Một góc Khu dân cư Bình Trưng Đông - Cát Lái (Ảnh: Trọng Tín)
Những “nút thắt”
Hàng chục dự án bất động sản, hạ tầng, khu công nghiệp tại TP.HCM đã rơi vào tình trạng đình trệ trong thời gian dài do những vướng mắc đan xen về pháp lý, đất đai, nghĩa vụ tài chính, quy hoạch và giải phóng mặt bằng.
Quá trình thanh tra chuyên đề các dự án tồn đọng của Thanh tra TP.HCM cho thấy, nguyên nhân khiến nhiều dự án “đứng hình” không chỉ đến từ phía doanh nghiệp, mà còn liên quan đến những hạn chế trong quá trình thực hiện thủ tục của cơ quan quản lý nhà nước qua từng thời kỳ.
Việc tháo gỡ các dự án này vì vậy không đơn thuần là giải quyết khó khăn cho doanh nghiệp, mà còn nhằm khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai, bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người dân và tạo thêm dư địa phát triển cho thị trường.
Trước khi được thanh tra rà soát, Dự án Khu trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp tại đường Bến Nghé (phường Tân Thuận Đông) của Công ty Gotec Việt Nam từng nhiều lần được doanh nghiệp kiến nghị tháo gỡ. Theo chủ đầu tư, Dự án đã đủ điều kiện để bán căn hộ, nhưng chưa được cơ quan có thẩm quyền xác nhận đã hoàn tất các thủ tục cần thiết. Việc phải dừng thi công trong thời gian dài khiến công trình bị bỏ trống, doanh nghiệp chịu thiệt hại lớn về tài chính.
Việc tháo gỡ các Dự án không đơn thuần là giải quyết khó khăn cho doanh nghiệp, mà còn nhằm khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai.
Kết luận thanh tra cho thấy, Dự án đã hoàn thành phần móng và tầng hầm từ tháng 6/2022, nhưng phải dừng triển khai do những vướng mắc liên quan đến thủ tục đất đai. Qua rà soát nguồn gốc đất, Thanh tra TP.HCM xác định, những tồn tại của Dự án xuất phát từ giai đoạn trước, khi việc tham mưu để UBND TP.HCM chấp thuận cho Công ty cổ phần Cảng Rau Quả chuyển mục đích sử dụng hơn 10.076 m2 đất thực hiện dự án được xác định chưa phù hợp quy định pháp luật. Cụ thể, khu đất trước đây là nhà kho, không thuộc trường hợp phải di dời, do đó chưa đáp ứng điều kiện để chuyển đổi mục đích sử dụng đất thực hiện dự án.
Tuy nhiên, điểm đáng chú ý là, cơ quan thanh tra không chỉ dừng lại ở việc xác định tồn tại, mà còn xem xét quá trình hình thành dự án và quyền lợi của các bên liên quan. Theo đó, việc chuyển nhượng khu đất cho Công ty Gotec Việt Nam được đánh giá phù hợp theo Luật Đất đai. Doanh nghiệp được xác định là bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp, được xem xét với tư cách bên thứ ba ngay tình.
Cùng với đó, cơ quan thanh tra ghi nhận đánh giá của Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM rằng, nghĩa vụ tài chính của Dự án theo 2 phương án “chuyển mục đích sử dụng đất” hoặc “thu hồi đất, giao đất” về bản chất không có sự khác biệt đáng kể.
Từ những căn cứ trên, Thanh tra TP.HCM nhận định, các vướng mắc hiện nay chủ yếu xuất phát từ những hạn chế, thiếu sót trong quá trình thực hiện thủ tục hành chính trước đây. Việc doanh nghiệp cam kết thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính bổ sung nếu phát sinh là cơ sở để xem xét tiếp tục triển khai Dự án.
Không chỉ dự án của Gotec Việt Nam, nhiều dự án cũng đang mắc kẹt bởi những dạng vướng mắc khác nhau. Tại Khu đô thị mới Đông Tăng Long, Dự án Khu nhà ở chung cư cao tầng tại các lô II.A, II.B, II.C, II.E do Tổng công ty cổ phần Đền bù giải tỏa làm chủ đầu tư là một ví dụ.
Dự án có quy mô gần 66.000 m2, tổng vốn đầu tư dự kiến khoảng 3.647 tỷ đồng, cung cấp gần 2.900 căn hộ. Tuy nhiên, sau nhiều năm, Dự án vẫn chưa thể triển khai do chưa hoàn tất thủ tục giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Theo kết luận thanh tra, nguyên nhân chính là việc lựa chọn chủ đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định. Đây là điểm nghẽn khiến Dự án không thể tiếp tục các bước triển khai.
Tuy nhiên, do Dự án chưa triển khai trên thực địa, nên chưa phát sinh hậu quả kinh tế nghiêm trọng. Điều này tạo cơ sở để xem xét hướng xử lý theo hướng khắc phục thủ tục, tháo gỡ tồn tại pháp lý, thay vì để dự án tiếp tục kéo dài.
Một dạng vướng mắc khác được thể hiện qua Khu công nghiệp VSIP II do Công ty Liên doanh TNHH Khu công nghiệp Việt Nam Singapore làm chủ đầu tư. Khác với những dự án chưa thể triển khai, VSIP II đã hoàn thành đầu tư và đi vào hoạt động từ năm 2006, tạo ra giá trị kinh tế và thu hút hoạt động sản xuất, kinh doanh trong thời gian dài. Tuy nhiên, Dự án vẫn còn tồn tại vướng mắc liên quan đến việc chuyển đổi hình thức thuê đất từ trả tiền hằng năm sang trả tiền một lần.
Việc các cơ quan chức năng phải tiếp tục rà soát phương pháp tính tiền thuê đất cho thấy một thực tế là, nhiều dự án không gặp trở ngại ở khả năng triển khai, mà vướng ở việc hoàn thiện thủ tục pháp lý, tài chính sau nhiều giai đoạn thay đổi chính sách.
Gỡ điểm nghẽn lịch sử, đưa nguồn lực trở lại thị trường
Trong các dự án được thanh tra, Khu dân cư Bình Trưng Đông - Cát Lái là trường hợp phức tạp khi kéo dài hơn 20 năm, liên quan đến nhiều chủ thể và tác động trực tiếp đến quyền lợi của người dân. Dự án có quy mô 154 ha, được triển khai theo mô hình một chủ đầu tư chính là Công ty Kinh doanh Nhà Phú Nhuận và khoảng 14 chủ đầu tư thành phần.
Đến nay, hệ thống hạ tầng kỹ thuật chính và các tuyến giao thông kết nối tại Dự án vẫn chưa hoàn thiện. Theo kết luận thanh tra, nguyên nhân lớn nhất nằm ở công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng. Chủ đầu tư hạ tầng mới bồi thường được 21,741 ha trên tổng số 44,446 ha và chỉ đầu tư một phần tuyến đường 6A.
Việc hạ tầng chính chưa hoàn chỉnh kéo theo hàng loạt hệ quả là các dự án thành phần không thể phát triển đồng bộ, nhiều khu vực chưa có công viên, công trình công cộng, chưa thể triển khai nhà ở do thiếu kết nối hạ tầng. Bên cạnh đó, năng lực tài chính của các chủ đầu tư thành phần không đồng đều khiến việc đóng góp đầu tư hạ tầng kỹ thuật chính không được thực hiện đồng bộ.
Hệ quả là, nhiều khách hàng đã ký hợp đồng góp vốn, chuyển nhượng nền đất trong nhiều năm, nhưng chưa thể nhận đất, trong khi người dân trong khu vực dự án tiếp tục sống trong điều kiện hạ tầng chưa hoàn chỉnh. Năm 2014, UBND TP.HCM đã ban hành quyết định thu hồi, hủy bỏ quyết định giao đất cho Công ty Phú Nhuận để thực hiện đầu tư hạ tầng kỹ thuật chính. Sau đó, Dự án mất cơ sở pháp lý để tiếp tục triển khai phần việc còn dang dở.
Theo Thanh tra TP.HCM, để hoàn thành toàn bộ dự án trên, điều kiện tiên quyết là phải tháo gỡ bài toán hạ tầng kỹ thuật chính, trong đó cần xác định phương án lựa chọn đơn vị tiếp tục thực hiện phần việc này. Cơ quan thanh tra cũng chỉ ra rằng, quá trình triển khai dự án đã có sự thay đổi so với định hướng ban đầu. Việc giao đất cho các chủ đầu tư thành phần trong khi hạ tầng chính chưa hoàn thiện khiến việc xác định trách nhiệm, nghĩa vụ đóng góp của các bên gặp khó khăn.
Hiện nay, TP.HCM tiếp tục rà soát pháp lý, nghĩa vụ tài chính, hiện trạng các dự án thành phần và phương án xử lý phù hợp. Từ các trường hợp trên, có thể thấy, một dự án muốn được khơi thông không chỉ cần giải quyết một thủ tục riêng lẻ, mà phải tháo gỡ đồng thời nhiều vấn đề liên quan.
Nếu trước đây, các thủ tục thường được xử lý theo trình tự nối tiếp, thì hướng xử lý mới là triển khai song song nhiều nhiệm vụ giữa các cơ quan chuyên môn. Chẳng hạn, đối với dự án của Gotec Việt Nam, các cơ quan chức năng được giao rà soát nghĩa vụ tài chính, pháp lý đất đai và điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Việc xác định các nội dung này được thực hiện đồng thời nhằm rút ngắn thời gian xử lý.
Tương tự, với dự án tại Khu đô thị mới Đông Tăng Long, VSIP II hay Khu dân cư Bình Trưng Đông - Cát Lái, mục tiêu không chỉ là giải quyết tồn tại, mà là đưa dự án trở lại hoạt động, hạn chế tình trạng doanh nghiệp bị mắc kẹt, công trình bỏ hoang và nguồn lực xã hội bị lãng phí.
Do vậy, điều quan trọng trong kết quả thanh tra lần này là đã chuyển từ cách tiếp cận chỉ xác định tồn tại sang xác định hướng xử lý cụ thể cho từng nhóm vấn đề. Thanh tra TP.HCM không đặt vấn đề hợp thức hóa các sai phạm, nhưng cũng chỉ ra rằng, không thể để những tồn tại lịch sử tiếp tục khiến các nguồn lực xã hội bị đóng băng.
Đây là điểm mở quan trọng trong quá trình tháo gỡ các dự án tồn đọng. Bởi nếu chỉ dừng ở việc xác định sai phạm, nhiều dự án sẽ tiếp tục rơi vào vòng luẩn quẩn: không triển khai được, doanh nghiệp không thể thu hồi vốn, người dân không được bảo đảm quyền lợi, trong khi quỹ đất vẫn không được khai thác hiệu quả.
