Những hộ dân nằm trong ranh dự án gần 20 năm chưa được di dời. Ảnh: Việt Dũng
3 năm thành 20 năm
Trong số báo trước, Đầu tư Chứng khoán đã thông tin về vụ việc dự án Khu dân cư 6A tại huyện Bình Chánh của Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh nhà (Intresco) đang bị Thanh tra Chính phủ đề nghị Thủ tướng ra quyết định thu hồi vì chủ đầu tư không thực hiện đầu tư.
Chưa bàn đến nguyên nhân khách quan hay chủ quan dẫn đến sự chậm trễ kéo dài 2 thập kỷ nói trên, câu hỏi lớn nhất đặt ra là việc giải quyết quyền lợi cho hàng trăm khách hàng, trong đó có nhiều người chính là cán bộ nhân viên của Intresco thế nào khi dự án bị thu hồi?
Những khách hàng nói trên đã đóng tiền mua đất gần 20 năm, nhưng đến nay vẫn chưa nhìn thấy mảnh đất của mình hình thù ra sao vì chủ đầu tư vẫn chưa đền bù giải tỏa xong, có những người khi mua còn trẻ, giờ đã già đến mức đề nghị chuyển tên trên hợp đồng cho con vì tuổi cao sức yếu không thể theo tiếp việc đòi đất, đòi nhà.
 |
Trụ sở văn phòng chủ đầu tư vắng vẻ khi phóng viên tới liên hệ làm việc. Ảnh: Việt Dũng |
Ngày 7/4/2021, được biết Intresco tổ chức cuộc họp giữa chủ đầu tư với khách hàng để thông tin về các vấn đề trong việc triển khai dự án Khu dân cư 6A, phóng viên có mặt tìm hiểu thông tin. Tuy nhiên, tại cuộc gặp này, chủ đầu tư chỉ cho những người liên quan trực tiếp đến dự án (có hợp đồng, hóa đơn nộp tiền, giấy tờ liên quan hoặc giấy ủy quyền) mới được vào họp và nội dung trao đổi được giữ “kín như bưng”.
Các số điện thoại liên hệ với lãnh đạo Intresco đều trong tình trạng không liên lạc được và tại trụ sở, nhân viên cho biết, lãnh đạo Công ty đều rất bận nên không thể trao đổi thông tin; trong khi mấy ngày trước đó, trao đổi với phóng viên, ông Vũ Văn Châu, Giám Đốc đầu tư Intresco khá nhiệt tình cung cấp thông tin về nguyên nhân dự án vướng giải phóng mặt bằng và hướng giải quyết.
“Công ty đã nhiều lần cho người đến Ban Bồi thường, giải phóng mặt bằng huyện Bình Chánh để cùng thương thảo với người dân về mức giá đền bù, nhưng do giá đất tại vị trí dự án tăng cao nên người dân không đồng ý”, ông Châu nói.
Đối với các dự án chủ đầu tư chưa đáp ứng các điều kiện pháp luật quy định như chưa thực hiện xong giải phóng mặt bằng, chưa hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai... mà đã chuyển nhượng, huy động vốn của khách hàng là trái pháp luật.
Được biết, hồi đầu tháng 3/2021, chủ đầu tư cũng đã tổ chức cuộc họp với khách hàng mua đất tại dự án và khi đó Intresco đã cung cấp bản vẽ và danh sách 73 hộ dân chưa đền bù giải tỏa đến Ban đại diện khách hàng. Đồng thời, đại diện Công ty cũng cho biết đã gửi hồ sơ xin gia hạn dự án Khu dân cư 6A tới Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.HCM.
“Khi nhận được quyết định gia hạn dự án, Công ty sẽ tiến hành tiếp xúc các hộ dân để thương lượng cùng với Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng huyện Bình Chánh”, biên bản cuộc họp ghi rõ.
Tuy nhiên, theo ghi nhận của phóng viên, không phải đến bây giờ mà từ năm 2016, Intresco đã “bắt tay” với Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng huyện Bình Chánh thông qua Hợp đồng số 9449/HĐ-BBT để tổ chức triển khai và thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, nhưng không hiểu sao, việc giải phóng mặt bằng đến nay vẫn ách tắc.
Một trong những nguyên nhân được khách hàng chia sẻ là họ rất nghi ngờ khả năng thực hiện dự án của Intresco. Chẳng hạn, theo lời bà N.T.B - vừa là khách hàng, lại nguyên là cán bộ của Intresco, năm 2003, bà được mua một nền đất 100 m2 tại khu E của dự án với giá 150 triệu đồng theo hình thức góp vốn và được Intresco cam kết sau 36 tháng sẽ giao đất nhưng “3 năm biến thành… 18 năm vẫn chưa nhìn thấy hình thù mảnh đất của mình ra sao”; hay như ông B.T.H kể rằng “mua đất vì tin tưởng Intresco khi đó là doanh nghiệp của nhà nước thuộc Tổng công ty Địa ốc sài Gòn”, nhưng sau cả chục năm ông vẫn mòn mỏi chờ.
Bây giờ lãnh đạo Intresco tiếp tục hứa, nhưng như lời khách hàng nói, “lớp băng dày 20 năm không thể tan trong một vài ngày”, chưa kể việc đề xuất thu hồi dự án đã lên đến cấp Trung ương nên khách hàng càng vô vọng.
Thiệt thòi thuộc về khách hàng
Theo ghi nhận của phóng viên, hầu hết “thượng đế” đã xuống tiền mua đất dự án đều muốn được nhận đất để xây nhà, chứ không phải số tiền đã đóng trước đó kèm theo số tiền lãi ít ỏi, bởi tiền đã đóng mấy chục năm trước, đã mất giá nhiều lần, trong khi giá đất thì tăng vòn vọt.
Khi được đặt câu hỏi “bà nghĩ như thế nào về việc dự án đang bị đề nghị thu hồi”, bà Oanh, một khách hàng mua đất thẳng thắn nói rằng, nếu chủ đầu tư Intresco không đủ năng lực triển khai dự án thì Thành phố cứ thu hồi, nhưng thu hồi rồi thì vẫn phải đảm bảo quyền lợi cho người dân và điều những khách hàng như bà đang mong mỏi lúc này là sớm được giao đất.
Tuy nhiên, câu chuyện này nhìn dưới góc độ pháp lý thì không đơn giản như vậy, bởi theo luật sư Trương Văn Tuấn, Đoàn Luật sư TP.HCM, đối với các dự án mà chủ đầu tư chưa đáp ứng các điều kiện mà pháp luật quy định như chưa thực hiện xong giải phóng mặt bằng, chưa hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai... mà đã chuyển nhượng, huy động vốn của khách hàng là trái pháp luật. Trong khi đó, về nguyên tắc, các giao dịch giữa chủ đầu tư dự án và khách hàng là giao dịch vô hiệu.
Như vậy, đối với các dự án được Nhà nước giao đất nhưng chủ đầu tư chậm triển khai thực hiện, dẫn đến dự án bị cơ quan chức năng thu hồi thì chắc chắn thiệt thòi sẽ thuộc về các khách hàng đã giao dịch với chủ đầu tư trước đó. Trong trường hợp này, cơ quan nhà nước không xem xét đến các giao dịch giữa chủ đầu tư và khách hàng, mà trách nhiệm đó thuộc về chủ đầu tư dự án.
Phân tích kỹ hơn về vấn đề này, luật sư Tuấn cho biết, tại Khoản 1, Điều 194 - Luật Đất đai năm 2013 có quy định rõ, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Bên cạnh đó, đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có giấy chứng nhận. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt.
Ngoài ra, theo Khoản 2, Điều 194 - Luật Đất đai năm 2013 và Điều 42 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở phải bảo đảm các điều kiện như: Có giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và đất trong thời gian sử dụng).
Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai; người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở phải có ngành nghề kinh doanh phù hợp, phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 58 của Luật Đất đai, Điều 13 và Điều 14 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.
“Như vậy, các khách hàng chỉ có thể yêu cầu chủ đầu tư trả lại tiền hoặc phải nộp đơn yêu cầu tòa án có thẩm quyền giải quyết theo hướng tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Về hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu thì các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, khi đó chủ đầu tư có nghĩa vụ hoàn trả số tiền đã nhận của các khách hàng”, luật sư Tuấn chia sẻ.
