Đòi hỏi cấp bách
Tại buổi công bố Báo cáo tình hình hoạt động thị trường bất động sản quý I/2023 mới đây, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhận xét, Chính phủ có hàng loạt động thái nhằm tháo gỡ khó khăn, phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững, song các giải pháp chưa đủ thời gian thẩm thấu và đủ lực để trở thành cú huých cho thị trường bật dậy.
“Bức tranh thị trường vẫn chưa thực sự tích cực. Nếu những khó khăn hiện nay không được giải quyết, rất nhiều người sẽ mất việc làm, phải tính kế khác để mưu sinh”, ông Đính nói.
Số liệu của VARS cho thấy, nguồn cung ra thị trường quý I/2023 đạt khoảng 25.000 sản phẩm, chủ yếu là hàng tồn kho từ các dự án mở bán trước đó. Tỷ lệ hấp thụ trong quý chỉ đạt khoảng 11%, tương đương hơn 2.700 giao dịch, giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái.
Ngành bất động sản - một trong 20 ngành kinh tế cấp 1, đứng thứ 9 về quy mô giá trị - đang đối diện với nhiều khó khăn, thách thức sau một số vụ đổ vỡ trái phiếu doanh nghiệp và chủ trương tăng cường kiểm soát thị trường trái phiếu, thắt chặt tín dụng vào lĩnh vực bất động sản. Khó khăn của ngành đã tác động lớn tới hoạt động của các ngành kinh tế có liên quan, đặc biệt là ngành tài chính - ngân hàng và xây dựng.
Ngoài ra, hai ngành có liên quan ở góc độ khác là hoạt động lưu trú và du lịch cũng đang gặp nút thắt về khả năng sẵn sàng đáp ứng về dịch vụ cho kế hoạch thu hút du khách nhiều tham vọng năm 2023 và xa hơn.
Số liệu của Tổng cục Thống kê cho thấy, GDP năm 2022 tăng 8,02% so với năm trước, cao nhất trong giai đoạn 2011 - 2022. Tuy vậy, nếu xét theo từng quý, GDP bắt đầu giảm dần từ quý III và đặc biệt quý IV chỉ tăng trưởng 5,92%, thấp hơn tốc độ tăng cùng kỳ các năm giai đoạn 2011 - 2019. Đây cũng là khoảng thời gian đi xuống của ngành bất động sản, xây dựng, vật liệu xây dựng.
Tác động tiêu cực của thị trường bất động sản tiếp tục thể hiện trong quý I/2023 khi nhiều địa phương ghi nhận sự sụt giảm đáng kể nguồn thu ngân sách từ thuế, phí sử dụng đất đai. Lâm Đồng, Long An, TP.HCM, Đắk Nông, Gia Lai hay Hà Nội đều ghi nhận số thu ngân sách giảm mạnh trong quý vừa qua. Đáng chú ý, tăng trưởng quý I của TP.HCM chỉ đạt 0,7% so với cùng kỳ, nằm ở nhóm “đèn đỏ”, trong đó, nguyên nhân được chỉ ra có phần quan trọng bắt nguồn từ việc thị trường bất động sản “đóng băng”.
Theo chuyên gia kinh tế Huỳnh Thế Du, quan điểm các doanh nghiệp bất động sản phải bán bớt tài sản để tháo gỡ khó khăn về dòng tiền, Nhà nước nên để thị trường tự điều chỉnh... có những lý lẽ nhất định, nhưng nếu để mặc thị trường này “đóng băng” sẽ tác động tiêu cực đến toàn xã hội. Bất động sản mà công chúng hay nhắc đến chỉ là phần lõi của một hệ sinh thái có quy mô lớn hơn rất nhiều. Phần lõi này là một chu trình 5 bước, gắn với từng công trình, gồm phát triển quỹ đất, xây dựng, vận hành, cải tạo - nâng cấp, và tái phát triển. Chu trình này liên quan đến lĩnh vực bất động sản (chủ đầu tư, môi giới), xây dựng (nhà thầu), tài chính – ngân hàng (vốn), giao thông vận tải, sản xuất chế biến - chế tạo (vật liệu xây dựng, thiết bị gia dụng), hạ tầng (điện, nước, viễn thông…). Ở các nền kinh tế mới nổi như Việt Nam, lĩnh vực bất động sản nhà ở có thể đóng góp tới 18,5% GDP, nếu tính cả khu vực phi chính thức thì có thể đến 1/3 nền kinh tế.
Xây dựng là ngành chịu tác động trực diện nhất từ khó khăn của thị trường bất động sản. Theo chia sẻ của ông Bolat Duisenov, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Coteccons, “các doanh nghiệp xây dựng đang trong cuộc đua xuống đáy, thậm chí, có doanh nghiệp chấp nhận làm dưới giá vốn, dẫn đến càng làm càng lỗ”. Hậu quả của “cuộc đua xuống đáy” này là một số doanh nghiệp dù thắng thầu nhưng không đủ tiềm lực để thi công đã phải bỏ dự án.
Những bài học quá khứ, điển hình là cuộc khủng hoảng thị trường nhà đất kéo theo khủng hoảng tài chính Mỹ hồi 2007 - 2008, hay những hệ lụy với nền kinh tế trong nước khi bong bóng bất động sản xì hơi hơn 10 năm trước buộc các nhà quản lý phải có sự đánh giá trực diện về vai trò và tác động của thị trường bất động sản mỗi khi “nóng quá mức”, hay “lạnh quá mức”.
Chẳng nói đâu xa, ngay tại Trung Quốc, hệ sinh thái bất động sản đóng góp hơn 1/4 vào GDP, là một động cơ tạo ra tăng trưởng thần kỳ trong hơn 4 thập niên của nước này. Tuy nhiên, cuộc khủng hoảng của thị trường bất động sản đang làm điêu đứng nền kinh tế lớn thứ hai thế giới.
Cú vấp với chính sách “ba lằn ranh đỏ” (thắt chặt quá mức và quá đột ngột việc vay nợ của các doanh nghiệp bất động sản) đã gây ra cuộc khủng hoảng tồi tệ, với rất nhiều hệ lụy. Các chính sách điều chỉnh gần đây vẫn chưa mang lại hiệu quả rõ rệt và nhiều phân tích cho rằng, rất khó để thị trường bất động sản Trung Quốc sớm trở lại quỹ đạo trước đây.
Moody's - một trong 3 đơn vị xếp hạng tín nhiệm tài chính uy tín nhất thế giới, vừa công bố báo cáo mới về triển vọng kinh tế Trung Quốc. Dù kỳ vọng tăng trưởng kinh tế của Trung Quốc trong quý I/2023 sẽ phục hồi mạnh mẽ hơn so với quý liền trước khi chính phủ nước này từ bỏ chính sách Zero-Covid, tổ chức này vẫn lo ngại về ẩn số lớn cho kinh tế Trung Quốc, đó là khi nào thị trường bất động sản sẽ ổn định. Theo đó, các biện pháp cứu vãn thị trường bất động sản được nước này công bố đến nay vẫn khó có thể phục hồi hoàn toàn niềm tin vào thị trường.
Cần các chính sách đúng và trúng
Trong dài hạn, theo FIDT, tại Việt Nam, nhu cầu nhà ở trong dài hạn là rất lớn, được hỗ trợ bởi ba yếu tố: quy mô dân số, tỷ lệ đô thị hóa ngày càng cao; sự tăng trưởng của nền kinh tế và tầng lớp trung lưu ngày càng mở rộng. Ba yếu tố trên sẽ hỗ trợ mạnh mẽ cho sự phát triển của thị trường này trong thập kỷ tiếp theo.
 |
Diễn biến lãi suất và các chính sách gỡ khó cho thị trường. |
Tuy nhiên, vấn đề đối với thị trường bất động sản Việt Nam còn nằm ở nguồn cung cần “mở khóa”, do phụ thuộc vào hai yếu tố: Đầu tiên là câu chuyện pháp lý, ách tắc khâu pháp lý của các dự án dẫn đến chậm tiến độ, kéo theo thị trường khan hiếm và mất cân đối cung – cầu; thứ hai là quan điểm của chính sách tiền tệ theo hướng hỗ trợ hay hạn chế tiếp cận vốn tín dụng với khu vực bất động sản.
 |
So sánh lộ trình ban hành chính sách tác động thị trường hiện nay với giai đoạn 2007-2008. |
“Sẽ cần có nhiều hơn những văn bản pháp luật nhằm tháo gỡ khó khăn cho hàng trăm dự án đang “đắp chiếu” được hồi sinh, để bổ sung nguồn cung mới phù hợp với nhu cầu ở thực, nhu cầu đầu tư. Chỉ khi cơ quan quản lý tiếp tục vào cuộc một cách quyết liệt, ban hành các chính sách đúng và trúng vào các điểm nghẽn, liên tục tháo gỡ các khó khăn còn tồn tại thì niềm tin thị trường mới trở lại. Có thêm hàng, có dòng tiền, doanh nghiệp có thêm vốn từ các kênh huy động khác, thị trường mới có thể khởi sắc”, ông Nguyễn Văn Đính khuyến nghị.
