Các nhà đầu tư ngoại có xu hướng tìm dự án “đắp chiếu” để rót vốn. Trong ảnh: Saigon One Tower, dự án đang bị VAMC thu giữ. Ảnh: Đức Thanh
Bất động sản nợ xấu được săn tìm
Số liệu từ UBND TP.HCM cho biết, năm 2018, Thành phố chấp thuận cho 3.163 trường hợp nhà đầu tư nước ngoài thực hiện thủ tục để được góp vốn, mua cổ phần, mua lại phần vốn góp của doanh nghiệp trong nước, với vốn góp đăng ký tương đương 5,87 tỷ USD (tăng 34,2% về số trường hợp và tăng 82,3% về vốn đầu tư so với cùng kỳ). Trong đó, mảng bất động sản có vốn đầu tư nhiều nhất (chiếm 41,7%).
Ông Nguyễn Thành Phong, Chủ tịch UBND TP.HCM cho rằng, đây là cơ hội cho thị trường bất động sản TP.HCM phát triển trong năm 2019 và các năm tiếp theo.
“TP.HCM dự tính tới năm 2020 sẽ cổ phần hóa 40 doanh nghiệp còn lại của Thành phố. Những doanh nghiệp nhà nước này đều thuộc diện có quỹ đất nhiều, có thể phát triển bất động sản văn phòng cho thuê, bất động sản nhà ở và khách sạn… Đây sẽ là nguồn lực lớn để hút vốn nước ngoài trong năm 2019”, ông Phong nói.
Ngoài ra, một cơ hội nữa cho việc hút dòng vốn nước ngoài, đó là tài sản nợ xấu của các doanh nghiệp hiện nay còn khá nhiều. Trong đó, những khoản nợ xấu đa phần nằm ở các dự án bất động sản.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), dù là nợ xấu, nhưng những khoản nợ này vẫn có nhiều giá trị sinh lợi cho nhà đầu tư mua lại. Điều này giải thích vì sao xuất hiện ngày càng nhiều công ty xử lý nợ (AMC) của các nhà đầu tư sành sỏi trong và ngoài nước.
Đơn cử, mới đây, công ty chuyên tái cấu trúc tài sản xấu của Nhật Bản là Samurai Power bất ngờ đặt chân vào thị trường Việt Nam, khi rót 31 triệu USD mua lại một lượng cổ phần trong IDS Equity Holdings (Việt Nam). IDS Equity Holdings được biết đến là công ty chuyên tái cơ cấu, cũng như đầu tư vốn nhắm tới các doanh nghiệp gia đình, doanh nghiệp nhà nước có tiềm năng trong lĩnh vực phát triển sản xuất và kinh doanh thương mại.
Samurai Power sở hữu nhiều năm kinh nghiệm trong việc xử lý tài sản nợ xấu tại Nhật Bản và nước ngoài, với giá trị mỗi tài sản lên đến hàng chục tỷ yên. Cách đi của nhà đầu tư này là tái cơ cấu hoạt động của doanh nghiệp, bơm thêm tín dụng, cũng như theo đuổi các chiến lược M&A để thu lợi nhuận.
Bên cạnh Nhật Bản, các nhà đầu tư Hàn Quốc, Trung Quốc cũng không chịu lép vế trong cuộc săn tìm bất động sản nợ xấu tại Việt Nam. Sự quan tâm gia tăng, đi cùng với làn sóng dịch chuyển dòng vốn đầu tư vào bất động sản của nhà đầu tư Trung Quốc vào Việt Nam trong thời gian qua thậm chí còn gây e ngại của dư luận cũng như giới kinh tế.
Trước đó, vào tháng 10/2018, Công ty Tài chính quốc tế (IFC) của Ngân hàng Thế giới (WB) tuyên bố đầu tư 65 triệu USD vào Altus Corporation, nhằm xây dựng chương trình khôi phục giá trị cho tài sản xấu tại Đông Nam Á, trong đó có thị trường Việt Nam.
“Hiện TP.HCM vẫn còn hơn 300 dự án bất động sản đắp chiếu, các dự án này lợi thế là có quỹ đất rộng, lại nằm ở vị trí trung tâm Thành phố hoặc các khu vực thị trường bất động sản phát triển mạnh. Đây là cơ hội cho thị trường mua bán nợ xấu trong năm 2019”, ông Châu nói.
Cơ hội hồi sinh dự án “đắp chiếu”
Nghiên cứu của CBRE Việt Nam cho thấy, phân khúc nhà ở cao cấp và hạng sang đã tăng vào khoảng 8-9% so với năm ngoái. Loại hình nhà ở trung cấp, bình dân gần như ít biến động, chỉ những dự án đẹp mới có mức tăng 1-3%. Dự kiến, giá nhà cao cấp có thể tăng đến 6.000 - 7.000 USD/m2 khi nguồn cung trong trung tâm hạn chế.
Hiện, thị trường bất động sản trung tâm hiếm quỹ đất dành cho phát triển bất động sản mới. Tuy nhiên, lại có những dự án “đắp chiếu” nhiều năm và công ty nợ xấu cũng thông báo bán như Dự án Khu dân cư 584 - Tân Kiên (huyện Bình Chánh). Dự án này gồm 114 nền nhà liên kế, 2 block chung cư, trong đó chung cư A có 420 căn hộ, chung cư B có 532 căn hộ.
Hay như Dự án Saigon One Tower, tọa lạc ở “khu đất vàng” tại giao lộ Tôn Đức Thắng - Hàm Nghi (quận 1). Dự án này từng được xem là dự án cao thứ 3 ở TP.HCM (sau Bitexco Financial Tower; The One), nhưng đang bị Công ty Quản lý tài sản các tổ chức tín dụng (VAMC) thu giữ…
Theo ông Sử Ngọc Anh, Giám đốc Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam, về bản chất, nợ và thế chấp ngân hàng không phải là xấu, mà chỉ là một công cụ vốn tài chính cho nhà phát triển dự án, yêu cầu họ phải đảm bảo được sức khỏe tài chính của doanh nghiệp và dòng tiền ổn định để chi trả phần lãi trên vốn vay.
Đây chính là điểm mấu chốt thành bại của nhiều dự án, khi mà những chủ đầu tư quản lý không tốt tài chính của mình, cũng như việc triển khai dự án một cách thiếu hiệu quả, dẫn tới thiếu vốn.
“Khi doanh nghiệp ngoại rót vốn mua lại những dự án nợ xấu, sẽ là cơ hội cho các dự án hồi sinh, tránh cảnh hoang tàn lãng phí, đồng thời cung cấp lượng hàng mới cho thị trường đang khan hiếm nguồn cung hiện nay”, ông Sử Ngọc Khương nói.
Gia hạn thời hạn sử dụng đất để hấp dẫn nhà đầu tư
Theo HoREA, trên địa bàn TP.HCM có những dự án đã bị "đắp chiếu" nhiều năm, thậm chí hàng chục năm như
Dự án Saigon One Tower. Sau khi được chủ đầu tư mới "giải cứu", thì thời hạn sử dụng đất còn lại của dự án đã bị giảm, có khi bị giảm hàng chục năm, gây thiệt hại cho chủ đầu tư và các nhà đầu tư thứ cấp, khách hàng. Bởi vậy, để đẩy mạnh tái khởi động dự án đắp chiếu, cần xem xét gia hạn dự án.
