Nguồn cung nhà ở xã hội sẽ tăng mạnh thời gian tới. Ảnh: Dũng Minh.
Nguồn cung nhà ở xã hội gia tăng
Trong tuần trước, Vinhomes thông báo đã chính thức được Sở Xây dựng TP. Hải Phòng phê phê duyệt công bố thông tin, chuẩn bị cho quá trình mở bán dự án nhà ở xã hội Happy Home Tràng Cát tại phường Hải An.
Với 3.800 căn hộ trên quy mô triển khai 28,14 ha, đây là dự án nhà ở xã hội quy mô lớn nhất tại Hải Phòng, góp phần hiện thực hóa chiến lược phát triển nhà ở cho người thu nhập trung bình và thấp của Chính phủ.
Trước đó, với cam kết phát triển 500.000 căn nhà ở xã hội thông qua thương hiệu Happy Homes, từ tháng 7/2022, Vinhomes đã đồng loạt triển khai nhiều dự án quy mô lớn tại Hải Phòng, Thanh Hóa, Quảng Trị và tiếp tục đầu tư thêm các dự án khác tại Hưng Yên, Khánh Hòa, Hà Nội, TP.HCM… Sau dự án tại Hải Phòng, dự kiến cuối năm nay, khoảng 3.600 căn nhà ở xã hội dạng thấp tầng và 540 căn nhà ở thương mại liền kề sẽ ra mắt tại Cam Ranh, tỉnh Khánh Hòa.
Hiện tại, Vinhomes không phải là doanh nghiệp duy nhất trên thị trường “năng nổ” với phân khúc nhà ở xã hội. Đầu tháng 6/2025, Sun Group đã khởi công đồng loạt dự án nhà ở xã hội, khu liên hợp thể thao và dự án bệnh viện đa khoa chất lượng cao tại Khu đô thị Sun Urban City tại Phủ Lý, Hà Nam (cũ).
Trong đó, dự án nhà ở xã hội có tổng diện tích xây dựng gần 4.000 m2, vốn đầu tư hơn 400 tỷ đồng, với khoảng 650 căn hộ diện tích 40-70 m2.
Tại phường Phúc Yên, tỉnh Phú Thọ, Công ty cổ phần Xây dựng Thăng Long tổ chức lễ khởi công dự án khu nhà ở xã hội Hùng Vương - Tiền Châu với tổng mức đầu tư 1.227 tỷ đồng, quy mô 1.152 căn hộ, phục vụ nhu cầu nhà ở cho hơn 4.000 người, dự kiến hoàn thành cuối năm 2026. Đây là một trong những dự án chung cư lớn nhất trên địa bàn Phú Thọ hiện nay.
Tại TP.HCM, dự kiến vào ngày 8/8/2025 sẽ tổ chức lễ khởi công dự án nhà ở xã hội tại số 4 Phan Chu Trinh, phường Bình Thạnh, do Ban Quản lý Dự án đầu tư xây dựng các công trình dân dụng và công nghiệp TP.HCM (Cideco) làm chủ đầu tư với quy mô 864 căn hộ.
Tương tự, tại Hà Nội, Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị - Công ty TNHH (trực thuộc Bộ Xây dựng) đang triển khai kế hoạch lựa chọn nhà thầu thực hiện dự án nhà ở xã hội CT-06 tại Khu đô thị mới Thanh Lâm - Đại Thịnh 2, huyện Mê Linh, bao gồm 2 tòa chung cư CT-06A và CT-06B với tổng số căn hộ là 140 căn.
Trước đó không lâu, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, Hà Nội có thể hoàn thành vượt chỉ tiêu năm nay với hơn 4.700 căn nhà xã hội từ 6 dự án tại các khu vực Bắc Từ Liêm, Long Biên, Đông Anh, Mê Linh (trước khi sắp xếp chính quyền 2 cấp).
Cần các cơ chế điều tiết giá nhà
Theo báo cáo đánh giá tình hình phát triển nhà ở xã hội 7 tháng đầu năm 2025 của Bộ Xây dựng, tính đến ngày 15/7/2025, cả nước có 692 dự án đang được triển khai với quy mô 633.559 căn.
Trong đó, 146 dự án hoàn thành, quy mô 103.717 căn; 124 dự án đã khởi công xây dựng, đang triển khai với quy mô 111.622 căn và 422 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, quy mô 418.220 căn.
Như vậy, số lượng dự án nhà ở xã hội đã hoàn thành, khởi công, chấp thuận chủ trương đầu tư đến năm 2025 đạt 59,6% so với chỉ tiêu đề ra tại đề án đầu tư xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 của Chính phủ.
Giá đất trên thị trường sơ cấp do Nhà nước ban hành trong bảng giá đất, còn giá trên thị trường thứ cấp sẽ sử dụng chính sách thuế chuyển nhượng để điều tiết. Khi đó, chi phí đầu vào cho doanh nghiệp sẽ giảm dần, từ đó giải quyết thực trạng “giá nhà đuổi giá đất, giá đất lại đuổi giá nhà” như hiện nay.
Ghi nhận thực tế cho thấy, các cơ quan quản lý đang nỗ lực trong việc sửa đổi, bổ sung các quy định nhằm tạo điều kiện cho phân khúc nhà ở xã hội được triển khai mạnh mẽ trên quy mô toàn quốc.
Trong đó, mới nhất là việc Bộ Chính trị yêu cầu Đảng ủy Chính phủ nghiên cứu, tham mưu thể chế hóa Nghị quyết 201/2025 của Quốc hội về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội theo hướng mở rộng đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội.
TS. Cấn Văn Lực - thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia đánh giá, nguồn cung nhà ở xã hội có nhiều chuyển biến từ đầu năm 2025 tới nay.
Việc cắt giảm thủ tục đầu tư và rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ theo chỉ đạo của Tổng Bí thư và Thủ tướng Chính phủ trong thời gian vừa qua là bước đi thiết yếu nhằm tháo gỡ các vướng mắc trong quá trình triển khai dự án nhà ở xã hội, qua đó cải thiện nguồn cung, góp phần giải quyết bài toán chênh lệch cung - cầu cũng như “hạ nhiệt” giá nhà hiện tại.
Dữ liệu từ CBRE Việt Nam cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2025, giá căn hộ trung bình tại Hà Nội đã tăng tới 33% so với cùng kỳ năm trước, chạm ngưỡng 79 triệu đồng/m2, còn tại TP.HCM tăng khoảng 30%, đẩy giá trung bình lên khoảng 82 triệu đồng/m2. Mức giá này đang cao hơn 25-30 lần so với mức lương cơ bản của người lao động hiện nay tại Việt Nam.
Theo khuyến cáo của các tổ chức quốc tế, tỷ lệ lý tưởng của giá nhà/thu nhập ở mức 6 lần, còn trung bình thế giới vào khoảng 14,8 lần. Như vậy, tỷ lệ này tại Việt Nam đang cao hơn 4 lần so với con số lý tưởng và gần gấp đôi so với thế giới.
Tính toán các chi phí hiện tại (bao gồm chi phí sinh hoạt), dù có thu nhập từ 40-50 triệu đồng/tháng, nếu không có khoản hỗ trợ từ phía gia đình cho khoảng 50-70% giá trị căn nhà, gần như không có người nào dám nghĩ tới chuyện mua nhà vào thời điểm này, kể cả với những căn hộ cũ đã bàn giao cách đây vài năm.
Ở một góc độ khác, việc giá nhà ở neo quá cao do thiếu hụt nguồn cung nhà giá thấp cũng đặt áp lực lên phía ngân hàng.
Báo cáo của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế tính tới cuối tháng 6/2025 đạt khoảng 17,2 triệu tỷ đồng, tăng 9,9% so với cuối năm 2024, trong đó riêng tín dụng kinh doanh bất động sản chiếm tỷ trọng đáng kể là 18,47%, tương đương khoảng 3,18 triệu tỷ đồng.
Điều đáng lưu ý, cũng bởi nguồn cung phân khúc nhà giá rẻ khan hiếm nên tín dụng đang rót khá nhiều vào các dự án nhà ở thương mại cao cấp vốn chỉ dành cho người có tiềm lực tài chính, trong khi dòng vốn này cần được hướng nhiều hơn đến phân khúc phục vụ số đông.
Tại dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi) đang lấy ý kiến, Bộ Tài chính hướng tới việc sử dụng công cụ thuế nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, từ đó điều tiết giá nhà đất. Tuy vậy, việc điều tiết chỉ là một vế, vế còn lại là cần bổ sung nguồn cung nhà ở mới cho thị trường, đặc biệt là nhà ở xã hội.
Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thời gian qua, với hành lang pháp lý cởi mở hơn, nhiều doanh nghiệp đã tham gia phát triển các dự án nhà ở xã hội.
Theo đó, số lượng hồ sơ nhà ở xã hội tại một số địa phương đã tăng đột biến. Tuy vậy, để giải quyết bài toán giá nhà, cần có thêm nhiều hơn nữa các dự án nhà ở giá rẻ cũng như các doanh nghiệp tham gia phát triển loại hình nhà ở này, nhất là tại những đô thị lớn như là Hà Nội và TP.HCM.
Đại diện một doanh nghiệp bất động sản cho hay, một thách thức lớn khiến các doanh nghiệp “kém mặn mà” làm chung cư bình dân bởi họ phải cân bằng bài toán lợi nhuận.
Hiện các chủ đầu tư đối mặt với chi phí liên quan đất đai tăng đáng kể sau khi áp dụng bảng giá đất mới, cộng với giá vật liệu xây dựng tăng cao và thủ tục pháp lý kéo dài, làm tăng chi phí đầu vào. Do đó, giảm chi phí đầu vào cho doanh nghiệp là vấn đề cần phải giải quyết ngay thời điểm này.
Liên quan đến chi phí đất đai, trong tuần trước, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã xây dựng dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 và đang xin ý kiến một số đơn vị liên quan. Trong đó, nhiều vấn đề liên quan đến tài chính đất đai với trọng tâm sửa đổi nguyên tắc định giá đất, thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất…
Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hội đồng quản trị GP-Invest đề xuất, chủ trương sửa đổi Luật Đất đai cần theo hướng tạo lập thị trường đất đai sơ cấp và thứ cấp, nếu làm được sẽ giải quyết cơ bản các vấn đề của thị trường giá đất.
Giá đất trên thị trường sơ cấp do Nhà nước ban hành trong bảng giá đất, còn giá trên thị trường thứ cấp sẽ sử dụng chính sách thuế chuyển nhượng để điều tiết. Khi đó, chi phí đầu vào cho doanh nghiệp sẽ giảm dần, từ đó giải quyết thực trạng “giá nhà đuổi giá đất, giá đất lại đuổi giá nhà” như hiện nay.
