Chuyển mình toàn diện
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, bà Trang Bùi - Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho hay, trong hơn một thập kỷ, chiến lược “Trung Quốc + 1” đã định hình quyết sách của nhiều tập đoàn, nhằm giảm sự phụ thuộc vào “công xưởng lớn nhất của thế giới”. Chi phí nhân công tăng, quy định môi trường chặt chẽ hơn, cộng thêm thương chiến Mỹ - Trung khiến các doanh nghiệp tìm kiếm điểm đến thay thế.
Hiện nay, chính sách thuế mới của Mỹ đã trở thành chất xúc tác, tăng tốc xu hướng này. Theo bà Trang, so với các đối thủ chính trong khu vực về thu hút đầu tư, Việt Nam vẫn giữ được vị thế riêng biệt: Chi phí nhân công thấp hơn Malaysia và Thái Lan; chi phí sản xuất - logistics cạnh tranh và đặc biệt là vị trí địa lý thuận lợi, vừa giáp Trung Quốc, vừa nằm trên các tuyến hàng hải trọng yếu. Bên cạnh đó, môi trường chính trị và chính sách ổn định cũng trở thành “điểm cộng” lớn trong mắt nhà đầu tư toàn cầu.
Một dấu hiệu rất triển vọng về câu chuyện thu hút đầu tư cũng được bà Trang nhắc đến, đó là xu hướng dịch chuyển không chỉ dừng ở khâu lắp ráp cuối cùng, nhiều doanh nghiệp đang tính toán dịch chuyển cả chuỗi cung ứng sang Việt Nam nhằm tận dụng sự ổn định chính sách, đặc biệt liên quan đến thuế chuyển khẩu.
Ở một góc nhìn khác, ông Nguyễn Đình Nam - CEO IPA Việt Nam cho biết, trong bối cảnh thu hút đầu tư ngày càng cạnh tranh, có một diễn biến đáng chú ý về dòng vốn đầu tư, đó là việc dòng vốn từ các quốc gia cạnh tranh với Việt Nam trong thu hút FDI đang đổ ngày càng mạnh vào nước ta. Mặt khác, bản thân dòng vốn từ Trung Quốc cũng đang “xuất khẩu” ra nước ngoài nhiều hơn, bao gồm cả Việt Nam.
“Cùng với việc giành được sự quan tâm của giới đầu tư, Việt Nam cũng nhận được các dự báo tăng trưởng khả quan nhất trong khu vực Đông Nam Á, cao hơn nhiều nước trong khu vực”, ông Nam nói và cho biết thêm rằng, thời gian qua, các nhà đầu tư từ Ấn Độ, Malaysia đang rất tích cực tìm kiếm các cơ hội tại Việt Nam, cho thấy sự dịch chuyển của dòng vốn từ chính những quốc gia cạnh tranh với Việt Nam trong giai đoạn hiện tại.
Cũng bình luận về vị thế của Việt Nam trong thu hút đầu tư của khu vực, ông Trương Gia Bảo - Phó chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Liên Chi hội Bất động sản công nghiệp Việt Nam (VIREA) cho rằng, cuộc cạnh tranh trong thu hút FDI giữa các quốc gia ASEAN đang ngày càng gay gắt.
Các nước như Indonesia, Thái Lan, Malaysia, hay gần đây là Ấn Độ, đều đưa ra chính sách ưu đãi rất mạnh. Tuy nhiên, lợi thế cạnh tranh của Việt Nam không chỉ nằm ở ưu đãi thuế, mà còn ở sự ổn định chính trị, môi trường đầu tư minh bạch và khả năng thích ứng nhanh với xu hướng toàn cầu.
Theo ông Bảo, điểm đáng chú ý là Việt Nam đang hướng tới tiêu chuẩn đầu tư xanh và bền vững, điều mà nhiều tập đoàn quốc tế, đặc biệt là từ châu Âu và Bắc Mỹ, đánh giá cao. Các nhà đầu tư hiện không chỉ tìm địa chỉ có chi phí thấp, mà còn cần môi trường pháp lý rõ ràng, quy hoạch minh bạch, nguồn nhân lực chất lượng và hạ tầng kết nối hiệu quả.
Trong khu vực ASEAN, Việt Nam hiện đứng thứ 3 về thu hút FDI, sau Singapore và Indonesia. Chỉ số năng lực cạnh tranh toàn cầu (GCI) 2024 của Việt Nam xếp thứ 56/141 quốc gia, tăng 4 bậc. Tỷ lệ doanh nghiệp FDI mở rộng sản xuất tại Việt Nam đạt 62%, cao nhất trong nhóm ASEAN (theo JETRO 2024).
Ông Bảo cho rằng, cơ hội lớn nhất của Việt Nam nằm ở việc chuyển đổi chất lượng dòng vốn FDI - thu hút những dự án công nghệ cao, gắn với chuyển giao tri thức và giá trị gia tăng, thay vì chỉ là các hoạt động gia công. Đây chính là hướng đi phù hợp để chúng ta tận dụng làn sóng dịch chuyển toàn cầu hiện nay.
Về khẩu vị khách thuê, nếu như trước đây, yếu tố “giá thuê thấp” là điểm hấp dẫn chính, thì nay chất lượng hạ tầng và tính bền vững mới là tiêu chí hàng đầu. Các nhà đầu tư đang tìm kiếm những khu công nghiệp được quy hoạch đồng bộ, có hệ thống giao thông - logistics - năng lượng - xử lý môi trường tích hợp.
Họ đặc biệt quan tâm đến các khu công nghiệp đạt tiêu chuẩn LEED, EDGE hoặc ISO 14001, bởi điều này liên quan trực tiếp đến chiến lược ESG toàn cầu. Ngoài ra, xu hướng “sản xuất thông minh” khiến các tập đoàn yêu cầu khu công nghiệp có sẵn nền tảng hạ tầng số như hệ thống quản lý IoT, dữ liệu vận hành và năng lượng tái tạo.
“Tôi có thể nói rằng, bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước sang giai đoạn 2.0, nơi mà yếu tố ‘xanh - thông minh - bền vững’ trở thành chuẩn mực mới, chứ không còn là lựa chọn tùy chọn”, ông Bảo nhấn mạnh.
Hướng đến công nghệ cao và phát triển bền vững
Cả trên thị trường khu công nghiệp và logistics, Việt Nam đều đang đi những bước rất nhanh để tận dụng làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng: Một mặt, nâng cao chất lượng dịch vụ, sản phẩm; mặt khác, liên tục mở rộng đầu tư (từ cả các nhà phát triển dự án trong nước và nước ngoài) để tăng sức cạnh tranh với khu vực.
Nắm bắt xu hướng này, Mitsubishi Estate đã giới thiệu thương hiệu Logicross đến thị trường Việt Nam với 2 dự án chiến lược: Logicross Nam Thuận và Logicross Hải Phòng. Đáng chú ý, cả hai dự án đang được xây dựng với mục tiêu cung cấp hạ tầng logistics với tiêu chuẩn hiện đại về hiệu quả vận hành, tính bền vững và thiết kế tối ưu.
Ông Takashi Kagamoto - Tổng giám đốc Mitsubishi Estate Việt Nam (Công ty mẹ của Logicross) nói rằng, Việt Nam là một trong những thị trường logistics năng động nhất châu Á với tiềm năng phát triển nổi trội. Đây chính là điểm đến lý tưởng cho các giải pháp logistics hiện đại nhờ vào vị trí chiến lược và hệ thống hạ tầng ngày càng hoàn thiện.
Lọt vào “mắt xanh” của những tập đoàn hàng đầu có lẽ chính là lý do để Việt Nam thêm tự tin trên con đường trở thành một thế lực mới trong khu vực trên nhiều “mặt trận”: Thu hút đầu tư tập trung vào sản xuất, tham gia sâu hơn vào chuỗi cung ứng…
Không chỉ đang chuyển mình mạnh mẽ để hướng tới vị thế trung tâm sản xuất toàn cầu, trong mắt giới quan sát, Việt Nam còn đứng trước nhiều cơ hội ở những lĩnh vực mang hàm lượng công nghệ, chất xám cao.
Ông Pritesh Swamy - chuyên gia nghiên cứu về trung tâm dữ liệu châu Á - Thái Bình Dương cho hay, việc Việt Nam gần đây cho phép nhà đầu tư nước ngoài được quyền sở hữu đất và toàn quyền xây dựng, vận hành trung tâm dữ liệu, mà không cần đối tác trong nước là một bước tiến quan trọng, thể hiện cam kết mạnh mẽ của Chính phủ trong việc thúc đẩy hạ tầng số.
Trung tâm dữ liệu đã được xếp vào nhóm công nghệ ưu tiên cao cho phát triển và đầu tư. Do đó, Việt Nam sẽ nhận được làn sóng quan tâm mạnh mẽ từ các nhà đầu tư quốc tế trong thời gian tới.
“Trong bối cảnh chuyển đổi số, trí tuệ nhân tạo và điện toán đám mây đang bùng nổ trên toàn cầu, Việt Nam đang từng bước khẳng định vị thế là một điểm đến chiến lược cho đầu tư trung tâm dữ liệu tại Đông Nam Á. Với chi phí cạnh tranh, hiệu suất đầu tư cao, nhu cầu hạ tầng số ngày càng tăng và chính sách hỗ trợ mạnh mẽ, Việt Nam hứa hẹn sẽ là tâm điểm thu hút dòng vốn quốc tế trong giai đoạn 2025-2030 và xa hơn nữa”, ông Pritesh Swamy nhấn mạnh.
Cũng nói về mục tiêu thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao, bà Cao Thị Phi Vân - Phó giám đốc Trung tâm Xúc tiến thương mại và đầu tư TP.HCM (ITPC) cho biết, giai đoạn 2025-2030, các khu chế xuất và khu công nghiệp TP.HCM đặt mục tiêu thu hút đầu tư đạt khoảng 21 tỷ USD.
Thành phố có môi trường đầu tư ổn định, thông suốt và hấp dẫn dựa trên việc tiếp tục triển khai mạnh mẽ cơ chế chính sách đặc thù. Sau khi mở rộng địa giới hành chính hậu sáp nhập, hiện là cơ hội để các doanh nghiệp quốc tế đẩy mạnh đầu tư vào TP.HCM trong các lĩnh vực có hàm lượng tri thức và công nghệ cao như sản xuất thông minh, AI, bán dẫn, công nghệ sinh học, đô thị thông minh và các giải pháp xanh - bền vững.
Hiện tại, TP.HCM tập trung thu hút 4 ngành công nghiệp chủ lực, chú trọng phát triển các phân khúc có hàm lượng công nghệ cao và giá trị tăng trưởng lớn, thân thiện môi trường; các ngành công nghiệp tiềm năng và các ngành công nghiệp mới, có tính chiến lược như điện tử - bán dẫn, AI, dữ liệu lớn, chuỗi khối, công nghệ sinh học, vật liệu mới, công nghiệp môi trường.
Lĩnh vực đang tạo nên một “big trend” trên phạm vi toàn cầu là AI, chip, bán dẫn và trong tiến trình trở thành một trung tâm mới cả về sản xuất và công nghệ thế giới, Việt Nam đang đặt cho mình những mục tiêu rất táo bạo: Doanh thu công nghiệp bán dẫn đạt hơn 25 tỷ USD mỗi năm và lực lượng trên 50.000 kỹ sư, với 100 doanh nghiệp thiết kế, 1 nhà máy chế tạo, 10 nhà máy đóng gói (mục tiêu đến năm 2030).
Trao đổi với phóng viên, bà Trang Lê - Tổng giám đốc JLL Việt Nam cho hay, đang có “sự thay đổi về chất” ngày càng rõ nét, khi các nhà đầu tư không còn đơn thuần xem Việt Nam là cơ sở sản xuất thâm dụng lao động, mà đã trở thành mắt xích quan trọng với giá trị gia tăng cao hơn trong chuỗi cung ứng toàn cầu.
Theo bà Trang Lê, xu hướng dịch chuyển lên các phân khúc giá trị cao hơn trong chuỗi công nghệ đang diễn ra sâu rộng.
Thay vì chỉ tập trung vào lắp ráp ở công đoạn cuối, dòng vốn FDI đang hướng vào các hoạt động phức tạp như sản xuất linh kiện, thiết kế và nghiên cứu phát triển (R&D).
Minh chứng rõ nét là việc Samsung xây dựng trung tâm R&D lớn nhất Đông Nam Á tại Hà Nội, hay Amkor Technology phát triển nhà máy kiểm thử chip lớn nhất thế giới của mình tại Bắc Ninh và liên tục mở rộng hoạt động tại Việt Nam.
Bên cạnh đó, Việt Nam cũng liên tục đón nhận các dự án nổi bật trong lĩnh vực năng lượng tái tạo và công nghiệp ô tô như dự án nhà máy điện sinh khối của Tập đoàn Erex (Nhật Bản), hay kế hoạch xây dựng nhà máy sản xuất linh kiện nhôm cho ô tô của Sumec (Trung Quốc) tại Bắc Ninh.
Tuy nhiên, bên cạnh những tín hiệu tích cực trên, năm 2025 vẫn thiếu vắng sự xuất hiện của các tên tuổi lớn mới có khả năng dẫn dắt chuỗi giá trị như giai đoạn trước đây.
Điều này cho thấy, Việt Nam cần đột phá hơn nữa trong việc cung cấp các giải pháp toàn diện nhằm tạo lực hút mạnh mẽ, thu hút các nhà đầu tư FDI lớn gia tăng vốn vào Việt Nam trong thời gian tới.
Diễn đàn Bất động sản công nghiệp Việt Nam 2025 (VIPF 2025) với chủ đề “Vững vị thế - Đón chuyển động” sẽ diễn ra vào 13h00 thứ Tư, ngày 29/10/2025, tại Khách sạn The Reverie, số 57-69F Đồng Khởi, phường Sài Gòn, TP.HCM.
Đây là sự kiện thường niên do Báo Tài chính - Đầu tư và Liên Chi hội Bất động sản công nghiệp Việt Nam (VIREA) phối hợp tổ chức dưới sự bảo trợ của Bộ Tài chính. Sự kiện có sự đồng hành của hàng trăm nhà phát triển dự án, nhà quản lý, công ty nghiên cứu, tư vấn thị trường và giới chuyên gia.
VIPF 2025 sẽ diễn ra với 2 phiên thảo luận chính, xoay quanh các nội dung: Giữ vững vị thế trong chuyển động toàn cầu và Bất động sản công nghiệp Việt Nam trước chu kỳ tăng trưởng mới.
Cũng trong khuôn khổ sự kiện, Ban Tổ chức sẽ vinh danh các nhà phát triển bất động sản công nghiệp xanh tiêu biểu, cho các hạng mục: Top các nhà phát triển bất động sản xanh tiêu biểu/Top các doanh nghiệp xanh trong khu công nghiệp tiêu biểu/Top các doanh nghiệp cung cấp giải pháp công nghiệp xanh tiêu biểu.
Cùng với đó là các hoạt động tham quan, khảo sát tìm kiếm cơ hội đầu tư cho các bên.
Có sự chuyển biến rõ rệt về tiêu chí lựa chọn địa điểm sản xuất
Các nhà đầu tư chất lượng cao đặt hiệu quả và bền vững làm ưu tiên hàng đầu trong mọi hoạt động đầu tư và sản xuất. Làm việc với thế hệ nhà đầu tư mới cho thấy sự chuyển biến rõ rệt về tiêu chí lựa chọn. Họ ưu tiên các khu công nghiệp sinh thái, bền vững, có vị trí kết nối hạ tầng thuận lợi, nguồn điện và nước sạch ổn định, hệ thống thông tin minh bạch hỗ trợ hoạch định chiến lược, dịch vụ hỗ trợ toàn diện và đặc biệt là nguồn nhân lực chất lượng cao, đội ngũ kỹ sư tay nghề tốt.
Đây là sự khác biệt đáng kể so với thế hệ FDI trước đây, vốn chủ yếu tìm kiếm lợi thế từ nguồn lao động dồi dào, chi phí thấp và vị trí gần các trục giao thông chính. Từ những xu hướng này, có thể thấy rõ khu công nghiệp kiểu mẫu đang trở thành mô hình lý tưởng, đáp ứng đúng nhu cầu và kỳ vọng của dòng vốn đầu tư mới chất lượng cao đang tìm kiếm cơ hội tại Việt Nam.
Thị trường đang “trưởng thành” theo hướng chuyên sâu và chuyên nghiệp hơn
Từ thực tế tiếp xúc, tôi thấy yêu cầu tìm kiếm bất động sản công nghiệp ngày càng đa dạng: Từ đất công nghiệp (nằm trong khu công nghiệp đã hoàn thiện sẵn hạ tầng), đến nhiều loại hình tài sản xây sẵn khác nhau (nhà xưởng, nhà kho, trung tâm phân phối), cũng như các loại tài sản mới (data center, kho lạnh, nhà kho cao tầng, trung tâm giao hàng chặng cuối). Điều đó phản ánh quá trình “trưởng thành” của thị trường theo hướng chuyên sâu và chuyên nghiệp hơn.
Một thay đổi khác tôi nhận thấy là nhà đầu tư nước ngoài hiện đánh giá khắt khe hơn. Họ quan tâm đến hạ tầng tổng thể cả trong và ngoài khu công nghiệp để biết mức độ kết nối liên vùng đến các cao tốc, sân bay, cảng biển, cửa khẩu; số lượng và chất lượng nguồn nhân lực; cũng như hệ thống nhà cung ứng tại địa phương. Các tiêu chí này được tìm hiểu và xem xét cẩn thận trước mỗi quyết định đầu tư để đảm bảo dự án vận hành ổn định dài hạn.
Ngoài ra, yếu tố xanh và bền vững đã trở thành yêu cầu bắt buộc trong quá trình tìm kiếm địa điểm đặt nhà máy. Theo 2024 Global Trade Report - Thompson Reuters, 81% chuyên gia thương mại toàn cầu cho rằng, các vấn đề về ESG là điểm cân nhắc quan trọng khi lựa chọn nhà cung cấp.
Do đó, để đảm bảo đơn hàng và đáp ứng tiêu chuẩn xuất khẩu qua các thị trường Âu - Mỹ, khách thuê sẽ ưu tiên dự án có chứng chỉ xanh, nhất là tuân thủ các quy định môi trường, dù có thể chấp nhận giá thuê cao hơn để đạt lợi ích lâu dài.
Tham gia sâu hơn vào các chuỗi cung ứng toàn cầu
Cuộc chạy đua toàn cầu về chuỗi cung ứng đã đặt Việt Nam vào vị trí trung tâm, thu hút làn sóng đầu tư mạnh mẽ từ các tập đoàn đa quốc gia. Họ không chỉ mang đến công nghệ, mà còn đặt ra yêu cầu cao về tỷ lệ nội địa hóa, tạo ra một thị trường khổng lồ ngay tại sân nhà.
Đối với các doanh nghiệp sản xuất đang có nguồn lực tài chính mạnh và mong muốn đa dạng hóa danh mục đầu tư, ngành công nghiệp hỗ trợ chính là hướng đi đầy tiềm năng. Việc đầu tư vào lĩnh vực này không chỉ mang lại lợi nhuận hấp dẫn, mà còn giúp doanh nghiệp làm chủ chuỗi cung ứng của chính mình, giảm thiểu rủi ro phụ thuộc vào nguồn cung bên ngoài.
Vì vậy, các doanh nghiệp công nghiệp hỗ trợ Việt Nam cần tận dụng cơ hội này để nâng cấp công nghệ, mở rộng quy mô sản xuất và chuyên sâu vào những sản phẩm có giá trị cao. Việc mở rộng không chỉ giúp đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng, mà còn củng cố vị thế, từ đó tham gia sâu hơn vào chuỗi cung ứng toàn cầu.
Việt Nam cần chuẩn bị môi trường phù hợp cho ngành công nghiệp bán dẫn
Trong bối cảnh Việt Nam mong muốn trở thành một trung tâm sản xuất bán dẫn và châu Âu đang tìm cách đa dạng hóa chuỗi cung ứng của mình đã tạo ra nền tảng vững chắc cho sự hợp tác song phương. Ủy ban Châu Âu đã công bố Đạo luật chip châu Âu (EU Chips Act), cùng với nhiều chương trình hỗ trợ ngành công nghiệp bán dẫn. EuroCham cũng đang làm việc với các doanh nghiệp tư nhân có quan tâm tới thị trường Việt Nam. Do đó, Việt Nam cũng cần xây dựng một kế hoạch chi tiết để chuẩn bị môi trường phù hợp cho ngành công nghiệp bán dẫn, bao gồm năng lượng, nguồn nhân lực chất lượng cao, bảo vệ quyền sở hữu trí tuệ…
Một lợi thế lớn của Việt Nam là đã có những doanh nghiệp công nghệ nội địa mạnh mẽ và có năng lực, đóng vai trò như những “tech champions” để đồng hành và thúc đẩy ngành công nghiệp này.