Quy định giao dịch bằng tiền mặt trên 300 triệu đồng phải lập báo cáo được đánh giá là thiếu thực tiễn
Thủ tục rườm rà
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, luật sư Vũ Văn Tiến, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, quy định về giao dịch đáng ngờ và giao dịch tiền mặt có giá trị lớn trên 300 triệu đồng mà các đơn vị kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản, môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản phải báo cáo thực tế đã được ban hành hơn 6 năm nay.
Tuy nhiên, việc thực thi các quy định này vẫn còn bỏ ngỏ, chưa nghiêm do thiếu tính khả thi và tính thực tế không cao. Có thể phân tích bởi 3 nguyên nhân chính.
Thứ nhất, không có quy định nào bắt buộc toàn bộ giao dịch mua bán bất động sản của người dân phải thông qua công ty môi giới, sàn giao dịch bất động sản, công ty quản lý bất động sản. Thực tế, phần lớn người dân tự giao dịch với nhau hoặc thông qua người môi giới là cá nhân, còn thông qua các đơn vị này là không nhiều (chủ yếu là dự án). Vì vậy, những giao dịch của người dân tự thực hiện hoặc không thông qua môi giới cá nhân thì ai quản lý và báo cáo như quy định trên?
Thứ hai, bản thân các công ty môi giới, sàn giao dịch bất động sản, công ty quản lý bất động sản cũng không phải là đơn vị có chức năng đứng ra làm trung gian thanh toán như các tổ chức tín dụng cho bên mua và bên bán, mà chỉ là cầu nối cho bên mua bên bán.
Do vậy, thực tế họ cũng không cần biết và không có nghĩa vụ phải biết được giao dịch thanh toán về tiền bạc giữa bên mua và bên bán. Pháp luật về bất động sản cũng không có quy định các đơn vị này buộc phải nắm được hợp đồng, giá cả, tiền thanh toán thực tế hay đứng ra làm chứng giữa bên mua và bên bán để báo cáo.
Và nguyên nhân cuối cùng là do không có quy định nào cấm hoặc bắt buộc việc thanh toán các giao dịch bất động sản phải thông qua hệ thống ngân hàng, nên người dân vẫn có quyền và thói quen thanh toán bằng tiền mặt cho nhau. Thực tế, đa số người dân chọn việc thanh toán bằng tiền mặt, nên cơ quan quản lý nhà nước không thể biết và kiểm soát được việc thanh toán bằng tiền mặt nhằm phòng chống rửa tiền để báo cáo.
“Việc Bộ Xây dựng có công văn yêu cầu các đơn vị này báo cáo nhằm thực thi các quy định về phòng chống rửa tiền như trên chủ yếu mang tính tuyên truyền, chiếu lệ. Do không mang tính khả thi, nên những năm vừa qua, Nhà nước không tuyên truyền để thực thi nghiêm, mà bây giờ mới triển khai, yêu cầu làm, nên nhiều người mới biết.
Đặc biệt, việc yêu cầu thực thi nghiêm các quy định này chỉ là đẻ ra thủ tục hành chính, chứ nhằm mục đích phòng chống rửa tiền thì chưa đạt được và không khả thi”, ông Tiến phân tích.
Cùng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, đối tượng phải báo cáo là các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý, môi giới, sàn giao dịch bất động sản thì cũng mới chỉ phản ánh được một phần giao dịch trên thị trường.
“Thực tế, các giao dịch bất động sản qua sàn hiện nay chỉ chiếm khoảng 9 - 10% toàn thị trường. Vì thế, nếu có báo cáo thì số lượng giao dịch gửi lên cơ quan quản lý là rất ít, không bao quát được tình hình toàn thị trường”, ông Châu nói và phân tích thêm, mốc giao dịch tiền mặt từ 300 triệu đồng trở lên phải báo cáo là con số không hợp lý, bởi hiện nay không có phân khúc nào có giá thị trường dưới 300 triệu.
Dưới góc độ của các doanh nghiệp, trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Trần Hiền Phương, Tổng giám đốc Công ty Sea Holdings cho rằng, việc yêu cầu phải báo cáo các giao dịch tiền mặt từ 300 triệu đồng trở lên sẽ phát sinh thêm thủ tục hành chính không cần thiết và càng cồng kềnh, phức tạp, gây tâm lý bất ổn cho cả doanh nghiệp và nhà đầu tư.
“Chẳng có ai muốn đi mua nhà, đầu tư mà bị tiết lộ thông tin cả, nên cũng không có doanh nghiệp nào muốn tiết lộ thông tin để làm mất khách hàng của mình. Nếu bắt buộc phải làm, thì các doanh nghiệp cũng chỉ báo cáo mang tính chất đối phó, như vậy càng gây khó khăn trong việc quản lý của cơ quan nhà nước”, ông Phương nói.
Ông Nguyễn Phương Trung, một nhà môi giới bất động sản tự do cho rằng, hầu hết giao dịch qua sàn chỉ chiếm một phần nhỏ, còn lại khách hàng tự làm việc, làm thủ tục tại các văn phòng công chứng. Hơn nữa, sàn thường nhận đặt cọc, giữ chỗ của khách hàng 50 - 100 triệu đồng/sản phẩm. Sau đó, khách mới ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư. Do đó, việc yêu cầu sàn báo cáo là không hợp lý, bởi đúng ra đối tượng báo cáo phải là chủ đầu tư.
Nên buộc các giao dịch lớn phải qua ngân hàng
Để mang lại hiệu quả liên quan đến công tác phòng chống rửa tiền, tránh thất thu thuế liên quan đến giao dịch bất động sản và tính khả thi của chính sách nêu trên, luật sư Vũ Văn Tiến cho rằng, nên có quy định mọi giao dịch mua bán bất động sản trên 20 triệu đồng bắt buộc phải thanh toán qua các tổ chức tín dụng.
“Việc này có rất nhiều cái lợi. Thứ nhất, sẽ hạn chế tranh chấp cho các bên liên quan đến việc viết giấy biên nhận tiền mặt. Thứ hai, Nhà nước cũng sẽ kiểm soát được việc ai mua, ai bán thực tế, biết được chính xác số tiền giao dịch bất động sản đó và nguồn tiền thanh toán đó ở đâu. Đồng thời, hạn chế việc thất thu thuế cho Nhà nước, vì có thể kiểm soát được thông qua hệ thống các tổ chức tín dụng.
Để làm được điều này, cần thiết phải xây dựng quy định việc thu thuế của Nhà nước không dựa vào hợp đồng công chứng, mà dựa vào chứng từ thanh toán qua ngân hàng. Như thế, sẽ hạn chế được việc lách thuế qua hợp đồng ảo”, ông Tiến nói.
Ngoài những kiến nghị trên, ông Tiến cho rằng, nên bỏ quy định các đơn vị nêu trên phải báo cáo như quy định hiện hành. Đồng thời, thay thế các quy định này bằng việc xây dựng các quy định về khoản tiền mặt có giá trị lớn phải chứng minh được nguồn gốc và đủ điều kiện để gửi, đưa vào giao dịch tại các tổ chức tín dụng như các một số quốc gia trên thế giới, thì mới mang tính khả thi.
Cùng quan điểm về quy định giao dịch bất động sản phải thông qua ngân hàng, ông Châu cho biết, trước đây, việc giao dịch bất động sản chủ yếu bằng vàng. Sau đó, người dân tự thấy giao dịch bằng vàng không an toàn, nên chuyển sang tiền mặt. Hiện nay, mua bán nhà, đất bằng tiền mặt là phổ biến, tuy nhiên cũng bắt đầu có một lượng lớn giao dịch chuyển khoản qua ngân hàng. Vì vậy, tự người dân nhận ra sự thuận tiện khi giao dịch qua ngân hàng.
“Hiện giao dịch thị trường chứng khoán đều qua ngân hàng, ngân hàng sẽ là nơi quản lý chặt chẽ, rõ ràng nhất các nguồn tiền. Vì vậy, để kiểm soát và phòng, chống các hoạt động rửa tiền qua các giao dịch bất động sản hiệu quả, cơ quan chức năng nên có quy định tất cả giao dịch phải chuyển khoản qua ngân hàng”, ông Châu đề xuất.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
