Khi nguồn cung gia tăng, thị trường sẽ “tăng nhiệt”.
Đa dạng sản phẩm
Đầu tháng 11/2024, dự án Hanoi Melody (phường Linh Đàm, quận Hoàng Mai) được phát triển bởi Hưng Thịnh Land bắt đầu mở bán đợt đầu khoảng 800 căn hộ với mức giá 62-75 triệu đồng/m2 sau 3 năm tạm dừng triển khai.
Hiện tại, dự án đã hoàn thiện thủ tục pháp lý và để tạo niềm tin với khách hàng, chủ đầu tư đã phối hợp với ngân hàng cùng giám sát việc thi công, bán hàng, giải ngân thanh toán và cho khách hàng vay vốn.
Ngoài dự án trên, dọc tuyến đường Lê Văn Lương kéo dài, ít nhất 5 dự án khác cũng được tái khởi động sau nhiều năm ngừng triển khai, trong đó có tổ hợp tháp đôi Kepler Land cao 41 tầng và 37 tầng theo hình thức hỗn hợp trung tâm thương mại - văn phòng cho thuê và các công trình phụ trợ khác của TSQ Land, cũng là đánh dấu sự trở lại của chủ đầu tư này sau nhiều năm vắng bóng.
Tại huyện Hoài Đức, dự án Cienco 5 Tân Lập, sau 15 năm bỏ hoang, chủ đầu tư bắt đầu dọn dẹp, tiến hành xây thô nhiều block liền kề, biệt thự... Dự án nằm ngay sau Khu đô thị Lideco, cách mặt đường Quốc lộ 32 không xa, quy mô hơn 10 ha với 630 căn hộ và nhà vườn.
Ở nhóm các dự án mới, Công ty cổ phần Thiết bị Bưu điện (POSTEF) đang phối hợp với các đối tác di dời cơ sở sản xuất để thực hiện 2 dự án tại 2 khu “đất vàng” số 61 Trần Phú, quận Ba Đình (diện tích gần 9.100 m2) và số 63 Nguyễn Huy Tưởng, quận Thanh Xuân (diện tích hơn 13.000 m2).
Tại quận Cầu Giấy, Công ty cổ phần Phát triển đô thị Từ Liêm và Tập đoàn Hà Đô dự kiến xây tòa tháp đôi cùng nhà chung cư ở Khu đô thị mới Dịch Vọng (đoạn ven đường Vành đai 2,5 Hà Nội). Theo giới thiệu của chủ đầu tư, tại khu đất HH sẽ xây dựng 2 tòa tháp cao 47 tầng có kiến trúc giống nhau cùng khối đế, còn khu NO11 xây 1 tòa chung cư cao 32 tầng.
Cũng vào đầu tháng 11/2024, Taseco Land đã trúng đấu giá ô đất A3/CT2 tại phường Việt Hưng, quận Long Biên với giá hơn 871 tỷ đồng.
Theo thông báo của UBND quận Long Biên vào đầu tháng 4/2024, khu đất này có tổng diện tích hơn 15.597 m2, trong đó có 6.245 m2 đất xây dựng công trình, tầng cao trung bình 11 tầng, tổng diện tích sàn 68.650 m2; 2 tầng hầm với tổng diện tích sàn xây dựng tầng hầm 12.490 m2, hơn 9.352 m2 còn lại xây dựng hạ tầng kỹ thuật, sân đường nội bộ, vườn hoa, cây xanh.
Nguồn cung mới tăng, nhưng giá nhà ở sẽ khó giảm ngay bởi các loại chi phí đầu vào phát triển dự án như chi phí nguyên vật liệu xây dựng, chi phí nhân công, chi phí lãi vay, tiền sử dụng đất… đều tăng cao.
Tại huyện Đông Anh, vào cuối tháng 10/2024, UBND TP. Hà Nội đã phê duyệt kết quả đánh giá sơ bộ năng lực, kinh nghiệm thực hiện dự án xây dựng Khu đô thị mới G19 tại xã Kim Nỗ, cho Công ty cổ phần Đầu tư và Thương mại Trung Yên (trước đó cạnh tranh cùng Everland).
Dự án có quy mô 174 căn nhà ở liền kề cao 5 tầng, 56 căn nhà ở biệt thự cao 3 tầng, các tòa nhà ở xã hội I (598 căn, cao 30 tầng), nhà ở xã hội II (188 căn, cao 25 tầng) và nhà ở xã hội III (94 căn, cao 10 tầng), ngoài ra còn có trung tâm thương mại cao 5 tầng, nhà văn hóa, trường mầm non...
Tương tự, tại các xã Tàm Xá và Vĩnh Ngọc, huyện Xuân Canh, UBND TP. Hà Nội đã phê duyệt kết quả đánh giá sơ bộ năng lực, kinh nghiệm đối với Liên danh Tập đoàn Vingroup - Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển thương mại Long Hải - Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Thái Sơn để triển khai khu đô thị thông minh - sinh thái với tổng diện tích nghiên cứu sử dụng đất khoảng 268 ha (hiện trạng khu đất chưa giải phóng mặt bằng), quy mô dân số khoảng 38.500 người…
Thị trường sẽ “tăng nhiệt”?
Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), sau giai đoạn khó khăn kéo dài, thị trường bất động sản đang cho thấy sự chuyển biến theo chiều hướng ngày một tốt lên nhờ sự ổn định của nền kinh tế và các chính sách hỗ trợ của Chính phủ, đặc biệt là hành lang pháp lý được hoàn thiện hơn khi các sắc luật mới gồm Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 có hiệu lực sớm từ ngày 1/8/2024. Các phân khúc thị trường, từ bất động sản nhà ở, bất động sản thương mại… tới bất động sản công nghiệp, đều cho thấy dấu hiệu tích cực.
Bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) đánh giá, những dự án được tái khởi động cũng như xây mới không chỉ bổ sung nguồn cung mới cho thị trường bất động sản Thủ đô trong các năm tới, mà còn giúp giải cơn khát nhà ở đã “đeo bám” nhiều năm nay. Theo bà Miền, khi nguồn cung gia tăng, thị trường sẽ “tăng nhiệt” trong những tháng cuối năm nay.
Các chuyên gia phân tích của Công ty Chứng khoán Mirae Asset Việt Nam dự báo, giai đoạn từ quý IV/2024 đến năm 2027, Hà Nội dự kiến bổ sung 70.000 căn hộ và 8.600 căn bất động sản liền thổ, cao hơn đáng kể so với con số 29.300 căn hộ và 4.400 căn liền thổ tại TP.HCM.
Tuy nhiên, giá nhà ở sẽ khó giảm ngay, khi mà các loại chi phí đầu vào phát triển dự án như chi phí nguyên vật liệu xây dựng, chi phí nhân công, chi phí lãi vay, tiền sử dụng đất… đều tăng cao.
Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, ngoài các chi phí trên, việc Luật Kinh doanh bất động sản mới quy định cụ thể điều kiện của chủ đầu tư tham gia dự án, cũng như liên quan đến việc chậm triển khai sẽ bổ sung thuế, các quy định liên quan tái định cư… cũng làm cho chi phí ban đầu tăng.
“Chưa kể, tần suất cập nhật giá đất bây giờ không phải 30 năm một lần như trước đây, mà là mỗi năm một lần. Tại TP.HCM, sau khi cập nhật, giá đất tăng gấp 30 lần so với bảng giá cũ”, ông Quốc Anh cho hay.
Theo TS. Lê Bá Chí Nhân - chuyên gia kinh tế, điểm tích cực của giỏ hàng cuối năm chủ yếu là các dự án căn hộ chung cư, phân khúc đáp ứng nhu cầu thực và đang có lượng giao dịch tốt hơn hẳn so với các phân khúc khác. Đặc biệt, các dự án được tái khởi động, mở bán trở lại trong giai đoạn này đều đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý, tạo được niềm tin cho người mua nhà, nhà đầu tư.
Trong báo cáo nhận định thị trường mới đây, các chuyên gia tới từ Công ty Chứng khoán VPBanks cho rằng, động lực tăng trưởng tín dụng nền kinh tế những tháng cuối năm phụ thuộc vào sự hồi phục của lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là nhu cầu vay mua nhà. Tuy nhiên, giá nhà neo cao thời gian qua khiến người dân ngại vay.
Trong khi đó, dù lãi suất cho vay mua nhà đã giảm so với giai đoạn trước nhưng vẫn ở mức cao. Cần lưu ý rằng, hiện nay, mỗi gia đình phải có thu nhập tối thiểu 35-40 triệu đồng/tháng mới đảm bảo việc chi trả nợ vay và chi phí sinh hoạt hàng tháng.
Do đó, việc giảm lãi suất cho vay mua nhà có thể mang lại lợi ích nhất định trong ngắn hạn, giúp giảm bớt gánh nặng tài chính cho người mua nhà. Tuy nhiên, đây chưa phải là giải pháp toàn diện để giải quyết triệt để vấn đề sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Mấu chốt của vấn đề vẫn nằm ở giá nhà quá cao so với thu nhập của người dân, cùng với đó là sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở xã hội và các gói hỗ trợ vẫn chưa thực sự phát huy hiệu quả.
