Cụ thể, trong Văn bản số 40/2024/CV-HoREA gửi tới Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp góp ý về quy định của dự thảo Nghị định thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại, thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở, Chủ tịch HoREA, ông Lê Hoàng Châu cho hay, vẫn còn nhiều vấn đề quanh dự thảo này.
Vấn đề đầu tiên là tại khoản 1 Điều 2 dự thảo định hướng quy định: "Đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất là các loại đất theo quy định tại Điều 9 của Luật Đất đai năm 2024" là chưa chặt chẽ, chưa cụ thể mà chỉ nên áp dụng đối với một số loại đất.
Tại khoản 3 Điều 2 dự thảo định hướng quy định: "Trường hợp trong khu đất thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua hình thức nhận quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều này có diện tích đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý thì Nhà nước thu hồi đất thực hiện giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất". Quy định này theo HoREA là chưa chặt chẽ, có thể dẫn đến vừa làm thất thu ngân sách nhà nước, làm thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai.
Ngoài ra, ông Châu cho rằng, quy định này có thể bị một số nhà đầu tư "lợi dụng" để mua các khu đất bao xung quanh "phần diện tích đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý" (đất công) có quy mô diện tích lớn để hưởng lợi.
"Những nhà đầu tư này nghiễm nhiên được 'Nhà nước thu hồi đất thực hiện giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất', vừa làm cho môi trường đầu tư thiếu minh bạch, thiếu công bằng, thiếu cạnh tranh lành mạnh", ông Châu nhận định.
Do vậy, Chủ tịch HoREA đề nghị khoản 3 Điều 2 dự thảo Nghị quyết thí điểm cần "sao chép" đúng nội dung quy định tại khoản 2 Điều 127 Luật Đất đai 2024.
HoREA đề nghị giao Chính phủ quy định cơ chế xử lý các diện tích đất thuộc Nhà nước quản lý hoặc được Nhà nước giao quản lý (đất công) nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại tương tự như quy định tại khoản 5 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Điều 16 Nghị định 43/2014/NĐ-CP tại khoản 5.
Vấn đề thứ hai, tại khoản 2 Điều 3 dự thảo định hướng quy định: "Có trong danh mục dự án thuộc chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được quyết định, phê duyệt" là chưa chính xác, bởi lẽ Điều 27 Luật Nhà ở 2023 về "nội dung chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở" không quy định "danh mục dự án nhà ở".
Nhất là tại điểm a khoản 1 Điều 33 Luật Nhà ở 2023 chỉ yêu cầu dự án nhà ở phải "Phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt…".
Tiếp đến, khoản 4 Điều 3 dự thảo định hướng quy định: "Ngoài điều kiện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 2 của Nghị quyết này, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về đầu tư và pháp luật khác có liên quan".
Tuy nhiên, khoản này cũng chưa quy định rõ trường hợp "doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất" đối với "đất khác không phải là đất ở".
"Quy định này chưa phù hợp bởi lẽ tại điểm b khoản 3 Điều 122 Luật Đất đai 2024 chỉ "cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại" đối với "Người được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác", nhưng chưa cho phép trường hợp nhà đầu tư "có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở", Chủ tịch HoREA lý giải.
Lo không công bằng giữa các doanh nghiệp bất động sản
Ngoài ra, cũng theo nội dung Văn bản kiến nghị, HoREA cho hay, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã đề xuất thí điểm mở rộng loại đất làm nhà ở thương mại từ tháng 1/2025 đến tháng 1/2030. Với cơ chế thí điểm này, doanh nghiệp có thể thỏa thuận nhận quyền sử dụng loại đất khác, bên cạnh đất ở, để làm dự án nhà thương mại.
Tuy nhiên, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất giới hạn 30% số lượng dự án và 20% tổng diện tích nhu cầu phát triển dự án nhà ở được phê duyệt trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đến năm 2030.
Ông Châu đánh giá, các doanh nghiệp thuộc nhóm 30% đương nhiên có lợi thế hơn hẳn bởi được “thực hiện thí điểm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở” có thể chiếm lĩnh thị trường và chiếm hưởng lợi ích không thật công bằng, trong khi nhóm 70% chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại không được lựa chọn thực hiện “thí điểm” thì bị thua thiệt rất lớn, nhất là người mua nhà là bên chịu thiệt nhiều nhất.
Hiệp hội đề nghị tham khảo kinh nghiệm xây dựng Nghị quyết số 42/2017/QH14 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng, về “đối tượng áp dụng” đã áp dụng đối với tất cả “tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài” nên tất cả “tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài” đều được hưởng lợi như nhau trong việc thực hiện Nghị quyết 42/2017/QH14, đảm bảo được tính công bằng, bình đẳng.
Do đó, Hiệp hội đề nghị vận dụng phương thức xây dựng Nghị quyết 42/2017/QH14 và khoản 1 Điều 4 dự thảo Nghị quyết thí điểm theo hướng không nên giới hạn “việc thực hiện thí điểm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở không vượt quá 30% số lượng dự án” mà nên áp dụng tương tự như Nghị quyết 42/2017/QH14 và nên nâng tỷ lệ diện tích dự án nhà ở thương mại được “thí điểm” lên 30% tổng diện tích nhu cầu phát triển dự án nhà ở được phê duyệt của chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đến năm 2030.
Trước đó, Bộ Tài nguyên - Môi trường cũng có báo cáo đánh giá tác động việc thí điểm mở rộng loại đất xây nhà thương mại. Bộ cho biết, cơ chế thí điểm này có thể dẫn đến tình trạng bất động sản phát triển quá nóng, dẫn đến dư thừa nguồn cung, xuất hiện tình trạng bỏ hoang hay gom đất đầu cơ.
Tuy nhiên, mặt tích cực là tránh được xung đột khi thu hồi đất, người dân dễ đồng thuận do giá bồi thường cao hơn và chủ đầu tư cũng có thêm một kênh tiếp cận đất đai để xây nhà ở thương mại.
Phần lớn Bộ, ngành, địa phương đều đồng thuận với dự thảo nghị quyết thí điểm của Bộ Tài nguyên - Môi trường xây dựng. Theo đó, Thành phố Hà Nội cho biết thống nhất ban hành nghị quyết thí điểm để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trên địa bàn với khoảng 191 dự án, quy mô 1.700 ha.
Tương tự, Thành phố Hồ Chí Minh thông tin đã có quy hoạch sử dụng khoảng 600.000 ha đất nông nghiệp sang mục đích ở. Thành phố Đà Nẵng đề nghị sớm triển khai thí điểm, nhưng lưu ý về điều kiện liên quan đến mật độ dân số theo quy hoạch xây dựng.
