Giám sát dòng vốn vào bất động sản

Mặc dù đứng đầu nhóm thị trường tài sản kém minh bạch, nhưng thị trường bất động sản Việt Nam trong nửa đầu năm nay vẫn tiếp tục thu hút được lượng lớn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), đạt 5,54 tỷ USD, chiếm 27,3% tổng vốn đầu tư đăng ký.

Trong đó, phân khúc thị trường nhà ở gắn với đất nền tại các khu vực ven Hà Nội, TP.HCM được giao dịch nhộn nhịp trong 6 tháng đầu năm 2018 và có sự tăng giá mạnh.

PGS-TS Nguyễn Đức Trung, Phó hiệu trưởng Trường đại học Ngân hàng TP.HCM cho rằng, thực tế đầu tư vào bất động sản đang tiềm ẩn rủi ro.

Đáng chú ý, tại các khu vực ven đô, kết cấu hạ tầng dần được cải thiện, nhu cầu ở tăng cao đến từ làn sóng lao động nhập cư từ các tỉnh về thành phố lớn.

Do đó, khu vực đất nền ven đô 2 thành phố trên có hạ tầng hoàn thiện, kết nối với các tuyến đường giao thông thuận lợi sẽ có xu hướng tiếp tục tăng giá và không loại trừ khả năng “thổi giá”, nên cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Thực tế, việc đẩy giá nhằm đầu cơ trục lợi đã diễn ra với thị trường đất nền tại khu vực quận 9 (TP.HCM), với đỉnh điểm là tháng 5/2018. Nếu không có sự kiểm soát và hạ nhiệt kịp thời, thì hiện tượng sốt đất nền chắc còn kéo dài, tiếp tục đẩy mức giá lên quá cao, tạo nguy cơ bong bóng cho phân khúc đất nền.

Dư nợ bất động sản có cao?

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, số liệu thống kê cho vay bất động sản thường nói 7,5 - 8% là không đúng. Nếu cộng cả các loại cho vay mua nhà, sửa nhà thì tỷ lệ phải lên đến 20%.

Tính đến nay, dư nợ nền kinh tế dao động ở mức 6,8 triệu tỷ đồng, trong đó, tỷ trọng cho vay bất động sản là 20% tổng dư nợ. Như vậy, con số tuyệt đối cho vay ngành này phải lên đến 1,36 triệu tỷ đồng. Trong thời gian qua, nếu tính cả cho vay bất động sản, cho vay chứng khoán, thì tỷ trọng này không dưới 1/3 tổng dư nợ cho vay nền kinh tế.   

Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia cảnh báo, dư nợ tín dụng tiêu dùng tăng trưởng gần 50%, nhưng phần lớn chảy vào bất động sản qua mua nhà.

Thực tế hiện nay, theo quy định của Ngân hàng Nhà nước, cho vay tín dụng bất động sản là khi người dân vay ngân hàng với mục đích để đầu tư bất động sản và sinh lợi trên bất động sản đó. Các ngân hàng đang dùng định nghĩa này để phân loại đâu là cho vay bất động sản. Như vậy, ngay cả những trường hợp cũng là vay mua bất động sản, nhưng không phục vụ mục đích đầu tư cho thuê, không bán đi mà tích lũy thì lại được xếp vào tín dụng tiêu dùng. Đó cũng chính là lý do vì sao tín dụng tiêu dùng tăng mạnh trong thời gian qua.

Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia cảnh báo, dư nợ tín dụng tiêu dùng tăng trưởng gần 50%, nhưng phần lớn chảy vào bất động sản qua mua nhà.

Thị trường bất động sản Việt Nam có thể đối mặt nhiều thách thức trong thời gian tới, như rủi ro lạm phát, giá nguyên vật liệu đầu vào có thể tăng, khó khăn của đầu tư công vào kết cấu hạ tầng... Các phân khúc thị trường và sản phẩm bất động sản sẽ được thị trường điều chỉnh.

Trong đó, phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục tăng trưởng ổn định. Tuy nhiên, sau vụ cháy chung cư Carina, giao dịch chung cư tại TP.HCM và Hà Nội đã giảm mạnh.

Kết quả cuộc điều tra xu hướng kinh doanh do Vụ Dự báo thống kê (Ngân hàng Nhà nước) vừa công bố cho thấy, năm 2018, tín dụng tăng chưa đến 17% vì siết bất động sản. Các ngân hàng cũng chỉ kỳ vọng tín dụng tăng 16,7% trong năm 2018.

Nguyên nhân chính khiến tín dụng tăng chậm hơn so với cùng kỳ năm ngoái là do các ngân hàng đã siết tín dụng vào lĩnh vực bất động sản, do lo ngại rủi ro khi thị trường này tăng trưởng quá nóng thời gian qua.

Theo số liệu công bố từ Ngân hàng Nhà nước, tăng trưởng tín dụng riêng trong quý II/2018 đã có xu hướng chậm lại so với trước đó, với mức tăng chỉ 2,85%.

Diễn biến này cho thấy chủ trương kiểm soát tín dụng chặt chẽ của Ngân hàng Nhà nước, đặc biệt với các lĩnh vực như bất động sản, giao thông.