Chính sách mới của Myanmar dường như đang gây ra một chút lo âu cho các nhà kinh doanh bất động sản tại nước này. Gần đây, Myanmar đã ban hành sắc thuế mới đánh vào các giao dịch mua bán bất động sản, có hiệu lực từ tháng 4 năm nay. Theo đó, đối với giao dịch có giá từ 30 triệu kyat trở xuống sẽ chịu mức thuế 15%, từ hơn 30 triệu cho đến 100 triệu kyat sẽ chịu mức 20% và các giao dịch trên 100 triệu kyat sẽ bị đánh thuế 30%.
Như vậy, sắc thuế mới đã cao hơn gấp 5 lần so với cuối năm 2015 và điều này đang gây áp lực lớn cho các nhà kinh doanh bất động sản tại Myanmar. Không chỉ riêng bất động sản, một số lĩnh vực liên quan như xây dựng cũng bị ảnh hưởng.
Vì sắc thuế mới chỉ áp dụng được 3 tháng nên chưa có thống kê cụ thể về tác động của nó. Tuy nhiên, U Kyaw Kyaw Soe, Phó Thư ký Hiệp hội Xây dựng Myanmar, phát biểu trên Tạp chí Property Report rằng: “Việc tăng thuế đã tác động đến lĩnh vực xây dựng”. Còn đối với địa ốc, sắc thuế mới sẽ khiến giá nhà cao hơn nữa, dù trước đó Myanmar đã nằm trong số những quốc gia có giá bất động sản cao nhất thế giới, thậm chí có nơi như Yangon, giá thuê văn phòng còn cao hơn cả khu vực kinh doanh sầm uất Manhattan của Mỹ.
Hành động này của chính phủ mới Myanmar khiến giới đầu tư lo lắng sẽ làm giảm tính hấp dẫn của thị trường nơi đây so với các quốc gia khác trong khu vực. Có thể thấy mức thuế Việt Nam đang áp dụng chỉ 2%, thấp hơn nhiều so với Myanmar. Trong khi đó, tình trạng đi xuống của thị trường vốn ở nước này đã kéo dài từ năm 2014 đến nay.
Theo Chính phủ Myanmar, việc tăng thuế là để gia tăng nguồn thu cho ngân sách cũng như kiềm chế giá nhà, tạo điều kiện cho người có thu nhập thấp có thể mua được căn hộ. Thế nhưng, theo Daw Moh Moh Aung, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Myanmar, “thông thường, người trung lưu đã có thể sở hữu căn hộ có giá từ 30-100 triệu kyat rồi. Việc nâng thuế như vậy là quá cao”.
Đối với giới đầu tư, việc thay đổi chính sách thuế đột ngột khiến họ khó dự đoán chính xác xu thế phát triển của thị trường, dù nơi đây vẫn được xem là một trong những thị trường có tiềm năng nhất khu vực Đông Nam Á. Thậm chí đã có ý kiến cho rằng với mức thuế cao, người dân sẽ tìm cách lách thuế và ngân sách nhà nước chưa chắc sẽ được hưởng lợi.
Có chăng điều mang lại hy vọng cho các nhà đầu tư tại đây là Luật bất động sản mới cũng cho phép các dự án được bán sản phẩm cho người nước ngoài, tương tự như chính sách của Việt Nam.
Thực tế, năm 2015, đối mặt với nguy cơ thị trường ảm đạm, Chính phủ đã giảm mức thuế xuống chỉ còn 3% để kích thích nhu cầu nhưng vẫn không mấy khả quan và khiến ngân sách bị thất thu nặng. Bằng chứng là lượng hàng tồn kho có dấu hiệu tăng nhanh. Số lượng căn hộ không bán được hồi cuối năm 2015 đã lên tới 6.654 căn, cao gấp đôi với năm trước đó. Vì thế, chính sách nâng thuế lần này chưa chắc sẽ mang lại tác động tích cực cho nguồn thu chính phủ.
"Thông thường, người trung lưu đã có thể sở hữu căn hộ có giá từ 30-100 triệu kyat rồi. Việc nâng thuế như vậy là quá cao."
- Ông Daw Moh Moh Aung, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Myanmar
Đối với các dự án nước ngoài có quy mô lớn như Myanmar Center của Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai (HAGL), chính sách thuế này là tin không vui. Dự án hiện vẫn chưa hạch toán vào doanh thu và lợi nhuận cho Tập đoàn dù giai đoạn 1 - gồm phân khu trung tâm thương mại và văn phòng - đã được hoàn thành năm ngoái.
Điểm cốt lõi trong giai đoạn 2 của Dự án là hơn 1.100 căn hộ dịch vụ, mới được khởi công vào tháng 3 vừa qua. Nhiều khả năng chính sách thuế mới sẽ khiến cho tốc độ bán hàng của HAGL Myanmar Center bị chậm lại đáng kể.
Khả năng chuyển nhượng dự án cũng sẽ bị ảnh hưởng bởi thuế thu nhập hiện rất cao, lên tới 40%. Còn nhớ năm 2015, Tập đoàn đã hủy thương vụ bán lại 50% cổ phần trong công ty phát triển dự án HAGL Myanmar Center cho tập đoàn bất động sản Rowsley với lý do thuế cao.
Mối đe dọa còn đến từ các đối thủ mới. Theo ghi nhận của Công ty Chứng khoán VPBank, khá nhiều dự án đang đe dọa đến vị thế của HAGL Myanmar Center như Marga Landmark Dragon City 1 đang được xây dựng ở gần đó và có quy mô tương đương. “Nhu cầu căn hộ, văn phòng đang tăng dần lên tại Myanmar nhưng có vẻ tính đến hiện tại, cung đang tăng nhanh hơn cầu và khả năng sẽ làm gia tăng sự cạnh tranh giữa các chủ phát triển bất động sản tại Myanmar”, Công ty Chứng khoán VPBank đánh giá.
Tuy bất động sản chưa mang lại nhiều tin vui, nhưng ông Đoàn Nguyên Đức, ông chủ HAGL, có chút an ủi vì mới đây, Bộ Tài chính đã đồng ý cho lượng đường sản xuất từ Lào của Tập đoàn được hưởng thuế suất ưu đãi 0% khi nhập về bán tại Việt Nam. Điều khoản này dựa trên nội dung của Hiệp định Thương mại biên giới Lào - Việt Nam được ký vào năm 2015.
Trong quý I/2016, mảng mía đường đã mang về cho Tập đoàn 246 tỉ đồng, đứng thứ 2 sau mảng bò thịt với giá trị 1.233 tỉ đồng. Nhưng nếu dự án tại Myanmar không thu được dòng tiền như dự kiến, đó sẽ là cú sốc lớn cho bầu Đức trong năm nay và sẽ ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của tập đoàn này. Tổng nợ tính đến quý I/2016 đã lên đến hơn 34.000 tỉ đồng, cao gần 2 lần so với vốn chủ sở hữu.
