Giá đất tăng vọt gây khó cho tất cả các bên liên quan. Ảnh: Lê Toàn.
“Điểm nóng” Bình Dương
Dự thảo về bảng giá đất ở lần đầu tại TP.HCM dự kiến áp dụng từ ngày 1/1/2026 đang được Sở Nông nghiệp - Môi trường Thành phố lấy ý kiến cho thấy mức giá cao nhất là 687 triệu đồng/m2 ở 3 tuyến đường lớn trong khu trung tâm gồm Nguyễn Huệ, Lê Lợi và Đồng Khởi, thấp hơn 40% so với giá của các đơn vị tư vấn đưa ra (954,3 triệu đồng/m2).
Ngoài 3 tuyến đường đắt đỏ bậc nhất này, nhiều tuyến đường khác thấp hơn khoảng 60% so với kết quả của đơn vị khảo sát đề xuất.
Chẳng hạn, đường Hàm Nghi được đề xuất giá 654 triệu đồng/m2 nhưng giá dự kiến là 429 triệu đồng/m2, đường Cao Bá Quát đề xuất 294 triệu đồng/m2 nhưng giá dự kiến là 215 triệu đồng/m2...
Cơ quan soạn thảo cho biết, tại khu vực TP.HCM cũ đã có nhiều thông tin, dữ liệu giao dịch nên chủ yếu là “căn chỉnh” lại cho đều các tuyến, nên không tăng hơn bảng giá đất hiện hành.
Khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu cũ cũng có sự điều chỉnh, nhưng mức tăng thấp hơn do giá đất thực tế vốn đã cao, trong khi trước đây hệ số điều chỉnh chủ yếu áp dụng cho tuyến trung tâm. Trong đó, mức giá cao nhất đạt 149 triệu đồng/m2 tại đường Thùy Vân, hệ số tăng tối đa 3,78 lần so với mức áp dụng hiện hành.
Đáng chú ý, giá đất khu vực Bình Dương cũ tăng mạnh nhất, với hệ số tăng tối đa 8 lần so với mức áp dụng hiện hành. Trong đó, mức giá cao nhất ở khu vực này đạt 89 triệu đồng/m2 thuộc tuyến đường Yersin và Bạch Đằng.
Ngoài ra, một số tuyến đường khác cũng có mức tăng dao động từ 50-70%. Chẳng hạn, tại phường Đông Hòa, các tuyến đường Nguyễn An Ninh - Nguyễn Thái Học, Quốc lộ 1K, Trần Hưng Đạo... tăng từ 58-60%; tại phường Dĩ An, các tuyến Cô Bắc, Cô Giang, Nguyễn Thái Học, Đại Lộ Độc Lập tăng 58-68%; tại phường Thủ Dầu Một, các tuyến Ngã 6 - Đại lộ Bình Dương, Nguyễn Tri Phương - Cầu Ông Kiệm tăng 71%, một số tuyến như Phan Đình Giót, Bạch Đằng, Trần Hưng Đạo... tăng nhẹ 14-20%.
Nguyên nhân dẫn đến sự gia tăng này theo lý giải của cơ quan soạn thảo là bảng giá đất trước đây do UBND tỉnh Bình Dương ban hành đã cập nhật một số tuyến đường trong khu dân cư mới gần tiệm cận thị trường, còn lại đa số tuyến đường khác đã có điều chỉnh.
Tuy nhiên, mức độ điều chỉnh giá còn có sự chênh lệch đáng kể so với mức giá giao dịch tại địa phương. Tình trạng chênh lệch giá giữa bảng giá đất và giá thị trường gây ra nhiều hệ lụy như thất thu ngân sách, thiếu công bằng trong bồi thường giải phóng mặt bằng và bố trí tái định cư cho người dân bị thu hồi đất.
Bảng giá đất mới sẽ ảnh hưởng đến việc thu tiền sử dụng đất khi hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại địa bàn tỉnh Bình Dương cũ, mức độ ảnh hưởng có thể cao hơn so với địa bàn TP.HCM cũ do tiêu chí xác định vị trí đất được thống nhất giữa các tỉnh, thành phố sau khi sáp nhập.
Giá nhà tiếp tục leo thang theo giá đất mới
Theo đánh giá của Sở Nông nghiệp - Môi trường TP.HCM, hộ dân có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại Bình Dương trước sáp nhập - nơi giá mới có thể tăng tối đa 8 lần hiện tại, sẽ chịu tác động mạnh.
Tại khu vực TP.HCM cũ, bảng giá dự kiến không làm thay đổi nhiều chi phí hành chính. Tương tự, giá đất các xã, phường thuộc Bà Rịa - Vũng Tàu trước đây chịu tác động không lớn do mức tăng cao nhất chỉ khoảng 3,78 lần.
 |
Khu vực Bình Dương cũ có giá đất tăng mạnh nhất. Ảnh: Lê TOàn. |
Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, tác động thực tế của bảng giá đất tới thị trường có thể lớn hơn dự kiến, nhất là các quy định mới tại dự thảo Nghị quyết về tháo gỡ khó khăn vướng mắc thi hành Luật Đất đai năm 2024 đang được Quốc hội xem xét thông qua. Theo đó, giá đất được xác định = (bảng giá x hệ số điều chỉnh) và áp dụng cho tất cả các trường hợp.
Hiện nay, bảng giá đất khu vực TP.HCM theo Quyết định 79/2024 đang rất cao, nên khi nhân với hệ số điều chỉnh sẽ khiến chi phí đất tăng đột biến, gây khó khăn cho đại đa số người dân lao động và doanh nghiệp bất động sản.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhìn nhận, giá căn hộ tại Thành phố có thể chịu áp lực lớn từ chi phí đất, nguyên nhân chủ yếu là công thức xác định nghĩa vụ tài chính theo “bảng giá đất nhân hệ số K” sẽ tạo ra mức giá vượt xa giá trị thực, buộc doanh nghiệp phải cộng dồn vào giá bán.
Lấy ví dụ một khu đất rộng 1 ha trên đường Nguyễn Xiển, TP. Thủ Đức (cũ) có bảng giá 56,6 triệu đồng/m2, ông Châu cho biết, khi nhân hệ số K ở mức 1,4 thì giá đất tính ra khoảng 80 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, nếu định giá theo phương pháp thặng dư - căn cứ doanh thu dự án trừ chi phí xây dựng, quản lý, lãi vay và lợi nhuận thì giá đất thực tế chỉ khoảng 35 triệu đồng/m2.
“Hệ số K khiến giá đất cao hơn 2 lần giá trị thật. Ở mức chi phí này, chủ đầu tư phải bán căn hộ trên 100 triệu đồng/m2 mới hòa vốn, dẫn đến giá nhà bị đẩy lên phi lý”, ông Châu nói.
Đồng quan điểm, Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS-IRE) cho rằng, việc nhiều địa phương đưa ra bảng giá đất quá cao đang tạo ra rủi ro cho doanh nghiệp, người dân và cả hoạt động tín dụng của ngân hàng.
Cụ thể, khi giá đất tăng cao, những dự án đang triển khai sẽ lúng túng khi phải cân nhắc việc có nên tiếp tục hay tạm dừng, bởi chi phí tiền sử dụng đất tăng mạnh có thể khiến tổng mức đầu tư vượt xa khả năng tài chính của doanh nghiệp.
Ngược lại, với các dự án chưa triển khai, doanh nghiệp sẽ phải cân nhắc đến việc tăng giá bán, hoặc tiếp tục tập trung vào sản phẩm cao cấp để duy trì biên lợi nhuận kỳ vọng.
Từ những chênh lệch này, ông Châu cho rằng, không thể áp dụng một hệ số điều chỉnh chung cho tất cả loại hình đất đai, vì đặc thù các dự án bất động sản thương mại, nhà ở cao tầng hay khu đô thị hoàn toàn khác với nhà ở riêng lẻ.
Các dự án quy mô lớn luôn có hệ số sử dụng đất cao, mật độ xây dựng thấp, suất đầu tư cũng không giống nhau giữa phân khúc bình dân - trung cấp - cao cấp, nên việc dùng một hệ số K cố định sẽ làm sai lệch giá trị thực và tác động tiêu cực tới giá bán.
“Việc áp dụng hệ số K riêng theo từng nhóm dự án giúp địa phương cũng như doanh nghiệp linh hoạt hơn, phản ánh đúng giá trị đất, hạn chế tình trạng chi phí đất đẩy giá nhà lên quá cao”, ông Châu nêu quan điểm.
