Khu đất vàng 231 Nguyễn Trãi
Nhiều thương vụ, một kịch bản
Ngày 26/4/2021 tới đây, Công ty cổ phần Cao su Sao Vàng (sàn HOSE - mã chứng khoán: SRC) dự kiến tổ chức ĐHCĐ với kế hoạch kinh doanh được HĐQT lên nghị quyết bằng những con số rất lạc quan như doanh thu ở mức 2.200 tỷ đồng, tăng 63% so với năm 2020; lợi nhuận trước thuế 100 tỷ đồng, tăng 20% so với năm 2020 và đáng nói là “sự lạc quan” này tiếp nối một năm 2020 kinh doanh cũng rất ấn tượng dù trong bối cảnh chung nhiều khó khăn.
Tuy nhiên, điều mà đa số cổ đông của thương hiệu danh tiếng một thời này không thể vui là giá cổ phiếu SRC cả năm qua tăng rất chậm so với chỉ số chung và thanh khoản cũng “đì đẹt” ở mức trung bình vài chục ngàn cổ phiếu/phiên. Chẳng hạn, từ tháng 9/2020, giá cổ phiếu SRC giao dịch ở mức khoảng 16.000 - 17.000 đồng/cổ phiếu và đến tháng 3/2021 này vẫn loanh quanh ở mức 20.000 - 21.000 đồng/cổ phiếu, dù VN-Index có những bước tăng hết sức ấn tượng.
Đồn đoán về việc có một nhóm cổ đông nào đó “cố tình” ghìm giữ giá cổ phiếu để thâu tóm doanh nghiệp này vẫn chỉ là… đồn đoán, nhưng rõ ràng là câu chuyện Tập đoàn Hoành Sơn của doanh nhân Phạm Hoành Sơn thâu tóm Cao su Sao Vàng từng là một thương vụ gây ồn ào. Trong đó, tâm điểm gây chú ý là lô đất vàng số 231 Nguyễn Trãi, Thanh Xuân, Hà Nội, vốn thuộc diện di dời nhà máy và có thể xin chuyển mục đích sử dụng để trở thành một dự án bất động sản.
Theo đó, thông qua đồng thời 2 hình thức hợp tác liên doanh góp vốn thành lập pháp nhân mới (Công ty TNHH Sao Vàng - Hoành Sơn) từ năm 2015 để triển khai dự án và mua cổ phần chi phối SRC, Hoành Sơn đã từng bước nắm quyền quyết định dự án.
Thương vụ này sau đó đã gây nhiều băn khoăn cho cổ đông SRC, bởi không chỉ bất cập trong cách thức góp vốn khi 26% vốn góp vào công ty mới là nguồn vay từ chính Hoành Sơn, mà việc chi tiền mua cổ phần tại Sao Vàng để đưa ông Phạm Hoành Sơn lên nắm giữ chức vụ Chủ tịch HĐQT từ cuối năm 2019 cũng từng bị Ủy ban Quản lý vốn Nhà nước kiến nghị Cục An ninh Kinh tế (A04), Bộ Công an vào cuộc điều tra xem đợt đấu giá có gây thất thoát tài sản Nhà nước hay không.
Sau hơn 1 năm ông Phạm Hoành Sơn chính thức nắm quyền điều hành, năm 2020, SRC ghi nhận kết quả kinh doanh với doanh thu đạt 1.349,2 tỷ đồng cùng 73,5 tỷ đồng lãi ròng - mức tốt nhất kể từ 2016 trở lại đây. Kết quả kinh doanh này được lý giải chủ yếu nhờ thị trường xuất khẩu được mở rộng sau Covid-19 và ngành ô tô trong nước được ưu ái bởi chính sách công, đồng thời Cao su Sao vàng cũng giảm mạnh được chi phí quản lý doanh nghiệp khi dịch bùng phát.
Liên quan đến mảng bất động sản, đáng chú ý là tháng 10/2020, HĐQT Cao su Sao Vàng đã họp và thống nhất chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cơ sở hạ tầng diện tích hơn 212.000 m2 đất thuê tại Khu công nghiệp Châu Sơn, Phủ Lý, Hà Nam. Tuy nhiên, sau gần nửa năm, hiện vẫn chưa rõ nhà đầu tư nào mua lại lô đất trên trong bối cảnh đất khu công nghiệp đang sốt hầm hập.
Đồng thời, Cao su Sao Vàng với nhóm cổ đông mới vẫn không giấu diếm tham vọng tái khởi động dự án đất vàng rộng 6,2 ha tại 231 Nguyễn Trãi với tên gọi “Tổ hợp thương mại và nhà ở Cao su Sao Vàng - Hoành Sơn”.
Với diễn biến này, một băn khoăn nữa với cổ đông bên cạnh giá cổ phiếu “đì đẹt” là hơn 212.000 m2 đất thuê tại Khu công nghiệp Châu Sơn vốn là địa chỉ để SRC di dời nhà máy với việc Hoành Sơn sẽ hỗ trợ 435 tỷ đồng di dời, nếu bán đi thì Cao su Sao vàng di dời nhà máy về đâu?
Một câu chuyện khác về việc đại gia dần dần “gửi chân” vào doanh nghiệp có thể kể đến trường hợp Taseco Land. Sau khi hoàn tất mua them cổ phần đấu giá từ Hancorp để nâng tỷ lệ sở hữu trên 51% Công ty cổ phần ICON4 (UPCoM - mã chứng khoán: CC4), Taseco Land cũng không giấu diếm kế hoạch sẽ tái khởi động dự án Khu nhà ở Đông Nam đường Tố Hữu rộng 9,2 ha. Trong đó, sau ĐHCĐ bất thường diễn ra giữa tháng 1/2021, Taseco Land đã cụ thể hóa mục đích của mình bằng việc thay thế một loạt nhân sự chủ chốt tại CC4 bằng người của mình.
Theo ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán, CC4 từng là một trong những công ty có hoạt động kinh doanh hiệu quả nhất của Tổng công ty Xây dựng Hà Nội (Hancorp), nhưng cũng sa sút từ năm 2017 đến nay và lợi thế duy nhất là sở hữu quỹ đất vàng, trong đó có dự án Khu nhà ở Đông Nam đường Tố Hữu nói trên.
Tại phiên đấu giá 49% cổ phần Tổng công ty Tư vấn xây dựng thủy lợi Việt Nam (HEC Corp), dù chỉ có vốn điều lệ 44 tỷ đồng và hoạt động không quá nổi bật nhiều năm qua, nhưng thương vụ này thu hút tới 13 nhà đầu tư (gồm 9 cá nhân và 4 nhà đầu tư tổ chức) tham gia. Nguyên nhân được cho là HEC Corp đang sở hữu nhiều quỹ đất ở vị trí vàng tại Hà Nội và nhiều địa phương khác. Cụ thể, tại Hà Nội, bên cạnh lô đất rộng gần 2.060 m2 tại số 2, ngõ 95 phố Chùa Bộc, phường Trung Liệt, quận Đống Đa, là trụ sở làm việc, HEC Corp còn quản lý lô đất rộng gần 2.620 m2 tại số 95/8116 phố Chùa Bộc, là trụ sở làm việc của Công ty Tư vấn địa kỹ thuật 14 (HEC 14) - đơn vị thành viên của HEC Corp.
Ngoài ra, HEC Corp còn sở hữu lô đất rộng 4.359 m2 tại thị trấn Bần Yên Nhân, huyện Mỹ Hào, tỉnh Hưng Yên, được Tổng công ty sử dụng làm kho lưu giữ thiết bị vật tư; lô đất rộng 2.905 m2 tại số 10 Tân Lập, phường Đình Bảng, thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh, là trụ sở làm việc của Công ty Tư vấn khảo sát và Xây dựng số 15 (HEC 15); lô đất rộng gần 4.607 m2 tại số 100 Mai Hắc Đế, TP. Vinh, tỉnh Nghệ An, là trụ sở làm việc của Công ty Tư vấn khảo sát và Xây dựng số 16 (HEC 16). Cả 5 lô đất trên đều là đất thuê trả tiền hàng năm.
Mới đây, thương vụ đấu giá 51% cổ phần của PV Machino cũng khiến thị trường quan tâm khi doanh nghiệp này đang quản lý và sử dụng nhiều bất động sản có giá trị, nổi bật là 1.827,69 m2 đất tại số 8 Tràng Thi (Hoàn Kiếm, Hà Nội), được ghi nhận lợi thế vị trí địa lý khi cổ phần hoá là 28,5 tỷ đồng và sẽ bù trừ với tiền thuê đất hàng năm phải trả cho Nhà nước.
Ngoài ra, PV Machino còn sở hữu lô đất 23.600 m2 tại Đông Anh, hiện đang có đối tác nhắm đến đến phát triển dự án bất động sản. Tại lô đất số 7 Đinh Tiên Hoàng (tòa nhà Hàm Cá Mập) đang được PV Machino liên doanh với Công ty Bách hóa Hà Nội để khai thác lô đất. Bên cạnh đó, Công ty còn sở hữu 10% vốn góp tại Dự án “Khu chung cư cao cấp, dịch vụ hỗn hợp - Khu đô thị Nam An Khánh” thuộc lô HH3 của dự án Nam An Khánh, huyện Hoài Đức. Giá trị thị trường ước tính của các bất động sản lên tới vài nghìn tỷ đồng, trong khi giá trị sổ sách hiện chỉ là 134 tỷ đồng.
Doanh nghiệp càng thua lỗ càng hấp dẫn
Trong 2 năm trở lại đây, tiến độ cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước trở nên chậm đáng kể, thường xuyên không đạt kế hoạch đề ra và dồn áp lực sang những năm tiếp theo. Tuy nhiên, không vì thế mà sức hút với hoạt động cổ phần hóa các doanh nghiệp nhà nước đang có lợi thế đất lại giảm đi.
Theo chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh, ưu thế đặc biệt là những lô đất do doanh nghiệp nhà nước nắm giữ thường có vị trí đắc địa, ở các khu trung tâm và thường là quỹ đất sạch có thể triển khai ngay, được hưởng những cơ chế, đặc quyền để tiếp cận các cơ hội kinh doanh, trong đó không ít doanh nghiệp có vị thế độc quyền, mà các doanh nghiệp tư nhân khó có cơ hội chạm tới.
“Chính vì thế, trong nhiều trường hợp, đất đai là ‘miếng mồi ngon’ để nhà đầu tư tích cực tham gia quá trình cổ phần hóa” ông Ánh chia sẻ.
Theo lãnh đạo phụ trách mảng đầu tư của một doanh nghiệp đang niêm yết trên Sở GDCK TP.HCM (HOSE), hiện một lượng lớn diện tích đất đai đang được giao cho các công ty cổ phần có vốn nhà nước quản lý, nhưng do chỉ là đất thuê trả tiền hàng hoặc đất giao nên không được tính vào giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hóa, khi thoái vốn.
Về nguyên tắc, với quyền thuê đất vài chục năm (thường là 50 năm) và sẽ được gia hạn thêm nếu không tranh chấp, thì một khi sở hữu chi phối cổ phần của doanh nghiệp nhà nước đó có nghĩa là mảnh đất đó thuộc về bên mua. Cũng theo phương án cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, Nhà nước bán toàn bộ vốn tại doanh nghiệp, nhà đầu tư chiến lược được mua tới 70% cổ phần, có nghĩa là sau cổ phần hóa, nhà đầu tư có thể chi phối số phận các khu đất vàng này.
Ở một góc độ khác, tại nhiều doanh nghiệp hiện nay, theo ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán, có hàng chục nghìn mét vuông đất vàng được doanh nghiệp “xé lẻ” từng mảnh để cho thuê hoặc mang đi góp vốn. Chẳng hạn như trường hợp của Công ty cổ phần Dược phẩm Trung ương 1 - Pharbaco (UPCoM - mã chứng khoán: PBC) khi diện tích đất 15.106,4 m2 được UBND TP. Hà Nội giao cho Công ty thuê để sản xuất - kinh doanh dược phẩm và trả tiền theo kỳ (đất thuê ngắn hạn), nhưng nhiều năm nay được doanh nghiệp cho các đơn vị khác thuê lại.
Với việc không sử dụng hiệu quả các lô đất này, khả năng Pharbaco bị các “sói già” nhòm ngó là nhãn tiền!
