Ảnh: Lê Toàn
10 năm, giá tăng 3 - 4 lần
Ngành công nghiệp du lịch phát triển bùng nổ; tầng lớp trung lưu và người giàu tăng nhanh; cơ sở hạ tầng giao thông hiện đại được đầu tư phát triển mạnh là ba nguyên nhân cơ bản khiến bất động sản biển ngày càng trở thành phân khúc hấp dẫn trên thị trường địa ốc.
Tại Hội thảo "Sức hút đô thị biển - Coastal Appeal" do Báo Đầu tư tổ chức sáng 14/10/2020, ông Đỗ Thiên Anh Tuấn, Đại học Fulbright Việt Nam cho biết, hiện Việt Nam có 19 khu kinh tế biển với quy mô 47 - 48% GDP của cả nước, trong đó, GDP của các hoạt động kinh tế thuần biển chiếm 20 - 22% tổng GDP cả nước.
Theo ông Tuấn, cơ sở để đặt niềm tin vào sự tăng trưởng của kinh tế biển nói chung và thị trường bất động sản biển nói riêng là sự gia tăng nhanh của tầng lớp trung lưu. Dẫn số liệu của Wealth-x về tốc độ tăng số lượng cá nhân siêu giàu tại Việt Nam nhanh thứ hai thế giới trong giai đoạn 2010-2019, ông nhận định, “tầng lớp trung lưu Việt Nam sẽ sớm đuổi kịp các nước mới công nghiệp hóa (NICs)”.
Phân tích sâu hơn về xu hướng phát triển của đô thị biển ở Việt Nam, ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotel châu Á - Thái Bình Dương so sánh với Thái Lan - quốc gia cùng khu vực với nhiều điểm tương đồng về điểm đến như Phuket, Pattaya và khẳng định rằng, “tiềm năng và cơ hội có ở khắp mọi nơi trên các bờ biển dài hơn 3.260 km của Việt Nam”.
Năm 2020, dù đại dịch Covid-19 tác động làm thu nhập của khách hàng và người dân sụt giảm, du lịch giảm sút, nhưng theo đánh giá của các chuyên gia, khó khăn trên chỉ mang tính thời điểm, bất động sản biển sẽ sớm phục hồi theo đà phục hồi của ngành du lịch trước mắt phục vụ lượng khách du lịch nội địa. Trong 3 tháng, từ tháng 5 đến tháng 7/2020, khi diễn biến Covid-19 đợt 1 tạm lắng, “lượng khách nội địa đi du lịch tăng 20% so với cùng kỳ năm 2019” theo thông tin từ ông Nguyễn Trùng Khánh, Tổng cục trưởng Tổng cục Du lịch Việt Nam, cho thấy sự sẵn sàng trở lại của du khách trong nước.
Du khách tăng nhanh sẽ cần được đáp ứng bởi một hạ tầng du lịch phát triển mạnh, đồng thời nhu cầu mua bất động sản biển như một sản phẩm đầu tư tích lũy và second home tăng mạnh là lý do khiến ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc Công ty DKRA Vietnam lạc quan. Vấn đề còn lại chỉ là “năng lực của chủ đầu tư, mô hình dự án như thế nào, có đủ hấp dẫn nhà đầu tư không”, ông nói và cho biết thêm rằng, dù trải qua rất nhiều thăng trầm nhưng trong 10 năm qua, giá bất động sản biển đã tăng gấp 3 đến 4 lần tùy theo thị trường.
Sóng lớn cần tàu to
Muốn ra khơi xa không thể đi bằng thuyền thúng, một dự án đô thị biển quy mô và đa dạng sản phẩm, theo các chuyên gia, cần các chủ đầu tư đủ tầm để đi đường dài, các ông chủ cũng cần có mối quan hệ đa dạng trong và ngoài nước để hoàn thiện bộ hồ sơ pháp lý đồ sộ cũng như đảm bảo cho đại đô thị có thể hút lượng du khách đủ lớn nhằm duy trì hoạt động.
Đưa ra quan ngại về việc tài nguyên du lịch được phân bổ cho những nhà đầu tư không xứng tầm, không có tiềm lực tài chính, kinh nghiệm, tham vọng biến tài nguyên phát triển mang lợi ích cho địa phương, đất nước, ông Đỗ Thiên Anh Tuấn cho rằng, những nhà đầu tư này, “sau khi được chính quyền phân bổ đất đai, họ rào lại, bán vé thu tiền, chấm hết”. Do đó, cần có những doanh nghiệp tốt, có năng lực, đặc biệt là có tham vọng lớn, hiện thực hóa tài nguyên thành tài sản quốc gia, mang lại việc làm, phúc lợi cho người dân.
Cho rằng lo ngại này là có lý, nhưng từ góc độ doanh nghiệp trực tiếp phát triển các dự án đại đô thị ven biển, ông Nguyễn Thái Phiên, Giám đốc cao cấp tài chính, Tập đoàn Novaland trấn an rằng, sau những khó khăn, thăng trầm, mỗi doanh nghiệp đều hiểu được khả năng của mình để đi đến quyết định đầu tư. Theo ông Phiên, thị trường bất động sản biển ngày càng chứng kiến các chủ đầu tư chuyên nghiệp “chiếm sóng” và các chủ đầu tư nhỏ, đầu tư theo phong trào dần tự nguyện hoặc bắt buộc rời bỏ cuộc chơi.
“Đơn cử như tại Phú Quốc, thời gian qua, nhiều chủ đầu tư lớn làm dự án căn cơ, bài bản, tạo ra nguồn cung thực tế đáp ứng nhu cầu thị trường. Đối với Tập đoàn Novaland, định hướng là đầu tư vào các dự án đa dạng sản phẩm, dịch vụ, hướng tới những khách hàng có nhu cầu và thời gian dành cho kỳ nghỉ dài”, ông Phiên nói.
Tán thành quan điểm này, theo ông Phạm Lâm, đại dịch Covid-19 mở ra cuộc cạnh tranh về việc thiết lập “cách thức giao dịch mới” trên thị trường và cuộc cạnh tranh này dự đoán sẽ gay gắt, khốc liệt. Sự tham gia đa dạng từ các chủ đầu tư lớn cho tới các “start-up mộng mơ” sẽ làm cho bức tranh thị trường bất động sản biển cực kỳ sôi động trong năm 2020 - 2021.
Condotel được phép bán và cấp chứng nhận sở hữu
 |
Ông Vũ Văn Phấn, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà ở và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng |
Để phát triển một dự án bất động sản nghỉ dưỡng cần phải thông qua nhiều cơ quan khác nhau. Hiện nay, một số quy định luật vẫn chưa theo kịp sự chuyển động của thị trường bởi các quy định pháp lý không phải “ngồi bốc thuốc là ra”, mà cần có thời gian nghiên cứu thực tế và phải xem xét qua nhiều góc độ khác nhau.
Về nguyên tắc, doanh nghiệp được làm những gì pháp luật không cấm.
Chẳng hạn, sản phẩm căn hộ du lịch (condotel) hoàn toàn được phép bán theo các quy định ở điều 11, 14 và 19 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và người mua được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với căn hộ condotel đó.
Trong vòng 50 ngày, chủ đầu tư phải đi làm giấy và cơ quan quản lý nhà nước phải cấp giấy tờ sở hữu.
Sẽ cấp sổ dựa trên hợp đồng giao dịch
 |
| Bà Phạm Thị Thịnh, Phó cục trưởng Cục Đất đai - Bộ Tài nguyên và Môi trường |
Đối với dự án du lịch nghỉ dưỡng, trong Luật Đất đai có quy định, thời hạn sử dụng đất được tính theo thời hạn dự án, không quá 50 năm, với địa bàn ưu đãi đầu tư hay khó khăn có thể kéo dài nhưng không quá 70 năm và có thể được xem xét gia hạn nếu phù hợp với quy định.
Tại điều 174 Luật Đất đai quy định quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư, tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trả tiền một lần; điều 175 quy định quyền cho thuê đất trả tiền hàng năm. Theo đó, đối với đất thuê trả tiền thuê đất 1 lần, nhà đầu tư hoàn toàn có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Người mua tài sản được cấp giấy chứng nhận nếu hoạt động xây dựng, giao dịch phù hợp với Luật Kinh doanh bất động sản. Việc cấp giấy chứng nhận ở thị trường thứ cấp, tức nhà đầu tư thứ 2 trở đi, trên cơ sở các giao dịch bằng các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Giấy phép xây dựng, hiện trạng công trình phù hợp giấy phép xây dựng, hồ sơ hoàn công là cơ sở để xác lập quyền sở hữu tài sản đối với nhà đầu tư sơ cấp. Với nhà đầu tư thứ cấp thì cơ sở xác lập giấy chứng nhận là hợp đồng giao dịch theo Luật Kinh doanh bất động sản.
Bốn câu hỏi cho thị trường bất động sản biển
 |
| Ông Arnaud Ginolin, Tổng giám đốc Boston Consulting Group |
Để phát triển bất động sản biển thành công cần phải có những chiến lược mang tính khát vọng lớn, có tính kế thừa và được liên kết hài hòa giữa công và tư. Bài học thành công điển hình của Thành phố kinh tế King Abdullah tại Tiểu Vương quốc Ả Rập Xê Út là phải có tầm nhìn rõ ràng, xác định phân khúc và giai đoạn phát triển. Phát triển dự án bền vững với môi trường cũng là vấn đề cần lưu tâm, nhìn nhận từ góc nhìn chính trị và xã hội.
Để thị trường bất động sản biển Việt Nam phát triển mạnh, cần tìm lời giải cho 4 câu hỏi lớn. Thứ nhất, tầm nhìn nào sẽ thích hợp cho việc phát triển các đô thị ven biển? Thứ hai, quy hoạch tổng thể cấp quốc gia nào có thể tránh mâu thuẫn quyền lợi giữa Nhà nước và tư nhân và sử dụng tài nguyên biển ở mức tối ưu? Thứ ba, làm thế nào để phát triển hài hòa các mặt xã hội, môi trường và kinh tế? Thứ tư, làm sao để đảm bảo tính thống nhất, ổn định và minh bạch trong hành lang pháp lý?
