Nguồn cung mất cân đối, thiếu trầm trọng nhà ở giá phù hợp
Sáng 12/5, tại khách sạn Eastin Grand TP.HCM, Báo Tài chính - Đầu tư tổ chức Hội thảo “Thị trường bất động sản 2026: Vượt gió ngược, đón chu kỳ mới” với sự tham dự của lãnh đạo Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước, các chuyên gia kinh tế, chuyên gia bất động sản và đại diện nhiều doanh nghiệp trong ngành. Trong bối cảnh thị trường địa ốc đang bước vào giai đoạn được xem là “bản lề” của chu kỳ phục hồi, hội thảo tập trung thảo luận nhiều vấn đề quan trọng liên quan đến pháp lý, dòng vốn, trái phiếu doanh nghiệp, room tín dụng và niềm tin thị trường.
Các chuyên gia nhận định, dù thị trường đã có nhiều tín hiệu tích cực hơn so với giai đoạn 2023-2024, song khả năng phục hồi vẫn phụ thuộc lớn vào việc tháo gỡ các điểm nghẽn kéo dài nhiều năm, đặc biệt là vấn đề nguồn cung và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.
Tham gia thảo luận tại hội thảo, bà Hoàng Thu Hằng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, thị trường hiện nay đang nghẽn chủ yếu ở cơ cấu nguồn cung chưa phù hợp với nhu cầu thực tế. Theo bà Hằng, trong quý I/2026 có hơn 40.000 căn hộ đủ điều kiện bán ra thị trường nhưng số lượng nhà ở giá rẻ chỉ khoảng 7.000 căn. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở thực của người dân vẫn rất lớn, đặc biệt ở nhóm thu nhập trung bình.
“Bài toán hiện nay là làm sao phát triển được nhà ở trung cấp với mức giá phù hợp khả năng chi trả của người dân”, bà Hằng nhấn mạnh.
| |
| Các khách mời tham gia Hội thảo. Ảnh: Lê Toàn |
Theo đại diện Bộ Xây dựng, Chính phủ đã giao Bộ nghiên cứu Đề án phát triển nhà ở giá phù hợp và nội dung này đang được đưa vào Luật Nhà ở sửa đổi. Dự kiến đến tháng 10/2026, đề án có thể được thông qua sau quá trình lấy ý kiến từ người dân, doanh nghiệp và các bộ, ngành liên quan. Bà Hằng cho rằng, việc phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp không đơn thuần là kiểm soát giá bán mà cần có cơ chế hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người mua nhà.
“Nếu Nhà nước yêu cầu kiểm soát giá bán cho người dân thì doanh nghiệp cũng cần có quyền lợi nhất định, nếu không họ sẽ không tham gia phân khúc này”, bà Hằng nói.
Hiện Bộ Xây dựng đang nghiên cứu các cơ chế hỗ trợ nhằm tạo động lực cho chủ đầu tư phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp, đồng thời xây dựng tiêu chí xác định nhóm đối tượng đủ điều kiện mua nhà. Bên cạnh đó, nhiều giải pháp tháo gỡ cho nhà ở xã hội cũng đang được triển khai như giao chủ đầu tư không qua đấu thầu, miễn lập quy hoạch chi tiết, miễn giấy phép xây dựng đối với một số dự án đủ điều kiện. Đối với người mua nhà, điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội cũng được nới rộng khi mức thu nhập tối đa được nâng lên 35 - 50 triệu đồng/tháng đối với cá nhân và hộ gia đình.
Theo bà Hằng, thị trường hiện vẫn tồn tại khoảng 4.500 dự án vướng mắc pháp lý. Đến nay, hơn 1.000 dự án đã được tháo gỡ hoàn toàn, khoảng 2.000 dự án khác đã có cơ chế, chính sách để tiếp tục xử lý.
“Các tổ chức tín dụng hiện siết chặt cho vay với các dự án thiếu pháp lý. Chỉ những dự án pháp lý đầy đủ mới được xem xét cấp tín dụng”, bà Hằng cho biết.
Khoảng trống chính sách ở nhóm thu nhập trung bình
TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cho rằng, yếu tố đầu cơ trên thị trường đã giảm đáng kể trong thời gian qua. Theo ông Lực, thống kê cho thấy hoạt động đầu cơ đã giảm khoảng 30% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, vấn đề cốt lõi hiện nay nằm ở sự mất cân đối cung - cầu kéo dài nhiều năm.
“Thị trường chủ yếu phát triển bất động sản cao cấp vì thời gian cấp phép dự án kéo dài, doanh nghiệp thường ưu tiên làm sản phẩm có biên lợi nhuận cao”, ông Lực phân tích và cho rằng, nếu quá trình phê duyệt dự án được cải thiện trong thời gian tới, nguồn cung sẽ đa dạng hơn và thị trường sẽ phát triển cân bằng hơn.
Đáng chú ý, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, Việt Nam đang tồn tại một “khoảng trống chính sách” đối với nhóm người có thu nhập trung bình - nhóm không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội nhưng cũng không thể tiếp cận nhà ở thương mại trung và cao cấp.
“Nhóm có thu nhập khoảng 20-40 triệu đồng/tháng hiện gần như chưa có chính sách hỗ trợ phù hợp”, ông Lực nhận định.
| |
Toàn cảnh hội thảo. Ảnh: Lê Toàn |
Theo chuyên gia này, nhiều quốc gia trên thế giới đều có đề án phát triển nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân và Việt Nam cũng cần sớm nghiên cứu triển khai mô hình tương tự.
Ở góc độ ngân hàng, ông Nguyễn Lê Nam, Giám đốc Khối khách hàng cá nhân ACB cho rằng thị trường hiện nay đã thay đổi đáng kể về hành vi khách hàng. Theo ông Nam, đầu cơ chỉ xuất hiện khi nhà đầu tư kỳ vọng giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng mạnh trong tương lai. Tuy nhiên, sau nhiều năm tăng nóng, mặt bằng giá hiện nay đã ở mức rất cao, tạo áp lực lớn lên chi phí đầu tư. Cùng với đó, lãi suất cũng là yếu tố khiến giới đầu cơ trở nên thận trọng hơn. Nếu trước đây lãi suất vay chỉ khoảng 7%/năm thì đã có thời điểm lên tới 13-14%/năm, làm chi phí vốn tăng mạnh.
“Hiện nay nhu cầu đầu cơ giảm rõ rệt, thay vào đó là nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực, an cư lâu dài”, ông Nam cho biết.
Theo đại diện ACB, ngân hàng đang định hướng phát triển các giải pháp tài chính phục vụ nhóm khách hàng mua nhà để ở thay vì nhóm đầu cơ. Một trong những giải pháp được ACB triển khai là mô hình trả góp bậc thang nhằm giảm áp lực tài chính trong giai đoạn đầu cho người vay.
“Thay vì trả đều ngay từ đầu, khách hàng có thể trả theo lộ trình phù hợp với thu nhập, giúp người làm công ăn lương dễ tiếp cận nhà ở hơn”, ông Nam nói.
Theo ông Huỳnh Anh Huy, Giám đốc phân tích ngành, Công ty Chứng khoán Kafi, room tín dụng hiện vẫn là thách thức với doanh nghiệp địa ốc khi nhu cầu vốn của ngành rất lớn ngay từ đầu năm. Tuy nhiên, ngoài tín dụng ngân hàng, thị trường vẫn còn dư địa lớn ở các kênh huy động vốn khác như trái phiếu doanh nghiệp hay phát hành cổ phiếu.
“Quy mô thị trường trái phiếu doanh nghiệp Việt Nam hiện vẫn thấp hơn khá nhiều so với các nước trong khu vực như Malaysia hay Thái Lan nên dư địa phát triển còn rất lớn”, ông Huy nhận định. Ngoài ra, nếu Việt Nam được nâng hạng lên thị trường mới nổi trong thời gian tới, cơ hội huy động vốn thông qua IPO và phát hành cổ phiếu của doanh nghiệp bất động sản sẽ rộng mở hơn.
Tại hội thảo các chuyên gia cho rằng để thị trường bất động sản thực sự bước vào chu kỳ phục hồi bền vững, cần đồng thời tháo gỡ nhiều điểm nghẽn từ pháp lý, tín dụng đến niềm tin thị trường. Trong đó, việc phát triển nguồn cung nhà ở phù hợp nhu cầu thực và cải thiện khả năng tiếp cận vốn sẽ đóng vai trò quyết định đối với triển vọng phục hồi của thị trường trong giai đoạn tới.
Tín dụng bất động sản tại TP.HCM và Đồng Nai tăng mạnh trong quý I/2026
| |
Bà Lê Thị Thi - Trưởng phòng Tổng hợp Ngân hàng Nhà nước Khu vực 2 |
Trả lời câu hỏi về tăng trưởng dư nợ tín dụng tại khu vực TP.HCM và Đồng Nai trong 3 tháng đầu năm 2026, bà Lê Thị Thi - Trưởng phòng Tổng hợp Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Khu vực 2 cho biết, ngành ngân hàng đang triển khai các nhiệm vụ trọng tâm theo Nghị quyết 01/NQ-CP của Chính phủ và Chỉ thị 01/CT-NHNN ngày 9/1/2026 của Thống đốc NHNN.
Theo bà Thi, các đơn vị thuộc NHNN cùng các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được yêu cầu thực hiện hiệu quả các giải pháp điều hành chính sách tiền tệ và hoạt động ngân hàng, nhằm góp phần ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, hỗ trợ tăng trưởng kinh tế bền vững và bảo đảm an toàn hệ thống.
Về tín dụng bất động sản, tính đến hết tháng 3/2026, dư nợ bất động sản tại khu vực 2 chiếm khoảng 27,5% tổng dư nợ toàn khu vực, tăng 2,34% so với cuối năm 2025 và tăng 21,39% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, tại TP.HCM, dư nợ bất động sản chiếm 28,61% tổng dư nợ trên địa bàn, tăng 2,54% so với cuối năm và tăng 21,12% so với cùng kỳ. Tại Đồng Nai, tỷ trọng dư nợ bất động sản đạt 17,61%, tăng 25,19% so với cùng kỳ năm trước.
Theo đại diện NHNN Khu vực 2, các số liệu trên cho thấy tín dụng bất động sản vẫn duy trì tốc độ tăng trưởng ổn định, đồng thời có tác động lan tỏa lớn tới nhiều ngành kinh tế liên quan. Đáng chú ý, dòng vốn tiếp tục tập trung vào nhu cầu ở thực khi tỷ trọng cho vay mua nhà để ở, tự sử dụng duy trì khoảng 66% tổng dư nợ bất động sản từ cuối năm 2025 đến nay. Dư nợ tín dụng đối với nhóm khách hàng này tăng 1,23% so với cuối năm và tăng 12,78% so với cùng kỳ.
Liên quan gói tín dụng 145.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội, bà Thi cho biết, NHNN đã 7 lần điều chỉnh giảm lãi suất kể từ khi triển khai chương trình. Theo đó, lãi suất cho vay đối với chủ đầu tư đã giảm từ 8,7%/năm xuống còn 6,1%/năm, trong khi lãi suất dành cho người mua nhà giảm từ 8,2%/năm xuống còn 5,6%/năm. Để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, đặc biệt là các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, NHNN Khu vực 2 sẽ tiếp tục tăng cường phối hợp với Sở Xây dựng TP.HCM và Đồng Nai nhằm kịp thời nắm bắt, xử lý các vướng mắc phát sinh.
“Chúng tôi rất mong nhận được thông tin cụ thể về khó khăn của các chủ đầu tư để có cơ sở phối hợp giải quyết. Các chương trình tín dụng sẽ tiếp tục được ngành ngân hàng Khu vực 2 quan tâm triển khai đầy đủ theo chỉ đạo của Chính phủ và NHNN”, bà Thi nhấn mạnh.