Thưa ông, tiền khách hàng nộp cho chủ đầu tư mua nhà hình thành trong tương lai chủ yếu dưới dạng các hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư. Nếu chủ đầu tư sử dụng tiền vào mục đích thì phải chăng đều bị coi là sai luật?
Việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đến nay đã trở nên rất phổ biến, các quy định pháp luật cũng đã không ngừng sửa đổi và điều chỉnh cho phù hợp. Nhưng những bất cập và hệ lụy vẫn xảy ra mà chủ yếu xuất phát từ việc sử dụng nguồn tiền huy động từ phía khách hàng.
Trước đây, trong một thời gian dài và lác đác vẫn còn xảy ra hiện nay, có tình trạng mua nhà hình thành trong tương lai song lại ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác. Đây là hình thức tránh né các quy định của pháp luật khi chưa đủ điều kiện thực hiện các giao dịch đối với loại giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Việc này đều có sự đồng thuận của cả bên mua - bên bán.
Luật sư Vũ Ngọc Chi
Nếu hiểu đúng vấn đề, đây là một thương vụ góp vốn hoặc hợp tác cùng kinh doanh và đương nhiên như vậy thì “được ăn, thua chịu”.
Thực tế trong hợp đồng có thể đề cập đến việc được mua bán một hoặc một vài căn hộ trong dự án, gây ra sự mập mờ, khó làm rõ, khiến người nộp tiền mua nhà hiểu nhầm và chịu rủi ro lớn bởi nếu chủ đầu tư sử dụng tiền sai mục đích, bên nộp tiền ít có khả năng được hoàn trả. Điều này rõ ràng là sai luật.
Theo quy định tại Điều 8, Luật Kinh doanh bất động sản, hành vi huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết là bị cấm.
Ngoài ra, việc ký các loại giấy tờ với hình thức góp vốn hoặc hợp tác kinh doanh cũng là một trong các nguyên nhân gây khó khăn khi khách hàng đã nộp tiền muốn yêu cầu đòi lại tiền đã nộp.
Ai sẽ là người quản lý nguồn tiền huy động vốn tại các dự án?
Theo Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.
Như vậy, để chủ động cho việc chi thi công nhà ở hình thành trong tương lai, bên bán vẫn được luật cho phép đứng ra thu tiền của bên mua, tùy từng lần, tùy giai đoạn và tùy đối tượng luật đã quy định cụ thể mức thu như nêu trên.
Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định các điều kiện mở bán căn hộ với sự tham gia của ngân hàng. Theo ông, sự xuất hiện của ngân hàng đã đủ để kiểm soát nguồn tiền huy động vốn của nhà đầu tư, tránh việc chủ đầu tư chiếm dụng vốn hay chưa?
Căn cứ theo tinh thần của Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản, vai trò của ngân hàng được hiểu là bên thứ ba đứng ra bảo lãnh nghĩa vụ cho bên bán. Luật cũng quy định phạm vi, điều kiện và nội dung, phí do các bên thỏa thuận. Việc bảo lãnh này được lập thành hợp đồng và được bên bán gửi cho bên mua được biết .
Về mặt lý thuyết, nghĩa vụ của bên bán đã được ngân hàng đứng ra bảo lãnh và trong trường hợp khách hàng nộp tiền có yêu cầu, ngân hàng sẽ là người đứng ra thực hiện nghĩa vụ trước. Ở mức độ quy định của pháp luật, rủi ro gần như được triệt tiêu một cách hoàn toàn đầy đủ .
Theo đó, Luật Kinh doanh bất động sản đã khắc phục kẽ hở, tạo ra cơ chế kiểm soát nhất định trong việc sử dụng dòng tiền khi huy động đối với việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Nhưng cần lưu ý rằng, để hạn chế tuyệt đối vấn đề này, người mua cần có những động thái thận trọng nhất định khi giao kết việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
