Khát dự án đất nền, nhà phố

Khát hàng

Ông Trần Trọng Tú, ngụ khu cư xá Thanh Đa, quận Bình Thạnh, TP.HCM là người dân nằm trong diện di dời chung cư cũ. Để chuẩn bị cho cuộc sống sau khi bị giải tỏa, ông Tú quyết định mua một nền đất để xây nhà ở. Sau 3 tháng tìm hiểu, lúc đầu chọn khu Đông, nhưng không có dự án mới, dự án cũ thì giá đã đội lên quá cao nên ông Tú quay qua khu Nam, nhưng khu Nam cũng không có dự án mới và khu Tây cũng vậy.

“Tôi có hỏi sao không có dự án mới thì các công ty môi giới đều cho biết, từ đầu năm 2019, TP.HCM không có dự án phân lô bán nền nào ra mắt. Chính vì vậy, giá đất nền tại dự án bán năm 2017, 2018 hiện đã tăng lên gấp đôi, gấp 3 giá mua đợt đầu”, ông Tú nói.

Còn ông Lê Tấn Sáu, ngụ quận 3, TP.HCM cho biết, từ đầu năm 2019 tới nay, ông đôn đáo tìm mua một căn nhà phố nằm trong dự án bất động sản được xây dựng hạ tầng và công viên đầy đủ. Thế nhưng, khi tìm kiếm ở TP.HCM thì không có dự án mới. Chỉ có 2 dự án đang mở bán đều đã xuất hiện từ năm 2018, đợt mở bán này là mở bán lần tiếp theo nhưng giá rất cao, diện tích lớn và là nhà phố thương mại chứ không phải là dự án nhà phố sinh hoạt.

Nói về sự gian khó khi xin cấp phép dự án đất nền, nhà phố kể cả ở khu vực ngoại ô, ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Asian Holding cho biết, công ty ông có 2 dự án tại huyện Bình Chánh và quận 9, TP.HCM. Đã nộp hồ sơ xin phát triển dự án hơn 2 năm nay lên UBND TP.HCM, nhưng tới nay vẫn chưa được cấp phép phát triển.

Trong khi đó, bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Đại Phúc Land cho biết, hiện doanh nghiệp này đang dừng triển khai bán các sản phẩm tại dự án Van Phuc City dù dự án này đã đầy đủ pháp lý và mở bán từ năm 2016 tới nay với diện tích 198 ha gồm nhiều dòng sản phẩm.

Các sản phẩm đất nền, nhà phố hiện hữu đa số đều từ dự án cũ

Lý do tạm thời không bán sản phẩm là để phát triển tiếp các hạ tầng kỹ thuật giao thông, cây xanh, khu vui chơi giải trí cho dự án. Đây là tin không vui với nhiều người có nhu cầu đất nền, nhà phố, bởi vài năm nay, dự án này cung cấp cho thị trường TP.HCM một lượng lớn sản phẩm nhà phố.

Theo thống kê của Công ty Nghiên cứu thị trường DKRA Vietnam, những tháng đầu năm 2019, tại TP.HCM, lượng hàng đến từ phân khúc nhà phố, biệt thự chỉ có khoảng hơn 383 sản phẩm đều từ các dự án mở bán trước đó. Đối với phân khúc đất nền, chỉ có khoảng 291 nền, bằng 61% so với cùng kỳ.

Trong khi đó, nhu cầu mua tại hai dòng sản phẩm này là rất lớn. Theo khảo sát của bà Nguyễn Thỵ Hải Ly, nguyên Phó trưởng phòng Phát triển đô thị, Sở Xây dựng TP.HCM với 298 đối tượng có nhu cầu mua nhà tại TP.HCM thì xu hướng mua nhà của người dân với đất nền và nhà phố là rất lớn. Cụ thể, có 39,3% lựa chọn tạo lập nhà liền thổ (nhà phố, đất nền) ở các quận ven, huyện ngoại thành.

Hệ lụy

Chính vì phân phúc nhà phố, đất nền khan hiếm mà nhu cầu cao nên mức giá tăng rất mạnh. Đơn cử như năm 2018, một căn nhà phố có diện tích 5x20 m gồm 1 trệt 3 lầu tại dự án Van Phuc City ở mức khoảng 15 tỷ đồng. Nhưng tới tháng 7/2019, cũng căn nhà tương tự tại đây đã lên tới 25 tỷ đồng/căn.

Tại dự án đất nền khu Trường Lưu quận 9, năm 2018 dự án Centana có giá bán 1,4 tỷ đồng/nền đất 5x20 m, nhưng hiện đã tăng lên khoảng 3 tỷ đồng/nền. Tại quận 2, giá đất nền năm 2018 tại khu Thạnh Mỹ Lợi từ 50 - 70 triệu đồng/m2 thì nay đã lên tới trên 90 triệu đồng/m2.

Những khu như khu Nam, khu Tây, giá đất tăng từ 15 - 30% so với năm 2018, theo công bố của DKRA Vietnam.

Một hệ lụy nữa mà thị trường TP.HCM đang gặp phải đó là do nhu cầu cao, nguồn cung lại khan hiếm nên chỉ từ đầu năm 2019 tới nay, hàng loạt các dự án “ma” xuất hiện. Những dự án này bị các doanh nghiệp môi giới tự ý phân lô bán nền, thậm chí họ lấy cả đất công viên, đất trường học… ra phân lô để chào bán cho người dân.

Sau khi bán thời gian dài, người dân bị mắc bẫy lừa mua dự án “ma” thì cơ quan chức năng mới đưa ra các cảnh báo tới người dân. Gần đây nhất là ngày 10/8/2019, UBND quận 12 đưa ra cảnh cáo về các dự án “ma” tại quận này.

Cụ thể, văn bản của chính quyền quận 12 cho biết, hiện nay tình hình vi phạm trong hoạt động xây dựng, tình trạng san lấp, đầu tư hạ tầng trái phép trên đất nông nghiệp, sử dụng đất không đúng mục đích ghi trên giấy chứng nhận… trên địa bàn phường Thạnh Xuân đang diễn biến phức tạp. Các hoạt động trên diễn ra vào các ngày nghỉ lễ và ban đêm nên đã gây khó khăn cho cơ quan chức năng trong việc phát hiện và xử lý kịp thời.

Qua công tác kiểm tra, UBND phường Thạnh Xuân đã phát hiện các trường hợp người dân tự ý san lấp mặt bằng, đầu tư hạ tầng kỹ thuật (đường cống thoát nước, điện) và tự phân lô bán nền.

UBND phường Thạnh Xuân cũng ghi nhận các khu đất này đều không đủ điều kiện giải quyết chuyển mục đích sử dụng đất ở, cấp giấy phép xây dựng và tách thửa. Vì vậy, hạng mục xây dựng mới trên các khu đất này là xây dựng không phép. Do vậy, UBND quận 12 sẽ thực hiện xử lý vi phạm hành chính và buộc tháo dỡ các khu phân lô trái phép này theo đúng quy định. Đồng thời, UBND quận 12 thông báo để người dân tránh bị lừa mua đất nền không đủ điều kiện tách thửa…

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, tình trạng khan hiếm đất nền tại TP.HCM đến từ nhiều yếu tố. Trong đó, có việc TP.HCM áp dụng Quyết định 60/2017/QĐ-UBND về quy định diện tích tối thiểu được tách thửa thay cho Quyết định 33 trước đây. Quyết định này đã làm cho việc tách thửa của người dân và doanh nghiệp khó khăn hơn vì diện tích quy định cao hơn so với Quyết định 33. Đồng thời, dù có Quyết định 60 nhưng Thành phố lại chưa có hướng dẫn cụ thể nên các địa phương trực thuộc chưa thể triển khai.

Bên cạnh đó ông Châu còn cho biết, hiện hệ thống thủ tục phát triển dự án còn phức tạp, thậm chí chồng chéo, dẫn đến các dự án mất rất nhiều thời gian để đưa ra thị trường.

Dẫn chứng những quy trình thủ tục mà chủ đầu tư thực hiện như phải mất khoảng 3 năm để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng dự án, theo ông Châu, nhà đầu tư còn mất thêm trên dưới 2 năm để lập các thủ tục chuẩn bị đầu tư, bao gồm quyết định chủ trương đầu tư, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500; quyết định chấp thuận đầu tư, công nhận chủ đầu tư; quyết định thu hồi đất, giao đất dự án cho chủ đầu tư; thẩm định thiết kế cơ sở - thiết kế kỹ thuật - giấy phép xây dựng... Ngoài ra, chủ đầu tư còn mất trên dưới 3 năm để triển khai thực hiện dự án, xây dựng các công trình trong dự án.

Đó là nhà đầu tư thực hiện đúng quy trình và suôn sẻ, nếu bị vướng trong quá trình triển khai các thủ tục, khâu đền bù giải tỏa chậm thì có thể phải mất trên chục năm, dự án nhà ở thương mại mới có sản phẩm đưa ra thị trường.

Trên thực tế, không ít dự án đầu tư triển khai chậm tiến độ do không rõ các trình tự để thực hiện các thủ tục, cũng như không rõ quan hệ của các đạo luật. Hoạt động kinh doanh cũng vì thế bị tăng chi phí và rủi ro dẫn tới giá bán tăng cao.

Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Vietnam cho rằng, từ nay tới hết năm 2019, phân khúc nhà phố tại TP.HCM sẽ có thêm khoảng 1.000 sản phẩm tại khu Đông từ dự án của Tập đoàn
Vingroup. Tuy nhiên, phân khúc đất nền sẽ vẫn vô cùng khan hiếm khi chưa nhìn thấy dự án nào có thể sớm ra mắt.

Gia Phú
Báo Đầu tư Bất động sản