Hợp đồng thế chấp vô hiệu
Đăng ký giao dịch bảo đảm là khâu bắt buộc đối với nhà băng khi nhận thế chấp tài sản, đặc biệt là quyền sử dụng đất. Việc đăng ký là một trong các điều kiện để hợp đồng thế chấp có hiệu lực. Trước khi Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ Tư pháp, Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền trên đất được ban hành, việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện theo Thông tư 05/2011 của Bộ Tư pháp.
Trong đó quy định rất rõ, đơn yêu cầu đăng ký phải có đầy đủ chữ ký của các bên (bên đảm bảo và bên nhận tài sản đảm bảo). Mới đây, Ngân hàng thương mại cổ phần Phương Đông (OCB) bị tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu (diễn ra trước khi Thông tư liên tịch 09/2016 có hiệu lực) vì chữ ký của chủ tài sản bị giả mạo trong đơn đăng ký. Có thể nói đây là trường hợp rủi ro hy hữu trong đăng ký giao dịch bảo đảm của các ngân hàng.
Theo bản án sơ thẩm, ngày 15/3/2006, OCB và Công ty cổ phần Quốc tế Remec ký hợp đồng tín dụng đối với khoản vay 2 tỷ đồng, thời hạn vay 6 tháng, mục đích vay nhằm bổ sung vốn lưu động.
Tài sản đảm bảo cho khoản vay là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản trên đất thửa đất (diện tích 124 m2) ở phường Yên Sở, quận Hoàng Mai, Hà Nội, đứng tên vợ chồng ông Nguyễn Văn Sử. Sau đó, công ty này chây ì trả nợ, OCB đã khởi kiện ra tòa nhằm phát mại tài sản, thu hồi nợ. Khoản nợ của Remec tính đến cuối năm 2015 gồm 1,8 tỷ đồng nợ gốc, 2,5 tỷ đồng tiền lãi.
Kết luận giám định (Bộ Công an) cho thấy, chữ viết, chữ ký của vợ chồng ông Sử tại đơn đăng ký giao dịch bảo đảm là giả mạo. Tòa án cấp sơ thẩm tuyên bố hợp đồng thế chấp là vô hiệu do giả tạo. Điều này đồng nghĩa với việc ngân hàng không có quyền kê biên, phát mại tài sản đảm bảo và buộc phải trả lại quyền sử dụng đất cho chủ sở hữu. Tòa án nhấn mạnh, chủ tài sản và Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội không có lỗi. Do đó, hai bên không phải chịu trách nhiệm bồi thường cho ngân hàng vì hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu.
OCB sau đó đã kháng cáo bản án lên cấp phúc thẩm - Tòa án Nhân dân TP.Hà Nội. Ngân hàng lập luận đã thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm đúng quy định theo Luật Dân sự 2005, Luật Đất đai 2003, Nghị định 165/1999/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm, Nghị định 178/1999/NĐ-CP về bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng, Nghị định 83/2010/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm, Thông tư 05/2011/TT-BTP… Tuy nhiên, sau khi xem xét, Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm bác đơn kháng án của Ngân hàng.
Văn phòng đăng ký nhà đất nói gì?
Đại diện Văn phòng đăng ký nhà đất Hà Nội cho biết, hồ sơ đăng ký gồm đơn yêu cầu đăng ký, hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực, giấy chứng nhận, giấy tờ chứng minh… Khi nhận hồ sơ, văn phòng chịu trách nhiệm xem xét tài sản có quyền thế chấp hay không bằng cách rà soát hồ sơ địa chính.
Đại diện Văn phòng đăng ký nhà đất Hà Nội cũng chia sẻ, số lượng hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm rất lớn, chất đống trong văn phòng. Với quy định cũ, Văn phòng không thể kiểm soát được chữ ký đúng hay sai. Đồng thời, pháp luật không có bất cứ quy định bắt buộc người đăng ký phải ký trước mặt cán bộ đăng ký. Tuy nhiên, Hội đồng xét xử nhận xét, hậu quả dẫn đến vụ việc này do Văn phòng đăng ký nhà đất có phần sơ suất.
Hiện tại, việc đăng ký giao dịch bảo đảm thực hiện theo Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT với điểm mới so với trước đây là trường hợp hợp đồng thế chấp được công chứng, chứng thực thì đơn đăng ký chỉ cần chữ ký của một trong các bên thế chấp, hoặc nhận thế chấp hoặc người được ủy quyền. Và trong thực tế, phần lớn ngân hàng hiện nay thay mặt các bên thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm.
