Báo cáo Chỉ số về Khả năng Chi trả Nhà ở tại châu Á Thái Bình Dương 2023 của ULI cho thấy, TP.HCM, trung tâm kinh tế của Việt Nam, nổi bật với giá nhà trung bình là 296.000 USD (hơn 7 tỷ đồng) với thu nhập trung bình của một hộ gia đình ở mức 9.120 USD/năm.
Theo tính toán của ULI, chỉ số chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập tại TP.HCM đang ở mức 32,5, cao thứ 2 trong khu vực chỉ sau Thâm Quyến (35), thậm chí cao hơn Bắc Kinh (29,3), Thượng Hải (24,1) và Hong Kong (26,5).
Trong khi đó, chỉ số này ở Hà Nội là 18,3 với mức thu nhập trung bình năm của hộ gia đình là 9.967 USD, cao hơn Seoul (17,3), Tokyo (16,1), nhà ở thương mại Singapore (13,7)
Không chỉ giá nhà cao, giá nhà thuê cũng được cho là đang ở mức cao. Ví dụ tại TP.HCM, giá thuê trung bình hàng tháng trên mỗi căn hộ là 592 USD, tương đương khoảng hơn 14 triệu đồng.
Theo Savills, giá thuê nhà chỉ được xem ở mức phải chăng khi chi phí dành cho nhà ở chiếm khoảng 30% tổng thu nhập hàng tháng của mỗi người. Thị trường nhà thuê với mức giá cao như trên chủ yếu phù hợp với nhóm lao động trẻ có thu nhập cao hoặc nhóm người nước ngoài làm việc tại Việt Nam.
Bà Giang Huỳnh, Phó giám đốc, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills TP.HCM cho rằng, tại TP.HCM, phần lớn người dân chỉ có thể chi trả cho phân khúc nhà ở vừa túi tiền, căn hộ hạng C. Hiện tại, những căn hộ vừa túi tiền có giá từ 2 - 4 tỷ có nguồn cung khá thấp. Trước đây, dòng sản phẩm từ 2 - 4 tỷ đồng chiếm tỷ lệ khoảng 60% trong nguồn cung của thị trường nhưng đến 2023 chỉ chiếm khoảng 25%, làm hạn chế nguồn cung cũng như cơ hội sở hữu nhà của người dân.
Theo bà Giang, chính sách hỗ trợ của Nhà nước là mấu chốt trong việc thiết lập khả năng chi trả cho người dân trong vấn đề nhà ở. Kinh nghiệm thực tiễn của nhiều quốc gia khác nhau đã cho thấy những tác động tích cực của các giải pháp nhà ở đối với phát triển kinh tế - xã hội.
Bà Giang cho rằng, không giống như nhà ở xã hội với các yêu cầu quy hoạch nghiêm ngặt và giới hạn lợi nhuận là 10%, các nhà phát triển khu vực tư nhân vẫn có khả năng xây dựng nhà ở giá rẻ để sinh lời. Trung Quốc và Ấn Độ có thị trường nhà ở giá rẻ và công nhân phát triển mạnh mẽ, sinh lợi cho các nhà đầu tư tư nhân, tuy nhiên, tại Việt Nam, các nhà phát triển đã tìm kiếm ở nơi khác và vẫn chưa khai thác được các nguồn doanh thu này.
Tại Singapore, chương trình của Ủy ban Phát triển Nhà ở (HDB), kết hợp với chính sách vay mới của Quỹ Tiết kiệm Trung ương, đã thành công nâng tỷ lệ sở hữu nhà ấn tượng xấp xỉ 90%. Ví dụ này nhấn mạnh tiềm năng của các chính sách chiến lược của Chính phủ trong việc thúc đẩy khả năng tiếp cận nhà ở.
Bà Giang Huỳnh cho rằng nếu có thể tạo ra một môi trường thuận lợi hỗ trợ cả nhà đầu tư và người mua, Việt Nam có thể hướng tới một thị trường nhà ở giá cả phải chăng và dễ tiếp cận hơn. Việc Chính phủ xem xét các loại thuế để hạn chế mua đầu cơ và tăng quỹ đất phát triển nhà ở giá rẻ, thể hiện cam kết thúc đẩy thị trường nhà ở ổn định và bền vững, mang lại lợi ích cho những người mua nhà tiềm năng. Việc tích hợp các cơ chế tài chính sáng tạo và xây dựng các chính sách nhà ở bền vững có khả năng biến khả năng đạt được nhà ở thành hiện thực đối với toàn bộ dân số.
Riêng đối với phân khúc nhà ở xã hội, bà Giang cho rằng đây là vấn đề cần ưu tiên bởi giúp giải quyết các vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp, kích thích phần nào kinh tế - xã hội, tăng tốc độ giãn dân, mở rộng đô thị ra các khu vực ngoại thành, tăng tính bền vững trong quy hoạch đô thị.
Theo bà Giang, khó khăn lớn nhất lúc này là quỹ đất dành cho nhà ở xã hội, thứ 2 là vấn đề nguồn vốn, hiện tại đang dựa vào nguồn vốn công là chính, cần thêm sự hỗ trợ của khu vực tư nhân. Cần có những chính sách hiệu quả về thủ tục pháp lý dành riêng và đơn giản hóa cho các doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực này.
