Hà Nội trong bước chuyển mình lịch sử
Trong một thời gian ngắn, chỉ từ cuối năm 2025 đến thời điểm hiện tại, Hà Nội và câu chuyện phát triển ở thời tương lai liên tục đón nhận những thông tin mới, mà tin nào cũng đáng bàn luận, đáng để không chỉ hàng triệu người Thủ đô phải quan tâm, mà còn thu hút sự chú ý của cả giới đầu tư và người dân cả nước.
Cụ thể, ngày 19/12/2025, cùng với cả nước, Hà Nội khởi công hàng loạt công trình, siêu dự án, trong đó có 2 dự án Khu đô thị thể thao Olympic (quy mô hơn 9.171 ha, tổng vốn đầu tư khoảng 925.000 tỷ đồng) và Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng (quy mô nghiên cứu khoảng 11.000 ha, trải dài 80 km qua 19 xã, phường, tổng vốn đầu tư khoảng 855.000 tỷ đồng).
Ngay sau đó, Hà Nội tổ chức lấy ý kiến người dân (từ 12-23/3/2026) về quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm. Trước đó, 7 cây cầu mới bắc qua sông Hồng được đồng loạt khởi công, hiện đang trong giai đoạn làm trụ móng, dự kiến hoàn thành sau 18-24 tháng…
Có thể nói, chưa bao giờ Hà Nội đứng trước những bước chuyển to lớn về hạ tầng và quy hoạch đô thị như giai đoạn hiện tại. Với bất kỳ một người dân Thủ đô nào, ít nhiều những “hình dung” về một Hà Nội từ hiện tại đến tương lai 100 năm sau đều trở thành câu hỏi, mối quan tâm thường trực.
Nếu như việc xây thêm các cây cầu mở thêm dư địa phát triển kinh tế - xã hội sang bờ Đông, thì các siêu dự án như Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng và Khu đô thị thể thao Olympic sẽ làm thay đổi căn bản và toàn diện bộ mặt đô thị của Hà Nội.
Với Trục đại lộ cảnh quan sẽ là sự sắp xếp lại không gian đô thị hướng sông hiện đại hơn, còn Khu đô thị thể thao Olympic sẽ giúp hình thành nên một cực tăng trưởng mới ở phía Nam Thủ đô.
68 năm - câu chuyện từ Tùng Giang, Trung Quốc
Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc - Giám đốc cấp cao Tư vấn chiến lược, Cushman & Wakefield Việt Nam đánh giá, Hà Nội đang ở giai đoạn vô cùng quan trọng khi các kế hoạch lớn về tái thiết, làm mới đô thị được triển khai, nhất là câu chuyện quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm với nhiều hạng mục lớn.
Theo bà Ngọc, câu hỏi là làm thế nào để biến một đô thị thành nơi đáng sống, thay thế đô thị lõi hiện tại? Với câu chuyện này, Việt Nam có thể tham khảo kinh nghiệm quốc tế từ việc phát triển đô thị mới Tùng Giang, Trung Quốc trước đây (từ năm 1958). Đây là một điển hình thành công cho quá trình giãn dân và quy hoạch đô thị bền vững khi kết nối tốt các thiết chế với nhau, từ việc làm, giao thông… tới các dịch vụ, tiện ích.
Tùng Giang trước đó là một quận ngoại thành trực thuộc Thượng Hải, cách trung tâm thành phố 35 km, được quy hoạch thành 4 giai đoạn phát triển. Giai đoạn 1 là đô thị công nghiệp vệ tinh.
Theo đó, các cơ sở sản xuất nhỏ lẻ ở Thượng Hải được di dời về đây, tập trung các ngành dệt may, công nghiệp nhẹ vì Tùng Giang có nguồn nguyên liệu sợi bông lớn. Giai đoạn này, lực lượng sản xuất ở Tùng Giang chủ yếu dưới mô hình hợp tác xã.
Ở giai đoạn 2, sau khi xem xét lại và thấy rằng, ở Tùng Giang chủ yếu là công nhân, cơ cấu dân số chưa cân bằng, hài hòa, chính quyền Thượng Hải tìm cách giãn dân từ trung tâm về đây.
Đối tượng hướng tới là học sinh, sinh viên và giải pháp là xây dựng các trường học, bệnh viện. Theo đó, quận này được đầu tư mạnh về hạ tầng kết nối, các tuyến metro…, giúp rút ngắn thời gian di chuyển từ đô thị lõi về đây. Về quy hoạch, Tùng Giang được phát triển theo định hướng “1 đô thị, 2 diện mạo”, có đầy đủ khu công nghiệp, đô thị và cư dân.
Bước sang giai đoạn 3, Tùng Giang nâng cấp các ngành sản xuất lên thành ngành công nghệ cao, phát triển nhiều tòa nhà văn phòng phục vụ công tác nghiên cứu và phát triển (R&D), thúc đẩy mô hình sản xuất công nghệ cao. Cùng với đó là việc phát triển các khu vực kinh doanh, trung tâm thương mại lớn để tạo diện mạo đô thị hiện đại.
Đến giai đoạn 4, Tùng Giang được định hướng để hội nhập tốt vào vùng đồng bằng phát triển sông Dương Tử, xây dựng đường sắt cao tốc với 9 sân ga, 23 tuyến, tạo nên hệ thống giao thông đa phương thức.
Nhìn chung, Tùng Giang được phát triển cân bằng 2 cánh Đông - Tây, đô thị được bao bọc bởi vành đai xanh, kết nối hạ tầng được ưu tiên hàng đầu, từ đó vừa thu hút dân cư từ vùng lõi trung tâm Thượng Hải và khu vực khác đến làm việc, sinh sống, vừa có được mật độ cư dân đô thị hợp lý.
Yếu tố nào quyết định thành công?
Chia sẻ với Báo Đầu tư Chứng khoán, đại diện Cushman & Wakefield nhấn mạnh các yếu tố để quy hoạch đô thị thành công, cũng chính là kinh nghiệm quý báu mà Cushman & Wakefield đã đúc rút được khi tư vấn xuyên suốt quá trình xây dựng một Tùng Giang đáng sống cho Thượng Hải suốt hàng chục năm trời.
Theo đại diện Cushman & Wakefield, phát triển đô thị phải có tầm nhìn chiến lược rõ ràng, nhận diện động lực tăng trưởng và ngành nghề kinh doanh chính là gì, từ đó tạo việc làm cho cư dân ngay tại chỗ, tránh việc phát triển đô thị đẹp nhưng người dân phải đi nơi khác làm việc hay giải trí.
Hạ tầng không chỉ cần kết nối tốt với bên ngoài, mà còn cả các khu vực với nhau. Cấu trúc dân số phải cân bằng (tránh trường hợp chỉ có một thành phần đơn lẻ như việc giai đoạn đầu ở Tùng Giang chỉ có công nhân), phải khiến cư dân thấy có bản sắc cộng đồng.
Đô thị cũng phải có hệ sinh thái hoàn chỉnh, phục vụ mọi hoạt động của cư dân, người tiêu dùng, nhà đầu tư, sản phẩm đô thị phải đa dạng từ thấp tầng tới cao tầng với các phân hạng khác nhau.
Một điểm quan trọng khác là phân khu và phân kỳ, dự án cần được phân kỳ để giai đoạn sau nuôi được giai đoạn trước bởi phát triển đô thị rất tốn kém, chỉ khi làm được điều này mới có thể trở thành đô thị phát triển tự thân.
Còn ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội cho hay, để một dự án di dời quy mô lớn gắn với đổi mới đô thị có thể thành công, cần giải quyết 2 yếu tố mang tính nền tảng.
Thứ nhất là hạ tầng. Các khu vực mới phải được đầu tư đầy đủ về nhà ở, giao thông và hệ thống vận tải công cộng như các tuyến metro và mạng lưới đường bộ. Người dân cần có khả năng sinh sống, làm việc, học tập và tiếp cận khu vực trung tâm thành phố một cách thuận tiện. Bên cạnh đó, tại các khu vực này cần hình thành một hệ sinh thái cộng đồng hoàn chỉnh, bao gồm giáo dục, y tế, thể thao và các tiện ích thiết yếu khác.
Thứ hai là động lực và cơ chế khuyến khích. Việc di dời lượng lớn cư dân khỏi nơi ở cũ không thể chỉ đơn giản là “chúng tôi xây cho bạn một ngôi nhà đẹp cách trung tâm 50 km”. Người dân còn có mối quan hệ gia đình, gắn kết văn hóa và các kết nối xã hội tại khu vực nội đô. Nếu không có những động lực rõ ràng, nhiều người sẽ không tự nguyện lựa chọn di dời.
“Việc di dời chỉ có thể thành công khi hạ tầng, cơ chế khuyến khích, cơ hội việc làm và môi trường sống chất lượng được triển khai đồng bộ. Chỉ khi đó, quá trình di dời mới trở nên hấp dẫn đối với các nhóm cư dân, thay vì chỉ đơn thuần là dịch chuyển một bộ phận dân cư”, ông Matthew Powell nhấn mạnh.
Nhiều người cho rằng, tầm nhìn 100 năm của Hà Nội là quá dài, nhưng thực tế chứng minh, đô thị càng lớn, tầm nhìn càng phải dài hạn (Tùng Giang đã trải qua 68 năm từ sơ khởi và giờ vẫn đang phát triển). Phát triển đô thị và phát triển bất động sản khác nhau ở tư duy quy hoạch, tầm nhìn.
Nếu phát triển bất động sản thông thường sẽ nghĩ đến lô đất, sản phẩm…, thì phát triển đô thị là giãn dân, phát triển dân cư, logic đô thị. Nhiệm vụ của phát triển đô thị là biến không gian thành nơi chốn, biến địa điểm thành địa danh để người dân, nhà đầu tư có thể thực sự sống, làm việc, vui chơi, giải trí và khám phá trong khu đô thị.
Thời gian tới, thị trường sẽ không đề cao những đơn vị chỉ biết xây thêm những tòa nhà, mà sẽ tưởng thưởng các đơn vị biết phát triển đô thị một cách bền vững. Một điều quan trọng với phát triển đô thị không chỉ ở việc đặt tầm nhìn xa, mà còn ở chỗ dám nghĩ lớn, dám làm và dám sửa.