Công ty TNHH một thành viên Xuất nhập khẩu và Đầu tư xây dựng phát triển Hà Nội (HAIC) là doanh nghiệp nhà nước, được Nhà nước giao và cho thuê nhiều khu đất để phục vụ sản xuất - kinh doanh, trong đó có khu B5 thuộc thị trấn Cầu Diễn, Từ Liêm (Hà Nội), diện tích gần 29.000 m2.
Khu đất này nằm trong dự án xây dựng công trình tái định cư thuộc lô CT1 và CT5 cho Dự án phát triển giao thông đô thị Hà Nội, đồng thời nằm trong dự án xây dựng nhà tái định cư thuộc lô HH2 của Dự án Khu đô thị Thành phố Giao lưu.
Từ năm 2008, Công ty HAIC và CTCP Đầu tư xây dựng nhà đất (Housing Group) ký biên bản thỏa thuận hợp tác đầu tư xây dựng dự án khu chung cư và biệt thự nhà vườn tại khu dất nói trên. Dự án này thường được gọi tắt là Dự án B5 Cầu Diễn, có diện tích thực hiện hơn 22.000 m2, gồm 3 chung cư 21 tầng và 36 nhà vườn, tổng mức đầu tư 279 tỷ đồng.
Quá trình thực hiện dự án, năm 2013, liên danh 2 công ty đã có văn bản xin điều chỉnh cơ cấu diện tích căn hộ, chuyển đổi từ nhà ở tái định cư sang nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư, nhà ở thương mại và nâng chiều cao, số tầng.
Tuy nhiên, quy hoạch điều chỉnh chi tiết chưa phê duyệt, thì đã xảy ra nhiều lùm xùm trong việc huy động vốn trái phép để thực hiện dự án. Những vi phạm này dẫn đến lãnh đạo cả hai bên đều bị truy cứu trách nhiệm hình sự.
Với Công ty HAIC, trong 2 năm 2010 - 2012, ông Nguyễn Văn Tuẫn, nguyên Tổng giám đốc kiêm Chủ tịch HĐQT đã chỉ đạo cấp dưới huy động vốn và đã có gần 250 cá nhân tham gia, với số tiền khoảng 230 tỷ đồng.
Với Housing Group, từ năm 2009, bà Châu Thị Thu Nga, nguyên Tổng giám đốc, Chủ tịch HĐQT đã chỉ đạo huy động vốn của hơn 600 khách hàng và đối tác, thu số tiền hơn 348,5 tỷ đồng.
Tổng số căn hộ mà HAIC và Housing Group đã huy động vốn trái pháp luật tại Dự án B5 Cầu Diễn lên đến hơn 1.000 căn hộ, với tổng số tiền đã huy động là hơn 629 tỷ đồng.
Theo hồ sơ vụ án, có 3 loại hợp đồng khách hàng đã ký với Housing Group và HAIC, gồm hợp đồng đặt cọc, hợp đồng vay vốn, hợp đồng góp vốn. Cả 3 loại hợp đồng này đều có nội dung cơ bản tương tự, khách hàng có tiền, Housing Group và HAIC cần tiền, hai bên thỏa thuận rằng, khách hàng sẽ nộp một khoản tiền cho doanh nghiệp với các điều kiện về lãi suất, thời gian và quyền lợi phái sinh (được mua căn hộ thuộc Dự án). Tùy hợp đồng vay vốn, hay góp vốn, mà số tiền được ghi nhận là vốn góp hay vốn vay, hoặc đặt cọc.
Một hợp đồng vay vốn giữa khách hàng và Housing Group ghi nhận, khách hàng cho vay số tiền 371 triệu đồng, lãi suất là 0,6%/tháng và được quyền mua căn hộ tại Dự án B5 Cầu Diễn. Sau 12 tháng kể từ ngày vay vốn, khách hàng được quyền đòi lại gốc và lãi nếu không có nhu cầu mua căn hộ.
Tương tự, một hợp đồng góp vốn đối ứng giữa khách hàng và Công ty HAIC cũng ghi nhận, khách hàng góp số vốn 500 triệu đồng, lãi suất 14%/năm. Khách hàng có quyền được mua căn hộ khi dự án được triển khai. Nếu trong thời hạn 12 tháng, dự án không được triển khai, HAIC sẽ phải trả cả gốc và lãi.
Theo luật sư Hồ Anh Khoa (Đoàn luật sư Hà Nội), các hợp đồng này, bản chất vẫn là khách hàng nộp tiền mua căn hộ, nhưng do việc mua bán chưa đủ điều kiện theo quy định pháp luật, nên hai bên đã “chế” ra các loại hợp đồng để lách.
Vì thế, các điều khoản khá đặc biệt. Chẳng hạn, điều khoản đầu tiên của hợp đồng vay vốn giữa một khách hàng và Housing Group ghi nhận: Bên B (khách hàng) đồng ý cho bên A vay số tiền bằng 30% giá trị căn hộ mà khách hàng đăng ký góp vốn xây dựng dự án. Điều khoản này khá khó hiểu, vừa ghi nhận việc cho vay, nhưng cũng ghi nhận việc góp vốn của khách hàng. Trong khi đó, cho vay hay góp vốn có quyền và nghĩa vụ khác nhau. Nếu là cho vay, bên cho vay được quyền đòi nợ gốc và lãi. Thậm chí, khi doanh nghiệp gặp nguy cơ phá sản, chủ nợ là đối tượng được ưu tiên thanh toán trước. Nhưng góp vốn lại khác, đây là việc đầu tư, lời ăn, lỗ chịu.
“Khi hai bên hợp tác thực hiện dự án bất động sản, chỉ có một bên là chủ đầu tư mới có quyền thực hiện giao dịch. Bên còn lại không phải là chủ đầu tư và do đó không có quyền đứng ra giao dịch với khách hàng. Tuy nhiên, bên liên doanh có thể huy động vốn của các cá nhân khác, hợp đồng có thể nêu rõ, do việc liên doanh với chủ đầu tư, nên họ có quyền lợi phái sinh là một số lượng căn hộ nào đó và hết hạn hợp đồng, khách hàng có thể chuyển sang mua căn hộ”, luật sư Hồ Anh Khoa nói.
Nhìn chung, gần 1.000 người đã đổ tiền vào dự án này đều có khả năng không thể đòi được quyền lợi: tiền gốc, lãi hoặc căn hộ. Tuy nhiên, tùy vào việc ký hợp đồng với bên nào, quyền lợi sẽ khác.
Đơn cử, với trường hợp các khách hàng của Housing Group, bà Châu Thị Thu Nga (đã bị tạm giam để điều tra từ đầu năm 2015), nay bị đề nghị truy tố tội danh Lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Kết luận điều tra xác định, bà Nga và các đối tượng khác đã lừa dối, che giấu thông tin về việc Housing Group chưa phải là chủ đầu tư, chưa được điều chỉnh quy hoạch Dự án B5, tự lập mô hình, thiết kế vị trí các căn hộ để lấy lòng tin khách hàng… Mặc dù còn phải chờ vụ án được đưa ra xét xử và bản án có hiệu lực pháp luật mới làm rõ được ai - bà Nga hay Housing Group sẽ phải chịu trách nhiệm về phần vốn góp của khách hàng. Cá nhân bà Nga, với hành vi này, sẽ phải đối mặt với khung hình phạt 12 - 20 năm hoặc tù chung thân. Nếu khách hàng được xác định là bị hại của bà Nga, việc đòi tiền là rất khó khăn khi tài sản kê biên là xe Lexus và một số bất động sản, nhưng đã được cầm cố, thế chấp vay vốn ngân hàng. Hơn nữa, do đây là hành vi tội phạm, nên khách hàng chỉ đòi được khoản tiền gốc.
Trong vụ án ở HAIC, dù vụ án chưa có bản án có hiệu lực pháp luật, song các cơ quan tiến hành tố tụng xác định, hợp đồng giữa Công ty HAIC và các khách hàng là thỏa thuận dân sự và do hai bên tự giải quyết. Công ty HAIC cũng thừa nhận nghĩa vụ đối với gần 250 khách hàng đã góp vốn. Khách hàng có quyền đòi gốc, lãi, lãi chậm trả, bồi thường thiệt hại… Tuy nhiên, điều kiện tiên quyết là HAIC phải có tiền!
“Thực chất đây là những giao dịch có sự đánh tráo khái niệm, khách hàng cho vay có thể giữ quan điểm họ mua nhà, cần phải trả họ căn hộ hoặc trả lãi và gốc theo đúng cam kết trong hợp đồng. Nhưng phía doanh nghiệp có thể phủ nhận, cho rằng, đây là hợp đồng góp vốn vào dự án, với việc hợp tác đầu tư thì khách hàng phải chịu rủi ro dự án thua lỗ, mất vốn”, luật sư Hồ Anh Khoa nhận xét.
Tiền mua căn hộ: “Chủ dự án chi cả chục tỷ làm phim”
Kết luận điều tra vừa được ban hành cho thấy bà Châu Thị Thu Nga đã huy động vốn trái phép của hơn 600 cá nhân thu hơn 348 tỷ đồng. Số tiền thu được này đã được sử dụng vào nhiều việc khiến khách hàng “ngã ngửa”.
Chẳng hạn như, bà Nga dùng hơn 3,4 tỷ đồng mua căn hộ ở Chung cư 2A Khu đô thị mới Nghĩa Đô đứng tên chồng. Chi 6,2 tỷ đồng mua cổ phần tại CTCP Đầu tư bất động sản Á Châu và chi hơn 7,7 tỷ đồng để góp vốn vào công ty này.
Đáng chú ý, bà Nga đầu tư khá nhiều cho phim ảnh. Có một khoản chi 8,2 tỷ đồng đầu tư phim “Trái tim kiêu hãnh” hợp tác với Hãng phim truyện Việt Nam. Sau đó, Công ty bán bản quyền khai thác được 6,7 tỷ đồng.
Housing Group còn chi 430 triệu đồng hợp tác với Hãng phim Hội điện ảnh Việt Nam làm phim "Ảo vọng". Chi 260 triệu đồng hợp tác với Công ty TNHH hãng phim thời đại sản xuất clip hài “Khôn ngoan không lại với giời”.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
