Khu du lịch và giải trí Sông Lô là một trong số các dự án có “đất ở không hình thành đơn vị ở”.
Điều chỉnh quy hoạch
Ông Châu Ngô Anh Nhân, Giám đốc Sở Kế hoạch và Đầu tư Khánh Hòa cho biết, trên địa bàn tỉnh hiện có 55 dự án có tính chất “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Các sở, ngành đang tích cực đôn đốc chủ đầu tư trình hồ sơ điều chỉnh quy hoạch theo hướng loại bỏ loại hình “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Các dự án chủ yếu điều chỉnh từ loại hình “đất ở không hình thành đơn vị ở” sang đất thương mại dịch vụ.
Sau thời gian rà soát, tỉnh có 21 dự án hoàn thành điều chỉnh quy hoạch, 9 dự án không có tính chất “đất ở không hình thành đơn vị ở” trong quy hoạch. Còn 25 dự án phải chỉnh quy hoạch theo hướng loại bỏ loại hình “đất ở không hình thành đơn vị ở”.
Sở Kế hoạch và Đầu tư đã cấp giấy chứng nhận đầu tư điều chỉnh cho 21 dự án, còn 34 dự án, Sở tiếp tục đôn đốc nhà đầu tư nộp hồ sơ để xem xét.
Về quan điểm xử lý vướng mắc liên quan đến các dự án bất động sản có loại hình “đất ở không hình thành đơn vị ở”, ông Châu Ngô Anh Nhân cho biết: “Địa phương vẫn đang xem xét, xử lý theo từng trường hợp cụ thể”.
Khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” được hiểu là tại các khu đất ở chỉ được hình thành các công trình hạ tầng hành chính mà không hình thành các công trình hạ tầng kỹ thuật phục vụ cho cộng đồng dân cư như giáo dục, y tế , văn hóa, thể thao... Trước đây, tại Khánh Hòa có nhiều dự án được cấp phép có loại đất ở không hình thành đơn vị ở. Tuy vậy, các cơ quan Trung ương xác định, đây là loại đất không có trong Luật Đất đai và việc cho phép chủ đầu tư được triển khai đầu tư đối với loại đất này là không có cơ sở.
Ông Nhân dẫn chứng, có dự án bất động sản đã giao dịch với bên thứ ba. Trường hợp này nếu chuyển đổi quy hoạch “đất ở không hình thành đơn vị ở” sẽ gây khiếu nại phức tạp. Vì thế, việc xem xét từng dự án bất động sản sẽ được địa phương tính lại nghĩa vụ tài chính và báo cáo các cơ quan Trung ương để cho chủ trương trước khi thực hiện.
Chủ tịch UBND tỉnh Khánh Hòa, ông Nguyễn Tấn Tuân nói thêm, liên quan đến việc xử lý đối với các dự án có “đất ở không hình thành đơn vị ở”, UBND tỉnh đã có nhiều văn bản chỉ đạo Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường và các đơn vị liên quan khẩn trương tham mưu UBND tỉnh thực hiện điều chỉnh và loại bỏ hình thức “đất ở không hình thành đơn vị ở” được thể hiện tại các văn bản pháp lý của dự án (về đầu tư, đất đai, quy hoạch, xây dựng).
Tuy vậy, thời gian qua, báo chí phản ánh có việc bán đấu giá đất ở không hình thành đơn vị ở tại Dự án Khu du lịch và giải trí Sông Lô (xã Phước Đồng, TP. Nha Trang). Vì vậy, để tránh các giao dịch phát sinh liên quan đến đất ở không hình thành đơn vị ở trên địa bàn, UBND tỉnh Khánh Hòa yêu cầu các sở, ban, ngành căn cứ chức năng, nhiệm vụ thông báo cho các đơn vị trực thuộc, tổ chức, cá nhân có liên quan dừng các thủ tục liên quan đến hình thức đất ở không hình thành đơn vị ở cho đến khi mục đích sử dụng đất được điều chỉnh theo đúng quy định của Luật Đất đai.
“Quá trình thực hiện, nếu có nội dung vướng mắc thì các sở, ban, ngành, đơn vị liên quan kịp thời tổng hợp, báo cáo, tham mưu UBND tỉnh xem xét theo quy định”, ông Tuân yêu cầu.
Chủ đầu tư cố tình làm sai
Cũng theo ông Tuân, vấn đề khó khi chuyển đổi loại đất này là, với những dự án chưa tiến hành triển khai thì tỉnh chuyển đổi sang đất ở thương mại - dịch vụ, nhưng còn dự án làm rồi, chủ đầu tư đã bán cho nhà đầu tư thứ cấp thì không dễ xử lý. Phương án nếu xét thấy đủ cơ sở hạ tầng thì có thể đề xuất cho dự án đó chuyển sang hình thức đất ở, chủ đầu tư phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính với ngân sách cho việc chuyển đổi.
“Trước đây, chính quyền tỉnh xác định đất đó là đất thương mại, dịch vụ, tỉnh cấp phép để làm du lịch, chứ không phải để doanh nghiệp xây lên, bán cho nhà đầu tư thứ cấp. Vì thế, bây giờ người dân (nhà đầu tư thứ cấp) đề nghị chính quyền cấp sổ đỏ cho đất ở không hình thành đơn vị ở là rất khó. Chủ đầu tư cố tình vi phạm thì phải nghiêm khắc xử lý”, ông Tuân khẳng định.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), việc luật hóa “đất ở không hình thành đơn vị ở” không phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành, như khoản 1, Điều 125, Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài trong trường hợp đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Bởi lẽ đã là “đất ở” thì phải đi liền với việc “hình thành đơn vị ở”.
Ngoài ra, đại diện HoREA cho rằng, hình thức “đất ở không hình thành đơn vị ở” không phù hợp và không có tính logic với Nghị quyết 08-NQ/TW (ngày 16/1/2017) của Bộ Chính trị “Về phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn”, trong đó không có định hướng về các khu du lịch nghỉ dưỡng có loại “đất ở không hình thành đơn vị ở”.
Trong khi đó, GS-TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, dù thuật ngữ “đất ở không hình thành đơn vị ở” chưa có trong luật hiện hành, song để giữ niềm tin với các nhà đầu tư, cần khơi thông, “phá băng” thị trường theo hướng hoặc chủ đầu tư dự án có quyền lựa chọn một phần là đất sản xuất, kinh doanh, một phần là đất để ở.
“Nên chăng đưa ra một chính sách mới, quy định đất sản xuất, kinh doanh thì chủ đầu tư trả tiền ít, còn phần để bán cho người sử dụng cuối cùng thì chấp nhận là đất ở, trả tiền cao hơn”, ông Đặng Hùng Võ nêu quan điểm.
