“Hãm phanh” dòng vốn đầu cơ vào bất động sản

Tín dụng bất động sản tăng mạnh

Số liệu của NHNN cho thấy, đến cuối tháng 8/2025, tín dụng chung toàn hệ thống tăng hơn 11%. Trong khi đó, theo thông tin của Báo Đầu tư, tín dụng cho vay mua nhà, sửa nhà của cá nhân tăng trưởng chậm, riêng tín dụng kinh doanh bất động sản tăng gần 30%, tức gấp khoảng 3 lần tốc độ tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống.

Làm việc với NHNN tuần qua, Phó thủ tướng Hồ Đức Phớc đã yêu cầu định hướng tín dụng vào các lĩnh vực ưu tiên, đồng thời kiểm soát chặt dòng tiền của ngân hàng thương mại, nhất là các khoản cho vay bất động sản chiếm tỷ lệ cao.

Nhìn vào cơ cấu vốn, có thể thấy, phần lớn doanh nghiệp bất động sản vẫn phụ thuộc chủ yếu vào tín dụng ngân hàng. Giá bất động sản tăng cao, thị trường có dấu hiệu phục hồi cùng với việc NHNN nới lỏng room tín dụng khiến các ngân hàng mạnh tay cho chủ đầu tư vay.

Trong khi đó, các kênh huy động vốn trung và dài hạn khác vẫn chưa phục hồi rõ rệt. Tính từ đầu năm đến hết tháng 8/2025, doanh nghiệp bất động sản phát hành khoảng 61.000 tỷ đồng trái phiếu, chiếm 17% tổng lượng trái phiếu phát hành. Tuy nhiên, con số này chưa đủ bù đắp lượng trái phiếu đáo hạn từ đầu năm.

“Trái phiếu doanh nghiệp vốn được kỳ vọng là kênh huy động quan trọng nhất của bất động sản, nhưng đến nay vẫn phục hồi chậm, trong khi áp lực đáo hạn đang ở mức kỷ lục. Điểm sáng là giai đoạn khó khăn nhất đã qua (cao điểm đáo hạn rơi vào tháng 8/2025). Nếu thị trường tiếp tục hồi phục, doanh nghiệp sẽ tránh được nguy cơ phá sản hàng loạt. Tuy vậy, thời gian tới, doanh nghiệp cần đa dạng hóa nguồn vốn, tránh đầu tư dàn trải, kiểm soát nợ quá hạn. Riêng các ngân hàng cần điều tiết dòng vốn vào những phân khúc lành mạnh, bền vững hơn”, TS. Cấn Văn Lực, Ủy viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng khuyến nghị.

Theo các chuyên gia, hơn một năm qua, thị trường bất động sản có dấu hiệu hồi phục, nhiều phân khúc tăng giá mạnh, nhưng thanh khoản lại rất yếu. Nguyên nhân chính là dòng vốn chảy lệch về phía cung, tập trung nhiều ở các dự án cao cấp. Sự bất hợp lý về phân khúc khiến nhu cầu vay mua nhà ở thật tăng chậm. Giá nhà cao vượt khả năng chi trả, dù lãi vay mua nhà đã ở mức hợp lý, khiến người mua thực sự vẫn e dè.

“Giá bất động sản neo ở mức cao, song môi giới lại than ế ẩm. Ngoại trừ phân khúc trung bình vài tỷ đồng còn bán được, hầu hết sản phẩm đều khó ra hàng, thanh khoản thị trường cực kỳ yếu”, ông Phan Dũng Khánh, Giám đốc tư vấn đầu tư Maybank Investment Bank nhận xét.

Bất động sản đầu cơ gặp khó

Ông Khánh cho rằng, động thái mới của Chính phủ cho thấy, thời gian tới sẽ siết chặt dòng vốn vào bất động sản đầu cơ, mua đi bán lại. Đồng thời, nhiều dự luật đang được nghiên cứu, sửa đổi theo hướng hạn chế đầu cơ, hướng thị trường phát triển bền vững, phục vụ tăng trưởng kinh tế.

Liên quan đến quan điểm thị trường bất động sản có dấu hiệu bong bóng, khi giá nhà bị đẩy quá cao, ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng (Đại học Nguyễn Trãi) cho rằng, giá tăng mạnh chủ yếu do mất cân đối cấu trúc cung - cầu, chứ không hoàn toàn do đầu cơ.

“Pháp lý dự án chậm khiến nguồn cung khan hiếm, trong khi nhu cầu nhà ở, khu công nghiệp và hạ tầng logistics rất lớn. Giá nhà tăng cao là hệ quả của điểm nghẽn cung ứng, không hẳn là bong bóng đầu cơ”, ông Huy phân tích.

Theo tính toán của TS. Cấn Văn Lực, giá một căn hộ ở Việt Nam hiện tương đương gần 26 năm thu nhập bình quân của một gia đình, trong khi mức trung bình thế giới chỉ khoảng 15 năm. Thu nhập người dân không theo kịp tốc độ tăng giá bất động sản là bài toán nan giải và việc kéo giảm giá nhà là thách thức vô cùng lớn.

Các chuyên gia cảnh báo, dù lãi suất vay mua nhà hiện ở mức thấp, giúp thị trường duy trì sức mua, nhưng nếu lãi suất tăng trở lại, nhiều người vay sẽ mất khả năng cân đối tài chính, kéo theo bất ổn thị trường. Thực tế, bất động sản sơ cấp còn bán được, nhưng bất động sản thứ cấp (mua đi, bán lại) thì kém thanh khoản, tiềm ẩn rủi ro lớn cho người nắm giữ sản phẩm giá cao.

“Muốn nền kinh tế đạt tăng trưởng hai con số, phải ổn định cả thị trường tài chính lẫn bất động sản. Nếu một trong hai có vấn đề, nguy cơ khủng hoảng như Trung Quốc, mất 4 năm vật lộn vì bất động sản, là rất rõ”, TS. Cấn Văn Lực cảnh báo.

Về phía cơ quan quản lý nhà nước, ông Vương Duy Dũng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, hiện nguồn cung bất động sản vẫn hạn chế, thấp hơn nhiều so với nhu cầu. Chính phủ đang tập trung tháo gỡ, đặc biệt về thủ tục đầu tư, xây dựng, quy hoạch. Khi chi phí thủ tục và chi phí tuân thủ giảm, nguồn cung sẽ tăng.

“Đối với giá nhà, dù cơ cấu thị trường đã được điều chỉnh, nhưng phân khúc giá rẻ, nhà cho người thu nhập thấp vẫn thiếu trầm trọng. Thời gian tới, Chính phủ sẽ ban hành thêm giải pháp khuyến khích phát triển các phân khúc này, đồng thời có chính sách giảm chi phí đầu vào cho doanh nghiệp, nhất là tiền sử dụng đất”, ông Dũng nói.

Thùy Liên
baodautu.vn