất khẩu của Việt Nam, giúp hàng hóa trong nước trở nên cạnh tranh hơn.
Nếu Fed cắt giảm thêm lãi suất 2 lần như dự báo (có thể vào tháng 11 và 12) thì áp lực từ dòng vốn FDI rút ra để tìm lợi suất cao hơn ở Mỹ sẽ giảm bớt, giúp Ngân hàng Nhà nước dễ kiểm soát tỷ giá hơn. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý tới yếu tố địa chính trị, như căng thẳng thương mại Mỹ - Trung, có thể đẩy USD tăng đột biến trong ngắn hạn, khi đó VND có thể yếu đi 1-2%.
Nhưng liệu mặt bằng lãi suất có tái tăng vào đầu năm 2026, thưa ông?
Về dự báo lãi suất, tôi cho rằng, trong ngắn hạn, mặt bằng lãi suất (cả huy động và cho vay) sẽ ít biến động, cụ thể là có khả năng điều chỉnh giảm nhẹ trong những tháng cuối năm 2025 và có thể tăng trở lại vào đầu năm 2026, nhưng không mạnh.
Trước đó, Ngân hàng Nhà nước dự kiến tăng lãi suất tái cấp vốn từ 4,5%/năm lên 5%/năm vào đầu năm 2025 để kiểm soát lạm phát (hiện ở mức 4,2%). Điều này có thể đẩy lãi suất cho vay tăng nhẹ, khoảng 0,5-0,8%/năm so với hiện tại. Tuy nhiên, với việc Fed quay trở lại tiến trình nới lỏng tiền tệ, lãi suất cho vay dự báo có xu hướng giảm nhẹ vào cuối năm nay, dao động từ 0,5-1%/năm, nhờ chính sách tiền tệ linh hoạt và thị trường bất động sản phục hồi.
Sang năm 2026, nếu lạm phát được kiểm soát và các dự án hạ tầng kết nối, nhà ở xã hội tiếp tục được đẩy mạnh triển khai, lãi suất có thể duy trì ổn định quanh mức 5-7%/năm cho các gói ưu đãi. Dù vậy, lãi suất thả nổi vẫn là yếu tố cần theo dõi, vì nó phụ thuộc vào lãi suất huy động và diễn biến kinh tế vĩ mô, mà trong đó có một phần tác động từ tình hình địa chính trị thế giới đầy bất ổn và khó lường hiện tại.
Như vậy, tín dụng mua nhà đang hưởng lợi từ chính sách lãi suất cho vay hiện nay?
Tôi nhận thấy chính sách lãi suất cho vay mua nhà hiện tại đang có những tác động tích cực rõ rệt đến tín dụng mua nhà. Theo số liệu gần đây, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đã giảm đáng kể, dao động từ khoảng 3,99-8,69%/năm tùy ngân hàng và kỳ hạn, thấp hơn khoảng 2%/năm so với năm trước. Một số ngân hàng còn đưa ra mức lãi suất ưu đãi chỉ từ 3,99%/năm với hạn mức vay lên đến 90% giá trị tài sản, thời hạn vay kéo dài đến 35 năm. Đây là dấu hiệu cho thấy, nhu cầu vay mua nhà đang phục hồi, đặc biệt với nhóm người trẻ dưới 35 tuổi.
Tuy nhiên, tôi phải nhấn mạnh rằng, tốc độ tăng trưởng tín dụng vẫn chưa đạt mức 2 con số như trước đây, một phần do người vay vẫn thận trọng vì lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi có thể tăng lên 9,5-12%/năm. Vì thế, khi vay vốn mua nhà, khách hàng cần cân nhắc kỹ một số yếu tố để tránh rủi ro tài chính.
Thứ nhất, cần hiểu rõ bản chất của lãi suất ưu đãi. Các mức lãi suất thấp như 3,99%/năm hay 5%/năm thường chỉ áp dụng trong 6 tháng đến 2 năm đầu, sau đó sẽ chuyển sang lãi suất thả nổi và có thể tăng mạnh tùy thuộc vào lãi suất cơ sở và biên độ (thường cộng thêm 3-4%/năm). Trong giai đoạn 2022-2023, từng có trường hợp lãi suất thả nổi tăng từ 8%/năm lên 14%/năm, làm tăng gánh nặng trả nợ thêm khoảng 30–40%. Vì vậy, khách hàng nên tính toán khả năng chi trả dựa trên kịch bản lãi suất tăng.
Thứ hai, cần xem xét kỹ các điều khoản hợp đồng, đặc biệt là phí phạt trả nợ trước hạn (thường dao động từ 1-5% dư nợ) và các điều kiện “chữ nhỏ” như yêu cầu bảo hiểm khoản vay hay điều khoản thu hồi nợ trước hạn. Theo tôi, nên so sánh ít nhất 3 ngân hàng để chọn gói vay phù hợp.
Thứ ba, tài sản đảm bảo và uy tín tín dụng cá nhân rất quan trọng. Các ngân hàng thường yêu cầu thu nhập ổn định và tài sản đảm bảo có giá trị cao, đặc biệt với các khoản vay lớn.
Cuối cùng, khách hàng cần lưu ý rủi ro pháp lý liên quan đến bất động sản, chẳng hạn dự án bị treo hoặc vấn đề pháp lý về hợp đồng mua bán, để tránh tình trạng trả tiền nhưng không nhận được nhà.
Theo ông, khi mặt bằng lãi suất tiếp tục duy trì ở mức thấp, thị trường bất động sản sẽ hồi phục rõ nét hơn?
Tôi lạc quan về triển vọng phục hồi của thị trường bất động sản vào cuối năm 2025 và lãi suất thấp là một động lực quan trọng. Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2024 ghi nhận khoảng 81.000 sản phẩm bất động sản chào bán, tăng 40% so với năm 2023 và lượng giao dịch tại thị trường Hà Nội tăng 15% trong nửa đầu 2025. Các chính sách hỗ trợ như gói tín dụng 120.000 tỷ đồng (nay là 140.000 tỷ đồng) và một loạt dự án nhà ở xã hội được khởi công đang tạo nguồn cung mới cho thị trường, đặc biệt ở phân khúc giá rẻ và trung cấp. Mặt bằng lãi suất thấp kết hợp với hành lang pháp lý hoàn thiện hơn đang giúp tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp, dự án và kích thích cả cung lẫn cầu.
Tuy vậy, quá trình phục hồi sẽ không đồng đều. Phân khúc cao cấp và dự án có hạ tầng tốt sẽ hút dòng tiền mạnh hơn, trong khi phân khúc nhà ở xã hội vẫn gặp thách thức do tỷ lệ giải ngân gói tín dụng dành cho phân khúc nhà ở này còn thấp. Ngoài ra, áp lực từ lượng lớn trái phiếu bất động sản đáo hạn trong giai đoạn 2025-2026 có thể khiến một số doanh nghiệp gặp khó khăn, từ đó ảnh hưởng đến việc cung cấp sản phẩm ra thị trường. Dù vậy, với việc lãi suất tiếp tục duy trì ở mức thấp và chính sách hỗ trợ người mua nhà được tăng cường, tôi tin rằng, thị trường bất động sản sẽ phục hồi rõ nét hơn trong giai đoạn tới.
