Nhiều dự án có nhu cầu vay vốn lớn, trong đó có vốn nước ngoài.
Bất lợi khi kênh huy động vốn quốc tế chưa được tận dụng
Việc sử dụng bất động sản làm tài sản thế chấp để vay vốn các tổ chức tài chính quốc tế là một giải pháp vốn hoá đất đai quan trọng, đã được áp dụng ở nhiều nước trên thế giới. Pháp luật về đất đai của Việt Nam hiện tại không cho phép các tổ chức quốc tế và pháp nhân nước ngoài nhận thế chấp bằng quyền sử dụng đất tại Việt Nam.
Luật Đất đai không có quy định cấm thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức kinh tế nước ngoài, nhưng quy định quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chỉ được thực hiện tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.
 |
| Ông Đậu Anh Tuấn, Trưởng ban Pháp chế, VCCI |
Quy định trên làm giảm nguồn tài trợ nước ngoài, kênh huy động vốn quốc tế cho doanh nghiệp Việt Nam, làm tăng chi phí vay vốn của doanh nghiệp.
Điều này đặc biệt ảnh hưởng đối với các dự án phát triển cơ sở hạ tầng hay dự án sản xuất lớn, phải huy động vốn nước ngoài vì các nhà đầu tư và tổ chức cho vay trong nước không có đủ tiềm lực để đáp ứng nhu cầu vốn lớn và dài hạn của dự án.
Ngoài ra, do các quy định về quản lý rủi ro, các ngân hàng trong nước cũng không thể cho vay một dự án hoặc một doanh nghiệp vượt quá một hạn mức nhất định. Tất cả điều này dẫn đến việc giảm lợi thế cạnh tranh của doanh nghiệp Việt Nam với các doanh nghiệp nước ngoài.
Bên cạnh lãi suất khoản vay cao hơn, chi phí giao dịch phát sinh cũng cao hơn vì trên thực tế các doanh nghiệp phải tìm các cấu trúc phức tạp, vòng vèo hơn để đảm bảo khoản vay cho dự án, dẫn đến giảm sự minh bạch của thị trường và các cơ quan quản lý khó kiểm soát.
Việc phải sử dụng các cấu trúc phức tạp để đảm bảo cho khoản vay cũng làm cho quá trình thương lượng và phê duyệt mất nhiều thời gian và thời gian thực hiện dự án bị ảnh hưởng.
Đề xuất giải pháp thế chấp vay vốn ngoại
Nhu cầu thế chấp bằng bất động sản ở Việt Nam tại các tổ chức tài chính nước ngoài để vay vốn đầu tư phát triển nói chung, phát triển hạ tầng nói riêng là rất lớn.
Thực tế, nhu cầu thế chấp bằng bất động sản ở Việt Nam tại các tổ chức tài chính nước ngoài để vay vốn đầu tư phát triển nói chung, phát triển hạ tầng nói riêng là rất lớn.
Vì thế, Luật Đất đai mới cần giải quyết được nhu cầu vay vốn quốc tế, bảo đảm năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp Việt Nam, nhưng cũng phải giảm thiểu các rủi ro có thể xảy ra như phát sinh trường hợp không trả được nợ và phải xử lý tài sản thế chấp.
Kinh nghiệm ở nhiều nước trên thế giới cho thấy, có những cách xử lý để đảm bảo các mục tiêu quản lý nhà nước đặt ra và có nhiều cấp độ xử lý tài sản thế chấp khi bên thế chấp không trả được nợ. Chẳng hạn, không cần thiết phải cho phép bên nhận thế chấp nước ngoài được tiếp nhận quyền sở hữu đối với bất động sản thế chấp, mà chỉ cho bên nhận thế chấp nước ngoài được nhận giá trị bất động sản thế chấp sau khi chuyển nhượng bất động sản đó trên thị trường.
Cho phép các tổ chức tài chính quốc tế được nhận thế chấp bất động sản với những ràng buộc, hạn chế nhất định có thể phù hợp với bối cảnh và khung pháp lý của Việt Nam hiện nay về sở hữu đất đai.
Việc này giúp tháo gỡ nút thắt huy động vốn từ các tổ chức tài chính quốc tế và vẫn đảm bảo nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, thực thể nước ngoài không được phép sở hữu đất đai và bất động sản khác ở Việt Nam. Bên thế chấp tiếp tục nắm quyền sở hữu bất động sản cho đến khi xảy ra trường hợp xử lý tài sản bảo đảm.
Quy định theo hướng như vậy sẽ bảo đảm việc quản lý, xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tuân thủ theo các quy định của pháp luật Việt Nam như quy định về mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc trưng dụng đất, hay quy định về thẩm quyền riêng biệt của tòa án hay trọng tài Việt Nam trong các tranh chấp có liên quan đến quyền đối với tài sản là bất động sản.
Luật Đất đai có thể quy định rằng, bên cho vay nước ngoài không được tiếp nhận quyền sở hữu tài sản đảm bảo là bất động sản, bên nước ngoài nhận thế chấp chỉ được hưởng giá trị tài sản bảo đảm thu lại sau khi thực hiện chuyển nhượng tài sản đảm bảo cho bên thứ ba theo quy định của pháp luật Việt Nam.
Để phòng ngừa việc tài sản thế chấp nằm trong khu vực có thể gây rủi ro cho quốc phòng, an ninh quốc gia, pháp luật có thể đặt ra các hạn chế về loại đất mà quyền sử dụng đất không được đem thế chấp.
Ví dụ, không được thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ở các vị trí quan trọng về quốc phòng, an ninh, các khu bảo tồn thiên nhiên, văn hóa được xác định rõ ràng, các loại đất xen kẽ trong rừng đặc dụng, rừng phòng hộ… như các dự án đầu tư nước ngoài khác.
Ngoài ra, có thể thí điểm từng bước, bước đầu chỉ cho phép thực hiện cơ chế trên tại một số tổ chức tài chính, tín dụng nhất định, chẳng hạn các tổ chức quốc tế hay pháp nhân nước ngoài có năng lực, uy tín, tiêu chuẩn cho vay cao, phù hợp với các chuẩn mực và thông lệ quốc tế, sau đó cân nhắc mở rộng danh sách hàng năm.
Điều này cũng góp phần sàng lọc dự án và chủ đầu tư, vì chỉ các dự án thực sự có hiệu quả kinh tế, chủ đầu tư uy tín, có năng lực mới đáp ứng được các yêu cầu khắt khe trong việc cho vay vốn của các tổ chức tài chính uy tín. Giải pháp kèm theo là yêu cầu báo cáo, minh bạch thông tin, yêu cầu các hợp đồng thế chấp và hợp đồng tín dụng phải được đăng ký với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền và quản lý chặt chẽ về việc chuyển tiền ra khỏi Việt Nam.
