Các khu công nghiệp hiện hữu trên địa bàn cả nước có tỷ lệ lấp đầy rất cao. Trong ảnh: Khu công nghiệp VSIP II (Bình Dương).
Nhu cầu bất động sản công nghiệp bật tăng
“Chúng ta đang chứng kiến ngày càng nhiều doanh nghiệp FDI gia nhập thị trường Việt Nam. Frasers Property đã nhanh chóng nắm bắt xu hướng này và chuẩn bị cơ sở vật chất phù hợp để các doanh nghiệp vừa và nhỏ có thể nhanh chóng đi vào hoạt động”, ông Chong Chee Keong, Giám đốc điều hành Khối bất động sản công nghiệp của Frasers Property Vietnam nhấn mạnh như vậy khi trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư về cơ hội của thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam.
Thực tế đã chứng minh, thị trường bất động sản công nghiệp có mối quan hệ chặt chẽ với tình hình thu hút FDI. Thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho thấy, 7 tháng đầu năm 2023, vốn FDI vào Việt Nam đạt gần 16,24 tỷ USD, trong đó, lĩnh vực bất động sản thu hút được hơn 1,6 tỷ USD, đứng vị trí thứ 2 trong các ngành, lĩnh vực thu hút nhiều vốn FDI nhất.
Lượng vốn FDI chảy mạnh vào Việt Nam khiến nhu cầu bất động sản công nghiệp bật tăng. Đặc biệt, các Khu công nghiệp (KCN) vẫn là địa chỉ hấp dẫn đối với các doanh nghiệp sản xuất nước ngoài khi đến Việt Nam.
Cuối tháng 7 vừa qua, tỉnh Long An tổ chức Hội nghị Công bố quy hoạch và xúc tiến đầu tư, đồng thời trao quyết định chủ trương, giấy chứng nhận đầu tư, ký kết thỏa thuận hợp tác với hàng loạt nhà đầu tư nước ngoài. Trong đó, nổi bật là Dự án Suntory Pepsico Long An của Công ty TNHH Nước giải khát Suntory Pepsico Việt Nam, đầu tư tại KCN Hựu Thạnh do IDICO phát triển.
Dự án có tổng vốn đầu tư 185 triệu USD (khoảng 4.374 tỷ đồng), sử dụng 200.000 m2 đất, dự kiến đi vào hoạt động từ quý I/2026, công suất đạt trên 796 triệu lít/năm.
Cũng trong tháng 7, Tập đoàn Hyosung (Hàn Quốc) có kế hoạch đầu tư nhà máy sợi carbon gần 1 tỷ USD (giai đoạn đầu khoảng 160 triệu USD) ở KCN Phú Mỹ 2 (tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu) do IDICO làm chủ đầu tư. Được biết, từ năm 2007 đến nay, Hyosung đã đầu tư khoảng 4 tỷ USD vào các dự án tại KCN Nhơn Trạch 5 IDICO (Đồng Nai) và tại một số địa phương khác như Bà Rịa - Vũng Tàu, Quảng Nam, Bắc Ninh.
Còn tại phía Bắc, theo ông Nguyễn Văn Nhân, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đô thị Amata, chủ đầu tư hạ tầng KCN Sông Khoai (Quảng Ninh), các KCN của Amata tại Việt Nam đang thu hút đầu tư rất tốt.
“Từ đầu năm đến nay, riêng KCN Sông Khoai đã thu hút được 3 dự án với tổng vốn 450 triệu USD. Dự kiến từ nay đến cuối năm, chúng tôi thu hút thêm 4 - 6 dự án mới, với số vốn tối thiểu khoảng 500 triệu USD. Các nhà đầu tư chủ yếu đến từ Nhật Bản, Đài Loan (Trung Quốc), châu Âu, một số nhà đầu tư đến từ Hàn Quốc”, ông Nhân thông tin.
Báo cáo quý II/2023 của Bộ Xây dựng cho biết, nhu cầu thuê nhà xưởng KCN trong quý vừa qua duy trì ổn định. Tại một số tỉnh, nhu cầu thuê nhà xưởng KCN tăng nhẹ, như Bắc Giang, Bắc Ninh, Quảng Ninh, Nam Định, Hải Phòng do ký kết hợp đồng với nhiều đối tác nước ngoài trong giai đoạn đầu năm 2023.
Đáng chú ý, tỷ lệ lấp đầy tại các KCN hiện hữu trên địa bàn cả nước rất cao, khoảng 80% ở khu vực phía Bắc và trên 85% ở khu vực phía Nam. Bên cạnh đó, giá cho thuê đất bình quân cho cả chu kỳ thuê tại các KCN trong quý II/2023 cơ bản ổn định so với quý I/2023 và tăng 5 - 7% so với cùng kỳ năm 2022.
Nắm bắt cơ hội, nhận diện khách thuê
Mới đây, tỉnh Hải Dương được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt chủ trương đầu tư 6 KCN mới với tổng diện tích gần 1.135 ha. Đây là cơ hội để Hải Dương chủ động tạo nguồn cung bất động sản công nghiệp để thu hút đầu tư, nhất là trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp nước ngoài đang có xu hướng chuyển dịch dòng vốn vào Việt Nam.
Các chủ đầu tư KCN cũng đang đẩy nhanh tiến độ pháp lý và quá trình xây dựng. Tại phía Nam, đầu tháng 7 vừa qua, Công ty cổ phần Đô thị Amata Long Thành đã tổ chức khởi công xây dựng hạ tầng kỹ thuật KCN công nghệ cao Long Thành (Đồng Nai). Dự án có tổng diện tích 410 ha, tiếp giáp đường cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây, tổng vốn đầu tư khoảng 282 triệu USD.
Còn ở phía Bắc, Công ty cổ phần Hanaka (Bắc Ninh) cũng vừa khởi công xây dựng KCN Gia Bình 2 có quy mô 250 ha với tổng vốn đầu tư dự kiến 3.957 tỷ đồng. Hanaka dự kiến trong quý IV/2023 sẽ bàn giao mặt bằng sạch cho các nhà đầu tư thứ cấp thuê đất đầu tư xây dựng.
Trước đó, ngày 28/4, Tập đoàn Sơn Hà đã khởi công KCN SHI IP Tam Dương tại Vĩnh Phúc, chính thức gia nhập thị trường bất động sản công nghiệp. Dự án nằm trên diện tích hơn 162 ha, với tổng vốn đầu tư 1.576 tỷ đồng, dự kiến bàn giao mặt bằng lần 1 vào quý IV/2023 và bắt đầu đi vào hoạt động từ quý III/2024.
Ngoài ra, có thể kể đến Dự án Đầu tư xây dựng và kinh doanh cơ sở hạ tầng KCN và Khu phi thuế quan Xuân Cầu có diện tích hơn 750 ha đã được Công ty Xuân Cầu - Lạch Huyện khởi công tại Hải Phòng vào giữa tháng 5/2023. Tiếp đó, tháng 6/2023, Công ty cổ phần Phát triển Hạ tầng Vĩnh Phúc khởi công KCN Sông Lô II (huyện Sông Lô, tỉnh Vĩnh Phúc) với quy mô hơn 165 ha, tổng vốn đầu tư hơn 1.500 tỷ đồng.Theo các chuyên gia, việc hàng loạt dự án KCN được khởi công trong thời gian qua cho thấy, hầu hết các doanh nghiệp KCN đã sẵn sàng đón làn sóng dịch chuyển đầu tư mới. Tuy nhiên, chuẩn bị nguồn cung là chưa đủ, bởi việc nhận diện khách thuê và xây dựng chiến lược thu hút đầu tư nhằm lấp đầy KCN cũng là yếu tố then chốt đưa dự án phát triển thành công.
Ông Chong Chee Keong chia sẻ, sau đại dịch Covid-19, các doanh nghiệp đã rút ra được nhiều bài học kinh nghiệm đáng giá, nên đã chủ động đa dạng hóa kinh doanh, chứ không “bỏ trứng vào một giỏ”. Họ bắt đầu thận trọng hơn và dành nhiều thời gian nghiên cứu, khảo sát, lập kế hoạch, thẩm định trước khi quyết định thành lập nhà máy tại Việt Nam.
“Một tiêu chí quan trọng khiến dự án của Frasers Property hấp dẫn hơn so với các dự án khác là khả năng thấu hiểu thị trường. Hoạt động kiểm toán gần đây của Techtronic Industries cho thấy, dự án của chúng tôi tại Bình Dương đã nhận được điểm kiểm định cao nhất cho các yêu cầu về chính sách thu mua trên thị trường. Điều này giúp các doanh nghiệp vừa và nhỏ yên tâm hơn khi trở thành nhà cung cấp của Techtronic Industries”, ông Chong Chee Keong nói.
Giám đốc điều hành Khối bất động sản công nghiệp của Frasers Property Vietnam cho biết thêm, Frasers Property sẵn sàng đáp ứng mọi yêu cầu đặc biệt từ các nhà đầu tư, kể cả việc điều chỉnh thiết kế riêng để phù hợp với nhu cầu sản xuất của doanh nghiệp.
Nhiều khoản đầu tư vào Việt Nam có thể được “chốt” cuối năm nay.
 |
Ông Paul Fisher, Giám đốc quốc gia, JLL Việt Nam |
Chúng tôi nhận thấy sự quan tâm ngày càng tăng của cộng đồng quốc tế, trong đó một số nhà đầu tư đã bắt đầu tiến hành “chốt” các giao dịch tại thị trường Việt Nam. Chúng tôi kỳ vọng, nguồn vốn FDI vào Việt Nam sẽ tiếp tục xu hướng tăng trong thời gian tới.
Hiện tại, giới đầu tư đang xem xét các khoản đầu tư đa dạng trên khắp Đông Nam Á. Một số nhà đầu tư đang định vị địa điểm để đặt văn phòng làm việc và như vậy, nhiều khoản đầu tư vào Việt Nam có thể được “chốt” cuối năm nay.
Xu hướng hình thành cụm khu công nghiệp.
 |
Ông Bruno Jaspaert, Tổng giám đốc Tổ hợp Khu công nghiệp DEEP C |
Ở phía Bắc, một số tỉnh, thành phố đang thu hút đầu tư rất tốt, ví dụ Hải Phòng. Bên cạnh đó, Quảng Ninh đang bắt kịp rất nhanh và có một bản quy hoạch với tầm nhìn dài hạn về thu hút các ngành công nghiệp. Chúng ta cũng có thể kể đến các cụm KCN xung quanh Hà Nội và cụm KCN phục vụ các Dự án sản xuất linh kiện điện tử tại Bắc Ninh, Bắc Giang.
Tuy nhiên, miền Bắc không phải là nơi duy nhất để các nhà đầu tư lựa chọn. Sự lựa chọn của nhà đầu tư phụ thuộc vào nhiều yếu tố như hạ tầng kết nối đồng bộ, hay cơ sở sản xuất nằm gần chuỗi cung ứng của các nhà sản xuất…
Mỗi địa phương đều có những lợi thế riêng và tôi tin rằng, chúng ta sẽ thấy xu hướng ngày càng nhiều cụm KCN được hình thành kết hợp với nhau trong tương lai.
Đảm bảo điện cho sản xuất, kinh doanh để nhà đầu tư yên tâm hoạt động
 |
Có thể thấy, hầu như KCN nào tại Việt Nam cũng đang hoặc sẽ gặp phải vấn đề thiếu điện. Việt Nam đang chú trọng thu hút các Dự án công nghiệp chế biến, chế tạo, có hàm lượng công nghệ cao như ô tô, công nghiệp điện tử… Các Dự án này có tính tự động hóa cao, dây chuyền sản xuất quy mô lớn, nên có nhu cầu sử dụng điện rất cao.
Đơn cử, trong KCN do Amata đầu tư hạ tầng có nhà máy sản xuất tấm pin năng lượng mặt trời của Jinko Solar và một số dự án công nghiệp phụ trợ ngành sản xuất ô tô. Các dự án này đều có nhu cầu sử dụng điện rất cao và đã có thời điểm không được đáp ứng đủ điện cho sản xuất
Quy hoạch Điện VIII được xây dựng và ban hành dựa trên quy hoạch điện của các địa phương, nhưng theo tôi, cũng chỉ có thể đáp ứng nhu cầu sử dụng điện cho 2 - 5 năm tới. Vì vậy, cần có giải pháp hiệu quả đảm bảo cung cấp điện cho sản xuất, kinh doanh để nhà đầu tư yên tâm hoạt động tại Việt Nam.
