Chi phí đất luôn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí phát triển dự án.
Lo tiền sử dụng đất tăng cao
“Những lo ngại của doanh nghiệp về việc chưa tính đúng, tính đủ trong cách tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất đã được giải tỏa phần nào khi Chính phủ vừa ban hành Nghị định 71/2024/NĐ-CP về giá đất có hiệu lực kể từ ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành (từ ngày 1/8/2024)”, tổng giám đốc một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM nói và cho biết thêm, nếu như trước đây có nhiều chi phí hợp lý của nhà đầu tư không được đưa vào hoặc buộc phải bỏ ra, nếu có đưa vào thì cũng với mức độ rất hạn chế, chẳng hạn chi phí tháo dỡ, làm sạch mặt bằng thi công là khoản chi phí bắt buộc, nhưng một số trường hợp không được đưa vào dự toán chi phí tiền đất, thì nay các chi phí này đã được đưa vào theo quy định mới.
Nghị định 71/2024 cũng quy định cụ thể trách nhiệm của các cơ quan, tổ chức, đơn vị được giao quản lý, khai thác, sử dụng nguồn thông tin phục vụ công tác định giá đất bằng văn bản hoặc phương thức điện tử trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản yêu cầu của tổ chức thực hiện định giá đất. Điểm này có thể giúp các đơn vị định giá đất thuận tiện hơn trong việc thẩm định giá đất.
Trên thực tế, định giá đất là khâu phức tạp, nhạy cảm và thời gian qua, hàng trăm dự án đình trệ do các cơ quan nhà nước, chính quyền địa phương không dám quyết định, doanh nghiệp tư vấn không nhận thẩm định giá cho dự án.
Ông Lê Hữu Nghĩa - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Lê Thành cho hay, tiền sử dụng đất phải đóng được tính bằng tổng doanh thu trừ đi tổng chi phí, nhưng vấn đề ở đây là cơ quan quản lý luôn muốn doanh thu ở mức lớn nhất và chi phí thấp nhất để ra số tiền sử dụng đất cao nhất.
Trong khi đó, doanh nghiệp lại muốn các loại chi phí phải được tính đúng, tính đủ. Sự mâu thuẫn này dẫn đến việc đơn vị tư vấn thẩm định giá đất không giải quyết được vấn đề.
Khi cơ chế mới về định giá đất còn chưa đi vào thực tiễn, các doanh nghiệp bất động sản lại đứng trước băn khoăn về cách tính tiền sử dụng đất quy định tại dự thảo Nghị định về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất do Bộ Tài chính chủ trì soạn thảo đang được lấy ý kiến.
Bởi trước đây, nhiều trường hợp đã tạm đóng tiền sử dụng đất để phát triển dự án hoặc kinh doanh, nhưng sau này khi có điều chỉnh quy hoạch hoặc thẩm định lại thì tiền sử dụng đất tăng vọt, dẫn đến nguy cơ thua lỗ cho doanh nghiệp.
Xung quanh vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề xuất rằng, khi có quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết thì tiền sử dụng đất cần được tính lại đối với toàn bộ dự án tại thời điểm có quyết định điều chỉnh quy hoạch.
Số tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp đã nộp trước đó được tính lại tại thời điểm phê duyệt lại quy hoạch và được trừ vào tiền sử dụng đất sau khi tính lại, mức được trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp.
Trường hợp trước khi điều chỉnh quy hoạch chi tiết của dự án mà doanh nghiệp chưa đóng tiền sử dụng đất thì doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất tại thời điểm điều chỉnh quy hoạch. Số tiền sử dụng đất đã nộp (nếu có) được tính lại tại thời điểm điều chỉnh, có tính yếu tố trượt giá và được trừ vào tiền sử dụng đất sau khi tính lại.
Mức được trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp. Đồng thời, doanh nghiệp phải nộp tiền chậm nộp tiền sử dụng đất nếu đã có thông báo nộp tiền sử dụng đất.
Nhiều trường hợp đã tạm đóng tiền sử dụng đất để phát triển dự án hoặc kinh doanh, nhưng sau này khi có điều chỉnh quy hoạch hoặc thẩm định lại thì tiền sử dụng đất tăng vọt, dẫn đến nguy cơ thua lỗ cho doanh nghiệp.
Lấy ví dụ, một dự án nhà ở thương mại tại TP.HCM xây dựng trên khu đất 5,2 ha được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất từ tháng 1/2021 với hệ số sử dụng đất 3,05 lần, mật độ xây dựng tối đa 35% gồm khu nhà chung cư có chiều cao tối đa 27 tầng với 903 căn hộ và khu nhà liên kế thấp tầng với 110 căn nhà phố.
Tháng 3/2021, doanh nghiệp đóng 850 tỷ đồng tiền sử dụng đất. Sau đó, doanh nghiệp xin điều chỉnh quy hoạch chi tiết tăng hệ số sử dụng đất lên 4,57 lần, mật độ xây dựng tối đa 40%, nâng tổng số căn hộ lên 1.355 căn và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt vào tháng 3/2024.
Nếu theo dự thảo Nghị định về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, dự án phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất là 425 tỷ đồng, còn theo đề xuất của HoREA thì doanh nghiệp chỉ phải nộp bổ sung 325 tỷ đồng.
Cần xây khung chính sách vượt trội về giá đất
Không chỉ làm tăng tiền sử dụng đất bổ sung đối với các dự án nhà ở thương mại, dự thảo Nghị định về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất còn thu hẹp đáng kể các trường hợp được miễn tiền thuê đất so với quy định hiện hành, cũng không còn quy định về chính sách miễn tiền sử dụng đất trong thời gian dự án xây dựng cơ bản hoặc sau thời gian được miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước của thời gian xây dựng cơ bản, nên chưa kế thừa chính sách ưu đãi đầu tư hiện hành đã được quy định tại Nghị định 46/2014/NĐ-CP.
Dự thảo Nghị định cũng vô hiệu hóa chính sách ưu đãi đầu tư đặc biệt đã được quy định tại Luật Đầu tư 2020 và Quyết định 29 của Thủ tướng Chính phủ quy định về ưu đãi đầu tư đặc biệt.
Điều này có thể tác động tiêu cực đến chính sách thu hút đầu tư, làm giảm sức hấp dẫn về môi trường đầu tư ở Việt Nam trong mắt nhà đầu tư nước ngoài, trong khi đây được xem là động lực chính tạo đà cho sự tăng tốc của thị trường bất động sản nói chung, lĩnh vực bất động sản công nghiệp nói riêng.
“Đây là vấn đề rất lớn nên Chính phủ và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần đặc biệt quan tâm xem xét trước khi chính thức ban hành Nghị định để xây dựng khung chính sách ưu đãi đầu tư vượt trội, có tính cạnh tranh cao, từ đó bảo đảm lợi ích quốc gia, bảo đảm lợi ích hợp pháp, chính đáng của các nhà đầu tư, đặc biệt trong bối cảnh cạnh tranh quyết liệt giữa các nước nhằm thu hút nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài như hiện nay”, ông Châu nhấn mạnh.
Còn theo đánh giá của Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), đối với thời điểm phát sinh nghĩa vụ tài chính tiền thuê đất, dự thảo Nghị định quy định theo hướng tiền thuê đất phát sinh từ thời điểm có quyết định cho thuê đất. Luật Đất đai cũng quy định theo hướng doanh nghiệp phải nộp tiền trước thì mới được thuê đất.
Tuy nhiên, VCCI cho rằng, nhiều trường hợp doanh nghiệp đã nộp tiền sử dụng đất, nhưng cơ quan nhà nước chậm triển khai công tác giải phóng mặt bằng, dẫn đến bàn giao đất trên thực địa chậm trễ, thậm chí không ít trường hợp kéo dài nhiều năm.
Do đó, VCCI đề nghị cần điều chỉnh quy định theo hướng doanh nghiệp nộp tiền thuê đất tạm tính trước khi được thuê đất. Nếu việc giải phóng mặt bằng, bàn giao đất trên thực tế diễn ra đúng dự kiến thì không cần điều chỉnh tiền thuê đất.
Trong trường hợp việc bàn giao đất trên thực địa diễn ra chậm hơn dự kiến, doanh nghiệp có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước thực hiện việc tính toán lại tiền thuê đất nhằm giảm phần nghĩa vụ tương ứng với khoảng thời gian chậm bàn giao. Phần giảm nghĩa vụ này sẽ được quyết toán, khấu trừ vào tiền thuê đất nộp những lần sau đó hoặc các nghĩa vụ tài chính khác đối với Nhà nước.
