Đây là chia sẻ của nhiều chuyên gia tại toạ đàm “Đất thương mại dịch vụ - Từ nhận thức đúng đến đột phá chính sách” do Reatimes và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức chiều ngày 31/7/2025.
Đất thương mại dịch vụ có vai trò rất quan trọng
Theo TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đất thương mại dịch vụ có vai trò quan trọng trong quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng hiện đại, phát triển dịch vụ, thương mại, đô thị hóa và hội nhập.
Ở các quốc gia phát triển, đất thương mại dịch vụ được quy hoạch bài bản, sử dụng hiệu quả để hình thành nên các trung tâm tài chính, dịch vụ logistics, hạ tầng tiêu dùng - giải trí, khu phức hợp thương mại - lưu trú - giáo dục - y tế… Những khu vực này không chỉ đóng góp trực tiếp vào tăng trưởng GDP, mà còn tạo ra hàng triệu việc làm, thu hút đầu tư và nâng cao chất lượng sống đô thị.
Ở Việt Nam, dù đã xuất hiện nhiều mô hình sáng tạo trên đất thương mại dịch vụ và mang lại dòng tiền ổn định, tỷ lệ sinh lời tốt mà không làm gia tăng áp lực hạ tầng xã hội, như shophouse, condotel, officetel, trung tâm thương mại, tổ hợp logistics…
Tuy nhiên, ông Khôi cho biết, nghịch lý đang tồn tại khi đất thương mại dịch vụ có tiềm năng lớn nhưng lại bị "định kiến" là kém hấp dẫn, vì thời hạn sử dụng hữu hạn, khó vay vốn, vướng pháp lý và tâm lý e ngại từ người mua - nhà đầu tư. Bên cạnh đó, khung khổ pháp lý hiện hành vẫn còn những vướng mắc trong quy định chi tiết và linh hoạt để hỗ trợ phát triển đa dạng loại hình bất động sản trên loại đất này.
GS. TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Kinh tế - Tài chính của Quốc hội, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ cho rằng, xét từ góc độ phát triển kinh tế - xã hội, đất thương mại dịch vụ thậm chí còn đóng vai trò rất quan trọng.
"Chúng ta có thể thấy, một khu vực phát triển sầm uất thường là nơi có nhiều công trình thương mại, dịch vụ, trong khi đó một khu vực xây dựng nhà cửa nguy nga nhưng chỉ để ở, thiếu các hoạt động thương mại thì khu vực đó sẽ khó phát triển toàn diện", ông Cường nhấn mạnh và cho rằng, những khu đất đẹp, hạ tầng tốt nên ưu tiên phát triển các công trình thương mại - dịch vụ để tạo động lực tăng trưởng. Tuy vậy, hiện đang có những vướng mắc với đất thương mại dịch vụ.
Hiện đang có hai hình thức là thuê đất trả tiền 1 lần hoặc thuê đất trả tiền hằng năm. Với đất thương mại dịch vụ thuộc diện đất thuê trả tiền, hiện nay được khuyến khích trả tiền thuê đất hằng năm.
Về nguyên lý, trả tiền hằng năm vừa mang lại lợi ích cho xã hội, vừa có lợi cho doanh nghiệp. Doanh nghiệp trả tiền thuê đất hằng năm giúp giảm áp lực tài chính, không phải bỏ vốn lớn ngay từ đầu, duy trì dòng vốn cho sản xuất - kinh doanh. Với Nhà nước, thu tiền hằng năm giúp duy trì dòng thu ngân sách ổn định, lâu dài. Điều này cũng tạo động lực cho chính quyền địa phương trong việc đầu tư hạ tầng, cải cách thủ tục để hỗ trợ doanh nghiệp.
Tuy nhiên, theo quy định hiện hành, chỉ những dự án trả tiền thuê đất một lần mới được thế chấp ngân hàng để vay vốn, còn những dự án trả tiền hằng năm thì không. Do đó, doanh nghiệp mong muốn chuyển sang hình thức trả tiền một lần để có thể vay ngân hàng. Vì vậy, theo ông Cường, nếu không điều chỉnh chính sách tín dụng phù hợp với cả 2 hình thức trả tiền thuê đất thì sẽ làm méo mó cơ chế, gây bất lợi cho loại hình trả tiền thuê đất hằng năm, là hình thức có lợi hơn về dài hạn cho cả doanh nghiệp và Nhà nước.
Một điểm nữa khiến các doanh nghiệp muốn chuyển sang hình thức trả tiền một lần là có lợi hơn, bởi doanh nghiệp có thể trả chi phí thấp hơn ở giai đoạn đầu khi mảnh đất/khu vực chưa xây dựng hạ tầng. Sau khi hạ tầng phát triển, giá đất tăng lên nhiều lần thì sẽ được hưởng chênh lệch, hạn chế chi phí đất đai.
Để giải quyết vấn đề này, theo ông Cường, cơ quan quản lý cần công khai, minh bạch mức giá thuê đất một lần và hằng năm, khi đó giúp người thuê đất sẽ có cơ sở để lựa chọn phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính. Do đó, bảng giá đất phải khách quan, phản ánh đúng giá trị thị trường.
Ở một vướng mắc khác, ông Nguyễn Lê Mỹ Hưng, Giám đốc điều hành Khu vực - Tập đoàn Novaland cho rằng, đó là vấn đề thời hạn sử dụng đất. Để triển khai một dự án bất động sản nghỉ dưỡng với quy mô cả ngàn héc-ta đòi hỏi rất nhiều thời gian cho công tác chuẩn bị đầu tư, khoảng 2 - 5 năm, nên khi sản phẩm đến tay khách hàng thì thời hạn sử dụng còn lại ngắn. Thậm chí, đối với một số dự án chủ đầu tư nhận chuyển nhượng lại, vốn có thời gian "đắp chiếu" cả chục năm, thì thời gian còn lại còn ngắn hơn nữa. Điều này không hấp dẫn người mua - nhà đầu tư.
Một vấn đề nữa, theo ông Hưng, là vấn đề định giá đất thiếu thông số đầu vào. Ông Hưng cho biết, có rất nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng được triển khai ở những địa phương có kinh tế chưa phát triển, hay ở những khu vực chưa có nhiều số liệu đầu vào để tham chiếu, so sánh tại nhiều thời điểm. Khi đó, cả đơn vị tư vấn định giá và cơ quan quản lý địa phương đều gặp rất nhiều khó khăn trong việc định giá, phê duyệt phương án giá.
| |
| Toàn cảnh tọa đàm |
Khơi thông các rào cản để nhà đầu tư yên tâm
Đối với thời hạn sử dụng đất, PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó chủ tịch Hội đồng trường, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, đây là băn khoăn hợp lý, vì mua bất động sản là khoản đầu tư lớn.
Tuy nhiên, điều này không quá đáng lo ngại, bởi Luật Đất đai 2024 cũng như Khoản 2 Điều 54 Hiến pháp 2013 đã quy định rõ quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ; Nhà nước chỉ thu hồi đất trong trường hợp thật cần thiết vì mục đích quốc phòng an ninh và mục đích công cộng. Nếu thu hồi đất, quyền lợi của người dân vẫn được bảo hộ, sẽ được bồi thường hỗ trợ tái định cư. Đặc biệt, khi hết thời hạn, người sở hữu vẫn được xem xét gia hạn sử dụng nếu sử dụng đúng mục đích, phù hợp với quy hoạch
Theo ông Tuyến, nếu trước khi hết thời hạn sử dụng đất 6 tháng, người sử dụng đất có nhu cầu sử dụng tiếp thì làm đơn gửi UBND cấp tỉnh, cấp huyện (trước 1/7/2025). Hiện Bộ Nông nghiệp và Môi trường rất khẩn trương soạn thảo luật sửa đổi Luật Đất đai 2024, dự kiến trình Quốc hội vào tháng 10 tới, để chuyển thẩm quyền về quản lý đất đai từ cấp huyện về cấp xã, có cơ sở pháp luật cho cấp xã thực hiện.
"Khi có đơn, các cơ quan sẽ xem xét, nếu đất được sử dụng đúng mục đích thì sẽ được gia hạn chu kỳ 50 năm mới. Có nghĩa pháp luật đã có quy định xử lý để người sử dụng đất yên tâm. Nếu mua bất động sản là đất thương mại dịch vụ từ chủ đầu tư thì được pháp luật bảo hộ, do đó người mua hoàn toàn yên tâm", PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến cho biết.
Dưới góc độ cơ quan quản lý nhà nước, bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho rằng, cần nhìn đất thương mại dịch vụ một cách tổng thể từ công tác quy hoạch đến công tác đầu tư xây dựng, kinh doanh sản phẩm, quản lý sản phẩm, cũng như mục đích sử dụng và các công cụ quản lý của Nhà nước liên quan đến đất thương mại dịch vụ.
“Bộ Xây dựng cũng trăn trở về việc xây dựng Trung tâm Dữ liệu quốc gia về bất động sản, vì điều này rất cần thiết cho định giá đất, thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế đất”, bà Tống Thị Hạnh chia sẻ.
Ông Phạm Ngô Hiếu, Phó cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường nhấn mạnh tới việc đất thương mại dịch vụ đứng đầu trong tư liệu sản xuất hiện nay. Theo ông Hiếu, việc sửa đổi Luật Đất đai lần này chủ yếu tháo gỡ khó khăn nổi cộm liên quan tới chính quyền hai cấp, tới giá thuê và thu hồi đất. Trong đó, cũng có để ngỏ đến khả năng gia hạn các dự án 50 năm mà vòng đời sản phẩm có thể duy trì tới 100 năm, hoặc dự án đã sử dụng được 2/3 thời gian và có mong muốn được gia hạn, bổ sung dự án.