Một dãy shophouse dán biển cho thuê đã lâu. Ảnh: Việt Dũng
Ngắn hạn còn khó
Hơn một năm nay, anh Tuấn liên tục rao bán căn shophouse diện tích hơn 200 m2 tại một dự án ở TP.Thủ Đức, TP.HCM. Căn shop của anh cao 4 tầng, đã hoàn thiện và được rao bán với mức giá 23 tỷ đồng nhưng ít người quan tâm.
Anh Tuấn chia sẻ, mặt bằng để trống nhưng mỗi tháng vẫn phải trả lãi và gốc vay ngân hàng, có tháng gần 200 triệu đồng cho khoản vay 10 tỷ đồng. Áp lực lãi suất đè nặng nên anh đành bán đúng giá gốc như lúc mới mua, nhưng rao hơn năm nay không tìm được người mua.
Cùng cảnh ngộ, ông Hà, chủ một căn shophouse tại một khu đô thị phía Nam TP.HCM cho biết, đây không phải sản phẩm đầu tư “gà đẻ trứng vàng” như kỳ vọng. Ông bỏ ra 17 tỷ đồng mua căn shop diện tích 70 m2, 4 tầng vào đầu năm 2019. Mục tiêu của ông khi mua shophouse là bán chênh lúc thị trường cao trào, không tính toán đến bài toán dòng tiền.
Đến cuối năm 2019, thị trường bắt đầu gặp khó khăn về thanh khoản, ông treo biển cho thuê với giá 30 triệu đồng/tháng, kỳ vọng có thể bù một phần lãi vay ngân hàng. Tuy nhiên, đến năm 2020, dịch covid bùng phát, khách thuê chấp nhận phạt hủy hợp đồng để trả mặt bằng. Từ đó đến nay, căn shophouse của ông vẫn bỏ trống do trong khu vực chưa hình thành được một cộng đồng dân cư đủ lớn để hấp dẫn các nhãn hàng và chủ kinh doanh. Hiện đã hết thời gian ân hạn lãi suất, áp lực lãi vay lớn, ông Hà chấp nhận rao bán lỗ 30% nhưng chưa tìm được người mua.
“Không chỉ có trường hợp của tôi, mà hàng chục căn shophouse khác trong khu đô thị này cũng chưa có khách thuê. Nhiều chủ nhà cũng để biển rao bán nhưng ít thấy người hỏi mua”, ông Hà chia sẻ.
Khảo sát của Đầu tư Chứng khoán cho thấy, hơn chục căn shophouse khối đế của một dự án chung cư tọa lạc trên đường Mai Chí Thọ, TP.Thủ Đức hiện dừng hoạt động kinh doanh, treo biển cho thuê lại hoặc sang cửa hàng, bán shop. Những căn hộ khối đế bị bỏ trống này nằm san sát nhau, cửa đóng then cài tối om, kéo thành một dãy dài, khiến không khí kinh doanh càng đìu hiu.
Trước đó, một số khách thuê dọn về các căn shophouse dự án này kinh doanh nhiều mặt hàng: ẩm thực, quán cà phê, văn phòng môi giới bất động sản, nội thất nhưng mỗi đợt chỉ trụ được vài tháng lại đổi chủ. Tình trạng khách cũ rút đi, khách thuê mới đến bán buôn vài tháng cũng trả mặt bằng diễn ra từ cuối năm ngoái đến quý II/2023, sau đó dãy shophouse gần như bỏ trống đến nay.
Bà Phượng, chủ một căn shophouse khối đế chung cư trên đường Mai Chí Thọ là trường hợp hiếm hoi còn giữ chân được khách thuê nhìn nhận, tình trạng nhu cầu thuê shop sụt giảm mạnh, người thuê lần lượt rút đi hàng loạt khiến bà cũng lo ngại sẽ ảnh hưởng đến mình.
“Căn shophouse của tôi không tăng giá thuê, có vị trí mặt tiền, kết nối được với khách trong lẫn ngoài chung cư nên dù vài khách cũ dọn đi, khách mới đến thuê hiện vẫn còn trụ lại”, bà Phượng nói.
Cần xác định kỹ nhu cầu
Theo các chuyên gia trong ngành, giai đoạn 2019-2022 là thời kỳ shophouse trở thành kênh đầu tư gây sốt tại cả Hà Nội và TP.HCM. Điều này dẫn đến thực tế 70-80% người mua là giới đầu cơ, mục đích chờ tăng giá và bán lại. Chỉ khoảng 20-30% người mua để khai thác kinh doanh thường xuyên. Tuy nhiên, trong số này, cũng chỉ có khoảng 10% nhà đầu tư đánh giá đúng về tiềm năng sản phẩm. Số còn lại là nhà đầu tư mua theo phong trào với kỳ vọng lợi nhuận đầu tư lớn, ít nhất hơn lãi gửi ngân hàng.
“Việc bỏ bỏ ra vài chục tỷ đồng mà tỷ suất lợi nhuận cho thuê chưa đến 2% khiến nhiều nhà đầu tư vỡ mộng”, ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Group nói và cho biết thêm, tình trạng mặt bằng shophouse bỏ trống hàng loạt, không có khách thuê do nhiều nguyên nhân. Lý do lớn nhất là vị trí không thuận lợi cho việc kinh doanh. Nhiều dự án nằm ở khu vực xa trung tâm, không có mật độ dân cư đủ lớn, thiếu tiện ích hoặc hạ tầng kém phát triển nên khó có thể khai thác cho thuê hiệu quả.
Theo ông Thắng, shophouse bản chất không chỉ dùng để ở mà còn tích hợp cả việc kinh doanh, buôn bán nên thường nằm ở mặt đường lớn hoặc trục đường dẫn vào dự án. Số lượng shophouse thường rất ít, chiếm khoảng 5% nguồn cung tại khu đô thị lớn. Tuy nhiên, trong vài năm trở lại đây, nhiều chủ đầu tư lạm dụng “khái niệm” shophouse nhằm đẩy giá, xây dựng tràn lan trong khi quy hoạch sản phẩm không phù hợp để kinh doanh.
Cùng quan điểm, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, shophouse cũng là một kênh đầu tư như các phân khúc khác. Nếu muốn đầu tư shophouse để kinh doanh thì đây là sản phẩm phù hợp. Nhà đầu tư có thể tự phát triển kinh doanh, cho thuê, hoặc khai thác được.
Điều quan trọng là nhà đầu tư đặt kỳ vọng gì ở kênh đầu tư này, nếu kỳ vọng đầu tư để 1-2 năm sau sẽ tăng giá gấp 2-3 lần thì sẽ rất khó. Bởi nguồn cung shophouse hiện tại tương đối nhiều. Hơn nữa, nhiều dự án trước đây có hứa hẹn về việc tăng giá nhưng khi bàn giao thì hiệu quả khai thác từ thực tế không có, nhà đầu tư cũng đã nhìn thấy câu chuyện này.
“Bản chất việc đầu tư shophouse hay đầu tư bất cứ kênh gì cũng phải xác định rõ kỳ vọng và nhận định xem có phù hợp với tình hình thực tế hay không. Shophouse là sản phẩm đặc thù, mức giá khá cao, vì thế yếu tố về mặt khai thác phải được gắn liền với giá trị sản phẩm. Ngay cả việc đầu tư để mua đi bán lại thì sản phẩm đó cũng phải có khả năng khai thác kinh doanh thường xuyên. Chỉ có như vậy, người mua tiếp theo mới chấp nhận trả giá cao, còn nếu sản phẩm không có hiệu quả khai thác mà vẫn kỳ vọng về việc tăng giá thì không khả thi”, ông Kiệt nói.
Chia sẻ thêm về kinh nghiệm để đầu tư shophouse thành công, vị chuyên gia này cho biết, khó kỳ vọng tăng giá đột biến trong 1-2 năm nhưng đầu tư shophouse để tạo ra nguồn thu nhập ổn định thì hoàn toàn có thể và lúc này sẽ phụ thuộc vào việc nhà đầu tư lựa chọn sản phẩm như thế nào. Bởi đặc thù của shophouse sẽ gắn liền với khả năng khai thác, khả năng khai thác lại phụ thuộc vào nhu cầu của cư dân xung quanh. Vì vậy, shophouse chỉ có khả năng khai thác kinh doanh khi nằm ở khu dân cư hiện hữu, có khả năng phát triển lên đô thị… Theo đó, việc định hình chiến lược đầu tư, cũng như việc định giá sản phẩm sẽ phụ thuộc rất nhiều vào tiềm năng khai thác.
“Đã qua rồi thời đầu tư shophouse chỉ dựa vào việc là một sản phẩm độc trong dự án đô thị để tăng giá dựa vào độ khan hiếm, bởi thời điểm tạo sự đột biến về giá đã qua. Thay vào đó, chúng ta nên nhìn nhận sản phẩm này trong tương quan với cộng đồng dân cư trong khu vực để nhìn thấy tiềm năng sinh ra dòng tiền thường xuyên của nó”, ông Kiệt nói.
