Dự án Datxanhomes Riverside chuẩn bị triển khai trở lại.
Khách hàng rơi vào thế khó
Năm 2019, hàng trăm khách hàng đã ký hợp đồng nguyên tắc đặt mua căn hộ tại dự án Khu nhà ở chung cư cao tầng CC1 và CC5 (tên thương mại trước đây là Gem Riverside, hiện đổi thành Datxanhomes Riverside) tọa lạc trên khu đất 4,3 ha, thuộc Khu dân cư Nam Rạch Chiếc, phường An Phú, TP. Thủ Đức, TP.HCM. Đây là dự án do Công ty cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (Đất Xanh Group) làm chủ đầu tư.
Theo quy hoạch, dự án có quy mô 12 tòa chung cư, chiều cao từ 33-35 tầng và tổng số 3.175 căn hộ. Giai đoạn 2018-2019, chủ đầu tư đã ký hợp đồng nguyên tắc với khoảng 300 khách hàng đặt mua căn hộ tại dự án, số tiền đặt mua tương ứng 250 triệu đồng/căn. Giá bán dự kiến thời điểm đó là 38 triệu đồng/m2.
Sáu năm qua, do vướng thủ tục pháp lý nên chủ đầu tư chưa thể mở bán theo kế hoạch, khu vực triển khai dự án vẫn là bãi đất trống, cỏ dại mọc um tùm.
Tuy nhiên, mới đây, sau những nỗ lực gỡ vướng của chính quyền địa phương, dự án đã được cấp giấy phép xây dựng. Song, những khách hàng chờ đợi ngày dự án được triển khai thay vì vui mừng thì lại bức xúc khi chủ đầu tư thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng nguyên tắc.
Bà N.T.V cho biết, năm 2018, bà có nhu cầu mua nhà để ở. Sau khi tham khảo nhiều dự án, cuối cùng bà chọn mua căn hộ Datxanhomes Riverside. Sau khi nộp 250 triệu đồng tiền đặt cọc, bà đã chờ đợi Đất Xanh Group hoàn thiện thủ tục pháp lý, đủ điều kiện triển khai dự án suốt nhiều năm qua.
Giữa tháng 10/2024, bà bất ngờ nhận được thư thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng nguyên tắc. Ngoài yêu cầu thanh lý hợp đồng, chủ đầu tư dự án cho biết sẽ trả lãi suất 15%/năm trên số tiền mà khách hàng đã đặt cọc.
“Thời điểm đó có nhiều dự án mở bán, nhưng tôi thích vị trí của dự án này và tin tưởng vào uy tín của chủ đầu tư nên mới đặt mua. Tôi chờ đợi 6 năm là muốn mua nhà, chứ không mong nhận tiền lãi. Chủ đầu tư giải quyết như vậy là không thỏa đáng với khách hàng”, bà V nói.
Theo tìm hiểu của Báo Đầu tư Chứng khoán, trong số những người đặt mua căn hộ Datxanhomes Riverside, có không ít khách hàng mua để đầu tư. Thậm chí, có người đã mua lại quyền đặt mua căn hộ của người khác với giá chênh hàng trăm triệu đồng.
Vì vậy, nếu chủ đầu tư thanh lý hợp đồng với lãi suất 15%/năm trên số tiền mà khách hàng đã thanh toán thì “thương vụ” này nhà đầu tư vẫn lỗ.
“Năm 2022, tôi đã mua lại quyền mua 1 căn hộ tại dự án từ người khác với giá 600 triệu đồng. Trong khi đó, người bán quyền mua căn hộ mới chỉ nộp vào cho chủ đầu tư 250 triệu đồng. Trường hợp phải thanh lý hợp đồng, tôi chỉ được nhận lại 250 triệu đồng tiền gốc và khoảng 200 triệu đồng tiền lãi. Như vậy, không chỉ mất thời gian chờ đợi gần 3 năm, tôi còn bị lỗ 150 triệu đồng”, một nhà đầu tư chia sẻ.
Theo thông báo chấm dứt hợp đồng nguyên tắc được Đất Xanh Group công bố, nếu khách hàng có nhu cầu tiếp tục mua dự án, hai bên sẽ thanh lý hợp đồng nguyên tắc. Sau đó, khách hàng sẽ được giảm 15% trên giá bán mới khi dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
Trường hợp tương tự cũng diễn ra đối với ông D.M.Đ khi quyết định mua nhà tại dự án SPlus Riverview tại phường Vĩnh Phú, TP. Thuận An, tỉnh Bình Dương, do Công ty cổ phần Quản lý đầu tư STC (gọi tắt là Công ty STC) làm chủ đầu tư.
Cụ thể, cuối năm 2019, ông Đ ký phiếu đặt chỗ căn hộ CH.902, tầng 9 thuộc dự án Khu thương mại và căn hộ cao tầng SPlus (SPlus Riverview). Tuy nhiên, sau thời gian dài chờ đợi mà không thấy chủ đầu tư triển khai xây dựng, giữa khách hàng và chủ đầu tư đã xảy ra mâu thuẫn. Sau đó, chủ đầu tư đề nghị trả lại tiền khách hàng đã nộp, song vụ việc tới nay vẫn chưa được giải quyết thỏa đáng.
“Chủ đầu tư đề nghị trả lại số tiền đã nộp trước đó kèm với mức lãi suất như gửi tiền tại VietinBank. Tuy nhiên, mục đích của tôi là để mua nhà, chứ không phải là nộp tiền sau bao nhiêu năm để nhận lại số tiền với lãi suất như gửi tiết kiệm ngân hàng”, ông Đ nói.
Chủ đầu tư cũng... “khó xử”
Liên quan tới câu chuyện trên, đại diện Đất Xanh Group cho biết, việc phải thông báo chấm dứt hợp đồng nguyên tắc tới khách hàng vào ngày 16/10/2024 là điều đáng tiếc. Song, Tập đoàn sẽ phải chấm dứt tất cả các giao kết trước đây vì không còn phù hợp với quy định pháp luật hiện hành (?).
Cụ thể, theo giải thích của vị này, sự thay đổi chính sách pháp luật sau khi Luật Đất Đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 với các quy định chặt chẽ, minh bạch. Theo đó, đến thời điểm hiện tại, sản phẩm của dự án Datxanhomes Riverside vẫn chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định (Điều 24 - Luật Kinh doanh bất động sản 2023).
Mặt khác, theo Khoản 1, Điều 8 - Luật Kinh doanh bất động sản 2023, việc kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định là hành vi bị nghiêm cấm. Do vậy, việc trước đây chủ đầu tư đưa sản phẩm vào kinh doanh thông qua hình thức giao kết “Hợp đồng nguyên tắc về việc đảm bảo quyền mua căn hộ hình thành trong tương lai” với khách hàng tới thời điểm luật này có hiệu lực đã không còn phù hợp.
Dưới góc độ pháp lý, nhiều ý kiến cho rằng, xét trên thỏa thuận giữa khách hàng và Đất Xanh Group thì chủ đầu tư này không sai vì chấp nhận đền bù lãi suất cho khách hàng đã đặt cọc.
Tuy nhiên, do thông tin Đất Xanh Group có thể bán căn hộ Datxanhomes Riverside với giá cao hơn nhiều so với trước đây khiến khách hàng bức xúc khi cho rằng chủ đầu tư “lật kèo” vì lợi ích riêng, mà bỏ qua quyền lợi của khách hàng đã đồng hành với mình từ đầu.
Ghi nhận thực tế cho thấy, các dự án cùng khu vực với Datxanhomes Riverside đang được giao dịch với giá trên dưới 100 triệu đồng/m2.
Đơn cử, tại dự án The Sun Avenue trên đường Mai Chí Thọ, TP. Thủ Đức, giá bán trước đây (khoảng năm 2018) là 2,5-2,6 tỷ đồng cho căn hộ 2 phòng ngủ diện tích 70 m2, thì nay tăng lên 4,3-4,5 tỷ đồng/căn, tương đương khoảng 65 triệu đồng/m2.
Tương tự, dự án The Lakeview City cũng tại phường An Phú, dù là nhà phố nhưng giá cũng tăng 2-3 lần so với trước, từ 6-8 tỷ đồng/căn lên 17-18 tỷ đồng/căn… Từ đó, các môi giới địa ốc khu vực này cho rằng, nếu dự án Datxanhomes Riverside được tái khởi động và mở bán trong thời gian tới thì nhiều khả năng mức giá mới sẽ không thấp hơn con số trên.
“Theo quy định, chủ đầu tư không được thu tiền trước của khách hàng dưới bất kỳ hình thức nào trước khi dự án được Sở Xây dựng cấp giấy phép mở bán sản phẩm. Vì vậy, cần xem lại trách nhiệm của Đất Xanh Group trong vấn đề này. Còn việc đã ký hợp đồng nguyên tắc rồi đơn phương hủy dù đúng luật nhưng lại ảnh hưởng tới uy tín của doanh nghiệp”, luật sư Trần Đình Dũng - Đoàn luật sư TP.HCM cho hay.
Tổng giám đốc một công ty bất động sản tại Đồng Nai có dự án vướng pháp lý giãi bày rằng, cũng đang đối diện với tình thế khó xử tương tự. Nguyên nhân là khi tính lại tiền sử dụng đất, chi phí thực hiện dự án sẽ đội lên rất cao so với trước.
Trong khi trước đây, công ty thỏa thuận nhận tiền của khách mua sản phẩm với giá khá thấp. Nếu tiếp tục bán giá cũ, công ty sẽ lỗ nặng, còn nếu bán với giá mới thì sẽ mất uy tín với khách hàng.
“Biết rằng chữ tín là rất quan trọng, nhưng cũng không thể kinh doanh lỗ vốn. Nếu rơi vào tình huống đó, công ty cũng chỉ biết thỏa thuận trả cọc cho khách để thu hồi sản phẩm, chứ không còn cách nào tốt hơn”, vị tổng giám đốc này nói.
Một chủ đầu tư dự án khác tại quận Bình Thạnh, TP.HCM cho biết, khoảng 2 năm trước, vì dự án bị vướng pháp lý nên phải ngừng triển khai, khách hàng kéo tới công ty gây áp lực, đòi trả lại tiền.
Dù khó khăn nhưng doanh nghiệp đã hoàn trả một phần cho khách, kèm lãi suất 5%/năm. Sắp tới đây, khi dự án hoàn thiện pháp lý, doanh nghiệp phải cân nhắc lại giá bán vì sau thời gian đình trệ, chi phí dự án tăng lên rất nhiều, đặc biệt là tiền sử dụng đất.
“Dù không muốn, nhưng chắc chắn chúng tôi không thể giữ giá bán cũ”, đại diện chủ đầu tư này nói.
