Trở lại đường đua
Sau hơn một thập niên nằm bất động trên khu đất được xem là đắt giá bậc nhất TP.HCM, dự án One Central Saigon đã bước thêm một bước tiến pháp lý quan trọng khi được Sở Xây dựng Thành phố xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Con số 214 căn hộ ngay tại khu tứ giác Bến Thành dù không tạo ra nguồn cung đáng kể, nhưng việc dự án được phép mở bán cho thấy những điểm nghẽn kéo dài nhiều năm giờ đã được thông suốt.
Hơn 10 năm qua, dự án nhiều lần đổi tên thương mại, từ The Spirit of Saigon, The One, Pearl… đến One Central Saigon hiện nay, đồng thời thay đổi chủ sở hữu và đơn vị phát triển.
Dù vậy, pháp nhân chủ đầu tư là Công ty TNHH Saigon Glory vẫn được duy trì từ năm 2019 đến nay. Hiện dự án được doanh nghiệp thuộc hệ sinh thái Masterise Homes tiếp tục triển khai sau khi hoàn tất chuyển nhượng.
Không chỉ One Central Saigon, hàng loạt dự án từng đình trệ kéo dài hiện cũng đồng loạt khởi động trở lại. Mới đây, dự án Saigon LightHouse tại số 448 Nguyễn Tất Thành (phường Xóm Chiếu) chính thức được Công ty cổ phần Đầu tư IMG khởi công. Đây là dự án tồn đọng gần 10 năm ở vị trí đắc địa trung tâm TP.HCM đã được tháo gỡ vướng mắc, hoàn thiện các điều kiện pháp lý.
Tương tự, dự án The Grand Manhattan (tọa lạc tại 2 mặt tiền đường Cô Bắc và Cô Giang, phường Cầu Ông Lãnh) chuẩn bị được Novaland đưa trở lại thị trường. Dự án được phát triển trên khu đất khoảng 14.000 m2, quy mô hơn 1.000 căn hộ, tích hợp khu thương mại, khách sạn tiêu chuẩn 5 sao quốc tế và hệ thống tiện ích nội khu được quy hoạch đồng bộ.
Theo danh sách vừa được Sở Xây dựng TP.HCM công bố, trong 7 tháng đầu năm 2026, có 37 dự án được xác nhận đủ điều kiện bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, với tổng cộng hơn 21.165 căn hộ và nhà ở. Con số này tăng tới 133% so với cả năm 2025, khi toàn thị trường chỉ có 26 dự án với hơn 9.000 sản phẩm được phép mở bán.
Theo bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, việc số lượng dự án đủ điều kiện mở bán tăng mạnh phản ánh hiệu quả của quá trình tháo gỡ ách tắc pháp lý kéo dài nhiều năm nay.
Tuy vậy, không nên nhìn nhận đây là sự bùng nổ tức thời của nguồn cung, bởi từ thời điểm một dự án được tháo gỡ pháp lý đến khi hoàn tất các thủ tục đầu tư, thi công và đủ điều kiện mở bán luôn cần thêm một khoảng thời gian chuẩn bị.
Ở góc độ doanh nghiệp, việc hàng loạt dự án được tái khởi động đang mang đến tâm lý hào hứng. Đại diện Novaland cho biết, việc Chính phủ và các địa phương quyết liệt tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các doanh nghiệp, dự án đã tạo hiệu ứng lan tỏa tích cực đối với thị trường bất động sản cũng như nền kinh tế.
Khi các điểm nghẽn pháp lý từng bước được xử lý, nguồn lực đất đai được khai thác hiệu quả hơn, dòng vốn được khơi thông, các dự án được thi công, qua đó tạo việc làm, gia tăng nguồn thu ngân sách và thúc đẩy nhiều lĩnh vực liên quan như xây dựng, vật liệu, tài chính, thương mại và dịch vụ…
Bên cạnh dự án hồi sinh tại khu vực trung tâm, thị trường còn ghi nhận sự xuất hiện của nhiều dự án quy mô lớn tại các địa bàn mới sau sáp nhập địa giới hành chính.
Xét về số lượng căn hộ, dẫn đầu là dự án The Gió Riverside (Khu dân cư Ngãi Thắng) của Tập đoàn An Gia tại phường Đông Hòa (Bình Dương cũ) với 2.905 căn hộ. Tiếp theo là dự án OCC02 thuộc Khu đô thị Đường 3/2 của Sun Group tại phường Rạch Dừa và Phước Thắng với 2.211 căn hộ.
Ngoài ra, nhiều dự án khác với quy mô trên 1.000 căn hộ cũng được phép mở bán như Bcons Solary của Tập đoàn Bcons tại phường Tân Đông Hiệp với 1.451 căn, Happy One Mori Complex Building của Tập đoàn Vạn Xuân tại phường Lái Thiêu với 1.144 căn, khu nhà ở của Công ty cổ phần Kinh doanh bất động sản Thái Bình (TBLC) tại phường Cát Lái với 1.044 căn...
Chủ động găm hàng
Dù lượng dự án đủ điều kiện mở bán đang tăng nhanh, song nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường nhà ở TP.HCM chưa thực sự bước vào giai đoạn bùng nổ nguồn cung, mà đang trong quá trình “giải phóng nguồn cung bị dồn nén” sau nhiều năm ách tắc pháp lý.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bộ phận Tiếp thị nhà ở, CBRE Việt Nam dự báo, nguồn cung căn hộ mới năm 2026 sẽ đạt khoảng 45.000 căn, tăng lên khoảng 48.000 căn vào năm 2027 và tiếp tục tăng mạnh trong năm 2028. Đây được xem là kết quả của quá trình tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý đang diễn ra, thay vì sự bùng nổ ngắn hạn của thị trường.
Theo Sở Xây dựng TP.HCM, trong 7 tháng đầu năm 2026, có 37 dự án được xác nhận đủ điều kiện bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai với tổng cộng hơn 21.165 căn hộ và nhà ở, tăng 133% so với cả năm 2025.
Việc Bình Dương trở thành một phần của TP.HCM cũng góp phần đa dạng hóa cơ cấu sản phẩm. Hơn một nửa nguồn cung mới tại đây hiện có giá dưới 60 triệu đồng/m2, tạo thêm lựa chọn cho người mua ở thực.
Tuy nhiên, lợi thế này đang dần thu hẹp khi khoảng 95% nguồn cung căn hộ mở bán mới tại khu vực Bình Dương (cũ) trong quý II thuộc phân khúc cao cấp, phản ánh xu hướng nâng hạng sản phẩm.
Theo bà Phạm Thị Miền - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS-IRE), nguồn cung đã được cải thiện khi nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý và đẩy nhanh tiến độ triển khai.
Tuy nhiên, số lượng sản phẩm thực sự đưa ra thị trường chưa tương xứng với số dự án đã đủ điều kiện mở bán do một bộ phận chủ đầu tư còn thận trọng. Thay vì đẩy mạnh mở bán, các chủ đầu tư này kéo dài giai đoạn truyền thông, nhận giữ chỗ và khảo sát nhu cầu để đánh giá sức hấp thụ trước khi chính thức tung sản phẩm ra thị trường.
Sự thận trọng này phản ánh một thực tế, thị trường không còn vận hành theo logic của giai đoạn tăng trưởng nóng. Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho hay, chính sách điều hành đang định hướng lại dòng vốn theo hướng ưu tiên các hoạt động đầu tư thực chất, thay vì dòng tiền mang tính đầu cơ như trước.
Nếu như trong năm 2025, nhiều dự án có thể đạt tỷ lệ hấp thụ 80-90% ngay sau khi mở bán, thì nay con số này ở nhiều dự án chỉ còn dưới 50%. Điều đó không phản ánh sự suy yếu của nhu cầu, mà cho thấy người mua đã trở nên chọn lọc hơn.
Dòng tiền hiện tập trung vào những dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ bảo đảm, chất lượng sản phẩm tốt và khả năng khai thác sử dụng thực tế, thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn.
Theo ông Đính, nhu cầu nhà ở và đầu tư dài hạn vẫn rất lớn khi TP.HCM đang bước vào giai đoạn mở rộng không gian phát triển, cùng hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm như cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, mở rộng Quốc lộ 13, đường sắt Thủ Thiêm - Long Thành, đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam hay hệ thống đường vành đai được đẩy nhanh tốc độ triển khai.
Tuy vậy, thị trường sẽ không còn xuất hiện những “cơn sóng” tăng nóng như các chu kỳ trước, mà chuyển sang giai đoạn phát triển ổn định hơn, trong đó giá trị sử dụng và hiệu quả khai thác trở thành yếu tố quyết định.
“Các chủ đầu tư buộc phải hướng đến nhu cầu thực của thị trường. Việc đảm bảo về chất lượng, giá cả, pháp lý, quy hoạch và tính đồng bộ đang là những yếu tố các chủ đầu tư buộc phải tư duy và đưa vào trong các dự án, sản phẩm của mình”, ông Đính nhấn mạnh.