Đánh giá của Reuters về các danh sách do ngân hàng cung cấp trên nền tảng giao dịch tài sản JD.com - một trong những sàn đấu giá trực tuyến lớn nhất Trung Quốc cho thấy một số khu vực ghi nhận tình trạng giá nhà sụt giảm mạnh đã chứng kiến sự gia tăng các giao dịch bán bất động sản do ngân hàng khởi xướng vào năm ngoái.
Theo các nhà phân tích, các bất động sản chủ yếu được chào bán bởi các ngân hàng nông thôn địa phương, được định giá thấp hơn từ 20% đến 30% so với giá thị trường.
Điều này diễn ra khi bất động sản - vốn là tài sản thế chấp chất lượng cao truyền thống cho các khoản vay ngân hàng tại Trung Quốc - đã bị định giá giảm mạnh do sự suy giảm trên thị trường nhà ở.
Việc đổ xô bán các bất động sản bị tịch thu với giá thấp phản ánh cách các ngân hàng nông thôn nhỏ hơn, đối mặt với nợ xấu gia tăng và dự trữ vốn hạn chế, đang chạy đua để giảm thiểu thua lỗ.
Suy thoái nghiêm trọng trên thị trường bất động sản
Sự suy thoái của thị trường bất động sản Trung Quốc bắt đầu từ năm 2021, đây là giai đoạn dài nhất và sâu sắc nhất trong lịch sử nước này và là gánh nặng lớn nhất đối với nền kinh tế trong vài năm qua, với rất ít dấu hiệu phục hồi trong tương lai gần.
Giá nhà trung bình năm 2025 đã giảm xuống mức từng thấy vào năm 2018, trong khi doanh số bán nhà mới tính theo diện tích sàn đã lao dốc khoảng 50% so với đỉnh, quay trở lại mức của năm 2009.
Một số công ty bất động sản lớn nhất nước đã phá sản và hàng loạt công ty khác đã vỡ nợ.
Khi cuộc khủng hoảng lan rộng khắp nền kinh tế, danh sách các bất động sản bị các ngân hàng nông thôn tịch thu và đem bán đấu giá đã tăng lên đáng kể. Ví dụ, các ngân hàng tại tỉnh Cam Túc đã chào bán 4.292 bất động sản vào năm ngoái, tăng từ 2.398 bất động sản năm 2024 và 478 bất động sản năm 2023.
Tại tỉnh Tứ Xuyên, các ngân hàng đã chào bán 1.909 bất động sản, bao gồm nhà ở và thương mại, trong năm 2025 so với 370 và 248 bất động sản tương ứng trong hai năm trước đó.
Các ngân hàng tại tỉnh Cát Lâm đã chào bán 1.696 bất động sản vào năm ngoái, so với 371 bất động sản năm 2024, trong khi tỉnh Sơn Tây đã chào bán 519 bất động sản trong năm 2025 so với 457 bất động sản năm 2024.
Trên toàn quốc, theo một báo cáo của UBS vào tháng 11, các ngân hàng đã rao bán tổng cộng khoảng 1,35 triệu bất động sản thu được thông qua các vụ vỡ nợ kể từ giữa năm 2024.
Làn sóng bán tháo này diễn ra sau các phiên đấu giá thất bại đối với bất động sản bị tịch thu từ người mua nhà và các nhà phát triển bất động sản trong giai đoạn 2022–2023. Những quy trình tố tụng kéo dài, thường mất từ hai đến ba năm, đã khiến các ngân hàng phải nắm giữ khối bất động sản không thể bán ra.
Andy Lee, Giám đốc điều hành tập đoàn dịch vụ bất động sản Centaline China cho biết: “Nếu giá bán không thực sự hấp dẫn hoặc dự án không nằm ở vị trí tốt thì gần như không thể tìm được khách hàng cho các ngân hàng”.
Làn sóng khó khăn mới
Ngoài ra, các ngân hàng đang phải đối mặt với làn sóng tài sản gặp khó khăn mới khi các khoản vay cho doanh nghiệp nhỏ được cấp trong thời kỳ đại dịch Covid đến hạn. Nhiều người vay đang chật vật tái cấp vốn trong bối cảnh kinh tế phục hồi ì ạch, buộc ngân hàng phải siết tài sản thế chấp.
Xiaoxi Zhang, chuyên gia phân tích tại Gavekal Dragonomics nhận định: “Các chính sách hỗ trợ bất động sản vốn được kỳ vọng từ lâu vẫn chưa xuất hiện, càng khẳng định cách tiếp cận của cơ quan quản lý là hỗ trợ nhưng không kích thích đối với lĩnh vực này”.
Theo ước tính của UBS, sự gia tăng các khoản nợ xấu trong ngành ngân hàng Trung Quốc sẽ đẩy số lượng bất động sản bị tịch thu lên 2,43 triệu căn vào năm 2027 từ mức 640.000 căn vào năm 2025.
Tan Ming, giám đốc tại S&P Global Ratings cho biết việc bán các bất động sản như vậy vẫn đang ở giai đoạn đầu so với tổng số 37.000 tỷ nhân dân tệ các khoản thế chấp còn tồn đọng và 25.000 tỷ nhân dân tệ các khoản vay kinh doanh hộ gia đình. Tuy nhiên, bà nhấn mạnh mức giảm giá 20% đến 30% so với giá thị trường không phải là thông lệ. “Nếu điều này trở nên phổ biến, nó sẽ không bền vững vì sẽ làm suy yếu sự ổn định của thị trường bất động sản và buộc chính phủ phải can thiệp”, bà cho biết.
John Lam, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu bất động sản châu Á tại UBS dự báo giá bất động sản sẽ tiếp tục giảm, giảm khoảng 10% vào năm 2026 và 5% vào năm 2027. Ông cho biết thị trường bất động sản vẫn đang trong tình trạng dư cung, xu hướng này có thể báo hiệu một chu kỳ xử lý nợ xấu rộng hơn trong hệ thống ngân hàng, tùy thuộc vào khối lượng xử lý mà vốn của các ngân hàng có thể chịu đựng được.