Tòa tuyên các hợp đồng ký kết giữa khách hàng và Housing Group liên quan đến Dự án B5 Cầu Diễn trái pháp luật và vô hiệu. Ảnh: Dũng Minh
Khó đòi nhà…
Dự án B5 Cầu Diễn (Nam Từ Liêm, Hà Nội) từng là dự án hút khách, đặc biệt trong giai đoạn thị trường tăng nóng. Tuy nhiên, việc dự án dậm chân tại chỗ trong thời gian dài khiến nhiều khách hàng bức xúc, đơn thư khiếu kiện khắp nơi. Khi cơ quan điều tra vào cuộc, hóa ra cả hai bên liên danh chủ đầu tư đều huy động vốn trái phép, tổng số căn hộ bán ra nhiều hơn số căn hộ dự án có, theo quy hoạch đã được phê duyệt.
Kết quả điều tra cho thấy, tiền của các khách hàng nộp vào đã được sử dụng không đúng mục đích phục vụ dự án, nhưng sai phạm tại hai công ty được quy kết với các tội danh khác nhau. Tại HAIC, các cơ quan tiến hành tố tụng xác định bị án Nguyễn Văn Tuẫn, nguyên Tổng giám đốc HAIC phạm tội Cố ý làm trái các quy định của Nhà nước về quản lý kinh tế gây hậu quả nghiêm trọng. Tại Housing Group, hành vi của bị cáo Châu Thị Thu Nga được xác định phạm vào tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
Quá trình xét xử, trong cả hai vụ án xảy ra tại HAIC và Housing Group, hầu hết bị hại - vốn là khách hàng của các công ty vẫn tha thiết nguyện vọng được nhận nhà.
Nhiều người trình bày rằng, khoản tiền góp vốn mua nhà là toàn bộ tài sản, tích cóp hàng chục năm lao động của gia đình. Họ không muốn nhận lại số tiền đó, mà mong dự án được tiếp tục thực hiện để họ được nhận nhà. Nhiều người bày tỏ sẵn sàng đóng tiếp tiền để có nhà.
Có khách hàng bức xúc và cho rằng, tòa án cần phải có kiến nghị, có văn bản, có ý kiến với UBND TP. Hà Nội để dự án được thực hiện tiếp và trả nhà cho người mua. Tất nhiên, ý kiến này cũng chỉ là tâm tư của những người đang đau xót vì mất mát tài sản và còn phải xem xét đến thẩm quyền, trách nhiệm giữa các cơ quan hành chính và các cơ quan tư pháp.
Liệu các khách hàng có cơ sở pháp lý để buộc HAIC hoặc Housing Group phải tiếp tục thực hiện cam kết hay không? Theo luật sư Vũ Ngọc Chi (Công ty Luật Tam Anh), trong trường hợp hợp đồng góp vốn giữa khách hàng với các pháp nhân là hợp pháp, thì khách hàng có thể đòi pháp nhân phải trả nhà, nhưng nếu giao dịch trái pháp luật, vi phạm điều cấm thì thuộc trường hợp giao dịch vô hiệu. Để xác định giao dịch có vô hiệu hay không, thẩm quyền thuộc về tòa án.
Đối với Dự án B5 Cầu Diễn, thỏa thuận hợp tác giữa HAIC và Housing Group là thỏa thuận hợp pháp và có hiệu lực. Trên cơ sở thỏa thuận giữa hai bên về quyền lợi với dự án - sự phân chia căn hộ, đất nền. Tuy nhiên, trong cả hai vụ án, các hợp đồng góp vốn, vay vốn, đặt cọc mà các khách hàng đã ký với HAIC và Housing Group đều được xác định là trái pháp luật. Đối với giao dịch trái pháp luật, bản án trong cả hai vụ án đều tuyên vô hiệu, các bên trả lại nhau những gì đã nhận. Các khách hàng sẽ được HAIC hoặc Housing Group trả lại tiền.
Thậm chí, yêu cầu được nhận lãi theo thỏa thuận đã ký của các khách hàng cũng bị tòa án bác bỏ, tuyên bố không có cơ sở tính lãi, bởi đây là giao dịch trái pháp luật và do đó, vô hiệu.
Như vậy, trong trường hợp dự án được khởi động lại, các khách hàng trước đây không có quyền đòi HAIC hoặc Housing Group phải trả nhà.
“Nếu có thì đó là thỏa thuận dân sự giữa hai bên và chắc chắn chủ đầu tư có quyền đàm phán lại về giá bán, điều kiện thanh toán và đối trừ khoản nợ”, luật sư Vũ Ngọc Chi cho biết.
… Và cả đòi tiền
Trong vụ án tại HAIC, bản án sơ thẩm quyết định HAIC phải có trách nhiệm bồi hoàn số tiền thiệt hại cho các khách hàng. Các công ty liên quan có trách nhiệm thanh toán những khoản còn nợ cho HAIC với tổng số tiền là 160 tỷ đồng, chỉ chiếm khoảng 60% so với tổng số tiền thiệt hại.
Với vụ án tại Housing Group, mặc dù có hơn 700 khách hàng đã góp vốn vào dự án, nhưng đến phiên tòa sơ thẩm chỉ có 501 khách hàng có đơn yêu cầu đòi lại số tiền 242 tỷ đồng. HĐXX tuyên buộc Housing Group và bị cáo Nga phải liên đới chịu trách nhiệm về số tiền trên. Theo đó, bị cáo Châu Thị Thu Nga phải chịu trách nhiệm với các khoản chi không có chứng từ, không giải trình được (54 tỷ đồng), Housing Group phải chịu trách nhiệm với các khoản chi có chứng từ hợp lệ (187 tỷ đồng).
Theo luật sư Vũ Ngọc Chi, để được nhận bồi thường, từng cá nhân khách hàng phải có đơn yêu cầu thi hành án. Ngay cả khi bản án tuyên khách hàng được bồi thường, mà họ không có đơn yêu cầu thi hành án thì cơ quan thi hành án sẽ không giải quyết.
Trong đơn yêu cầu thi hành án, khách hàng sẽ phải đưa ra thông tin về bên có nghĩa vụ thi hành án và tài sản phải thu hồi, ở đây căn cứ theo bản án. Sau khi nhận đơn, người phải thi hành án có 15 ngày để tự nguyện thực hiện. Nếu không tự nguyện, cơ quan thi hành án sẽ ra quyết định cưỡng chế.
Căn cứ vào đơn yêu cầu thi hành án, cơ quan thi hành án sẽ xác minh thông tin. Nếu còn tài sản, sẽ thực hiện kê biên phong tỏa và tùy vào loại tài sản có thể thu hồi bằng tiền hoặc hiện vật.
Nếu qua xác minh, bên phải thi hành án không còn tài sản, thì không đủ điều kiện để thi hành án. Trong trường hợp này, phải xem các doanh nghiệp bị tuyên buộc phải hoàn trả tiền có còn hoạt động, có tài sản để thu hồi trả cho khách hàng. Trong trường hợp doanh nghiệp ngừng hoạt động, không tìm thấy trụ sở thì dù bản án có tuyên như vậy, khả năng thu hồi tài sản của các khách hàng sẽ khó khăn.
Trường hợp số tiền thu hồi được không đủ với thiệt hại của khách hàng, thì cơ quan thi hành có thể sẽ chi trả theo tỷ lệ thu hồi được. “Việc này không có quy định cụ thể, nhưng đã có tiền lệ ở một số vụ án”, luật sư Chi cho biết.
Chẳng hạn ở trường hợp của vụ án Lê Hòa Bình (cựu Giám đốc Công ty 1/5) lừa đảo 800 tỷ đồng của hơn 400 khách hàng liên quan đến Dự án Thanh Hà (quận Hà Đông, Hà Nội), các khách hàng đã được chi trả theo tỷ lệ tài sản cơ quan điều tra thu giữ được vào khoảng 60%. Sau đó, đến giai đoạn xét xử và thi hành án, thu hồi đến đâu, khách hàng được chi trả tiếp.
Ngoài ra, theo luật sư Chi, cũng có trường hợp một cá nhân khách hàng sẽ ưu tiên chi trả toàn bộ nếu đáp ứng đủ hai điều kiện (1) khách hàng đó chứng minh được tài sản mình bị chiếm đoạt đã được chuyển cho ai hoặc đơn vị nào và (2) thu hồi đủ tài sản thiệt hại của khách hàng đó.
Trong vụ án Trần Hồng Việt lừa đảo chiếm đoạt 94 tỷ đồng cũng liên quan đến Dự án Thanh Hà, một nguyên đơn dân sự - Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng và Phát triển Đông Dương đã chứng minh được trong số tiền thu hồi được 20 tỷ đồng, có 10 tỷ đồng lấy từ Công ty Đông Dương, nên doanh nghiệp này đã có đơn đề nghị xem xét lại, trả phần tiền này cho doanh nghiệp.
Quyết định giám đốc thẩm đã hủy một phần trách nhiệm dân sự ản án giao cho tòa án xét xử sơ thẩm lại và sau đó, tòa án đã xét xử lại, tuyên trả 10 tỷ đồng cho Công ty Đông Dương.
“Nếu chứng minh được dòng tiền, khách hàng có thể lấy lại toàn bộ số tiền đã nộp. Tuy nhiên, việc này đòi hỏi trình tự tố tụng khác và cơ quan thi hành án không có chức năng điều tra, xét xử. Do đó, khách hàng sẽ phải kháng cáo nếu vụ án đã có bản án sơ thẩm, hoặc phải có đơn đề nghị giám đốc thẩm nếu vụ án đã có bản án phúc thẩm”, luật sư Vũ Ngọc Chi cho biết.
Mặc dù còn phụ thuộc vào một số điều kiện nhất định, nhưng có thể thấy, nếu khách hàng đã tham gia vào các giao dịch bất động sản khi chưa đủ điều kiện pháp luật quy định, thì sẽ không được pháp luật bảo vệ. Như trường hợp các khách hàng của B5 Cầu Diễn, dự án có thể sẽ tái khởi động với chủ đầu tư cũ hoặc chủ đầu tư mới, nhưng rõ ràng về mặt pháp lý, khách hàng không thể đòi chủ đầu tư trả nhà.
Đối với việc bồi thường, khách hàng phải trông chờ vào khả năng thu hồi tài sản từ các bên liên quan và cũng không thể đòi lãi suất.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
