Các luật có hiệu lực sớm hơn kế hoạch sẽ là trợ lực tốt hơn cho giai đoạn đầu phục hồi này. Ảnh: Dũng Minh
Chờ chuông reo
Mở đầu câu chuyện với người viết, ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch Tập đoàn G6 cho rằng, các diễn biến hiện tại cho thấy một điều gần như chắc chắn, đó là các luật chuyên ngành liên quan đến thị trường bất động sản sẽ có hiệu lực trước ngày 1/1/2025. Đây là một động lực đáng kể cho thị trường những tháng cuối năm 2024, đồng thời giúp thị trường đi vào ổn định hơn trong dài hạn.
Theo Chủ tịch Tập đoàn G6, việc các luật chính thức có hiệu lực từ thời gian nào còn phụ thuộc vào kết quả kỳ họp Quốc hội lần này, nhưng có thể khẳng định, đây là nỗ lực rất lớn của Chính phủ trong việc khôi phục thị trường, tạo điều kiện cho lĩnh vực bất động sản phát triển trở lại sau thời gian khó khăn.
Các luật mới có hiệu lực sẽ phần nào tháo gỡ những nút thắt lâu nay trong quá trình triển khai dự án, từ đó giải phóng nguồn cung, giúp giảm giá nhà, ổn định thị trường. Đặc biệt, thời gian tới, phân khúc nhà ở xã hội có thể sẽ bứt phá mạnh về nguồn cung khi các quy định mới cho phép dự án được triển khai thuận lợi hơn, nhanh hơn. Đây cũng là giải pháp căn cơ để giảm cơn sốt giá nhà.
“Trước đây, chúng ta cần một khoảng thời gian dài để xây dựng các thông tư, nghị định hướng dẫn, nhưng với nỗ lực lần này, thời gian đã được rút ngắn đáng kể, xuống còn 6-8 tháng kể từ ngày ban hành các luật. Nỗ lực này là rất đáng ghi nhận và có tác động tích cực đến tâm lý nhà đầu tư”, ông Quê nói và cho biết thêm, cùng với triển vọng các luật chuyên ngành có hiệu lực sớm, việc Chính phủ cam kết duy trì chính sách lãi suất thấp cũng khiến tâm lý đầu tư tốt lên, giúp thị trường bất động sản phục hồi. Nhiều nhà đầu tư đã mạnh dạn sử dụng đòn bẩy nợ vay cho hoạt động đầu tư của mình. Các doanh nghiệp cũng đang tích cực chuẩn bị cho kế hoạch phát triển dự án.
Ông Trần Đại Nghĩa - chuyên gia pháp lý bất động sản, Giám đốc Công ty TNHH Tư vấn và Đầu tư FII Việt Nam (FIIVN) cũng cho hay, các doanh nghiệp bất động sản đang rất mong chờ các luật chuyên ngành có hiệu lực sớm.
Theo ông Nghĩa, các chủ đầu tư đang tất bật hoàn thiện các giấy tờ, thủ tục pháp lý liên quan đến các dự án, để khi luật chính thức có hiệu lực sẽ bám vào các thông tư, nghị định hướng dẫn kết hợp với các cơ quan quản lý xử lý hồ sơ.
“Gần như chắc chắn luật sẽ có hiệu lực ngay trong năm 2024, điều này ít nhiều tạo nên sự hưng phấn từ các thành viên thị trường”, ông Nghĩa nhấn mạnh.
Chuẩn bị kỹ cho mốc 1/8/2024
Trong Công điện số 53/CĐ-TTg ngày 26/5/2024 của Thủ tướng Chính phủ gửi chủ tịch HĐND, chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nêu rõ: “Đề nghị các địa phương chỉ đạo đẩy nhanh tiến độ xây dựng, ban hành các văn bản quy định chi tiết thi hành các luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản, Luật Các tổ chức tín dụng mới theo thẩm quyền được giao; phối hợp với các bộ, ngành liên quan để đảm bảo đồng bộ, thống nhất các văn bản pháp luật (dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/8/2024)”.
Hiện tại, các thành viên thị trường đang theo dõi rất sát sao việc xây dựng các văn bản hướng dẫn thi hành luật, các ý kiến đóng góp được cập nhật thường xuyên tới các cơ quan soạn thảo với mục tiêu khi luật được triển khai sẽ “đúng, trúng, đủ, thuận tiện”.
Lấy ví dụ với Luật Nhà ở 2023, trong báo cáo số 144/BC-BXD của Bộ Xây dựng ngày 24/5/2024 (báo cáo Chính phủ), cơ quan này đã tiếp thu ý kiến góp ý của nhiều bên và có giải trình về dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật, trong đó có nhiều nội dung quan trọng như: Các quy định về giai đoạn đầu tư dự án; vấn đề nhà công vụ; huy động vốn cho phát triển nhà ở; chuyển đổi công năng nhà; phân hạng nhà chung cư; quản lý, vận hành nhà chung cư; cưỡng chế, bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư… Theo đó, nhiều ý kiến đóng góp đã được cơ quan chủ quản là Bộ Xây dựng lắng nghe, tiếp thu và đưa vào các văn bản hướng dẫn thi hành.
Hay với Luật Kinh doanh bất động sản 2023, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội Việt Nam đánh giá, việc có hiệu lực sớm có ý nghĩa tích cực, hướng đến bảo vệ lợi ích cho người mua nhà và tạo điều kiện cho người mua có quyền lựa chọn đối với sản phẩm nhà ở.
Theo bà Hằng, đối với nhà ở hình thành trong tương lai, Luật Kinh doanh bất động sản 2024 yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính về đất đai và hàng loạt các văn bản khác như giấy phép xây dựng, nghiệm thu hoàn thành xây dựng hạ tầng kỹ thuật, nền móng… trước khi thu tiền đặt cọc, ký hợp đồng mua bán với người mua, góp phần đảm bảo quyền lợi cho người mua.
Việc chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính đồng nghĩa với việc người mua cũng được đảm bảo cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà và tài sản gắn liền với đất (sổ hồng) sau này. Trước đây, tại không ít dự án, tới khi được bàn giao nhà và vào ở, người mua vẫn chưa nhận được sổ bởi chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. Khi luật này có hiệu lực sẽ giúp củng cố niềm tin từ phía người mua khi giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Bên cạnh đó, người mua có quyền lựa chọn không có bảo lãnh từ tổ chức tín dụng cho các nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình. Điều này tạo ra sự linh hoạt và giảm chi phí, thủ tục cho cả 2 bên. Tuy nhiên, người mua cũng cần cân nhắc giữa rủi ro và lợi ích khi yêu cầu chủ đầu tư thực hiện quyền này.
“Luật Kinh doanh bất động sản 2023 hướng nhiều đến việc bảo vệ lợi ích cho người mua và cũng yêu cầu chặt chẽ hơn từ phía chủ đầu tư trong việc bán sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai. Đây là sự thay đổi cần thiết hướng tới sự minh bạch, rõ ràng và phát triển bền vững hơn trong tương lai cho thị trường bất động sản”, bà Hằng nhấn mạnh.
Cũng bình luận về kỳ vọng từ luật mới, ông Đinh Văn Nghị - Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển đô thị Vinapol cho rằng, bất động sản là lĩnh vực nhận được nhiều sự hỗ trợ suốt thời gian qua. Việc hoàn thiện hành lang pháp lý, tạo sự thống nhất, đồng bộ, thông suốt là bước tiến lớn cho thị trường. Đặc biệt, các luật có hiệu lực sớm hơn kế hoạch sẽ là trợ lực tốt hơn cho giai đoạn đầu phục hồi này.
Theo ông Nghị, với các chuyển biến tích cực về mặt vĩ mô, nhất là hành lang pháp lý, thị trường bất động sản sẽ sớm quay lại quỹ đạo tăng trưởng vốn có. Các vấn đề lớn tồn tại lâu nay như chênh lệch cung - cầu, ách tắc pháp lý dự án… sẽ dần được tháo gỡ, từ đó tạo thêm nhiều nguồn cung cho thị trường, kéo giá nhà giảm xuống cũng như tạo sự cạnh tranh, minh bạch hơn cho lĩnh vực này.
