Khu đất tại đường Âu Cơ, quận Tân Phú, TP.HCM của Công ty cổ phần Lưới thép Bình Tây
Rắc rối quyền thuê “đất vàng”
Nghị quyết số 09/NQ-VNS ngày 25/04/2016 của Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2016 Tổng công ty đã biểu quyết nhất trí với kế hoạch tái cơ cấu, thoái vốn doanh nghiệp năm 2016. Theo đó, VNSteel sẽ thực hiện thoái toàn bộ phần vốn góp 40,06%% tại Lưới thép Bình Tây trong giai đoạn 2016 - 2020.
VNSteel đã ký Hợp đồng với Công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam (đơn vị đủ điều kiện thẩm định giá theo danh sách của Bộ Tài chính) thực hiện xác định giá trị phần vốn của VNSteel tại Lưới thép Bình Tây.
Tổng công ty cũng đã triển khai ký Hợp đồng tư vấn với Công ty cổ phần Chứng khoán Bản Việt (VCSC) để xây dựng phương án thoái vốn và tổ chức thực hiện việc bán cổ phần của VNSteel tại Lưới thép Bình Tây.
Theo đơn thư phản ánh của Công đoàn Công ty cổ phần Lưới thép Bình Tây, doanh nghiệp này đang sở hữu giá trị quyền sử dụng đất hàng nghìn tỷ đồng và đề nghị tách riêng giá trị quyền sử dụng đất để đấu giá. Vậy đề xuất này có căn cứ hay không?
Lưới thép Bình Tây đang quản lý 3 khu đất tại TP.HCM gồm số 117 đường Âu Cơ, quận Tân Phú, diện tích hơn 13.000 m2; khu đất tại phường 10, quận 6, diện tích hơn 4.000 m2; khu đất hơn 1.100 m2 tại phường 7, quận 6.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất các khu đất này đều chỉ có thời hạn đến năm 2006. Tuy nhiên, từ đó đến nay, Lưới thép Bình Tây vẫn duy trì nộp tiền thuê đất hàng năm cho Nhà nước.
Công ty cổ phần Lưới thép Bình Tây được cổ phần hóa từ năm 2003, do nằm trong diện phải di dời nhà máy theo quyết định của UBND TP.HCM. Công ty đã thực hiện xong việc di dời tại số 117 Âu Cơ và tại 165/5 Nguyễn Văn Luông về Khu công nghiệp Nhơn Trạch, Đồng Nai.
Trên cơ sở quy hoạch của TP.HCM, quy hoạch tại 2 khu đất mà Lưới thép Bình Tây di dời nhà máy là đất đô thị, dịch vụ, thương mại. Công ty đã triển khai hợp tác với các đối tác để xin các cơ quan có thẩm quyền cho chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thực hiện dự án chung tư cao tầng.
Hiện Lưới thép Bình Tây có vốn điều lệ 19 tỷ đồng. Bởi vậy, nhiều ý kiến cho rằng, lấy kết quả định giá của Công ty IVC Việt Nam làm cơ sở để xác định giá khởi điểm là không hợp lý, có nguy cơ gây ra thất thoát vốn nhà nước qua thoái vốn hàng ngàn
tỷ đồng.
Câu hỏi đặt ra là, các quy định pháp luật hiện hành có buộc VNSteel và đơn vị thẩm định giá tính giá trị lợi thế đất đã hết hạn thuê (giá trị lợi thế vị trí địa lý) vào giá trị tài sản của Lưới thép Bình Tây?
Theo tìm hiểu của Báo Đầu tư Chứng khoán qua trao đổi với một số công ty định giá do Bộ Tài chính cấp phép, hiện không có quy định nào về vấn đề này. Bởi vậy, VNSteel và đơn vị thẩm định giá không có căn cứ để xác định giá trị lợi thế đất đã hết hạn thuê vào giá trị Công ty cổ phần Lưới thép Bình Tây.
Nhìn rộng hơn, các doanh nghiệp nhà nước hiện đang thực hiện cổ phần hóa có quyền khai thác các lô đất thuê trả tiền hàng năm hiện nay đều không phải đưa quyền khai thác các lô đất này vào định giá xác định giá trị
doanh nghiệp.
Do Nhà nước có thể thu hồi đất thuê bất cứ lúc nào, nên thậm chí các ngân hàng cũng không chấp nhận đưa đất đai trả tiền thuê đất hàng năm vào giá trị tài sản đảm bảo.
Như vậy, việc không đưa các lô đất trên vào định giá Công ty cổ phần Lưới thép Bình Tây để thoái vốn của VNSteel là không sai so với các quy định hiện hành.
Hãy để thị trường định giá
Vậy Nhà nước nên làm gì để thu được tối đa giá trị, thu được nhiều tiền về cho ngân sách? Có 2 phương án được giới chuyên gia đề xuất.
Phương án 1, do là đất thuê trả tiền hàng năm, nay đã hết hạn thuê, nên Nhà nước có thể thu hồi lại những khu đất này để đem đấu giá. Trong trường hợp như vậy, Nhà nước phải bồi hoàn lại các chi phí di dời nhà máy, đền bù tài sản trên đất mà Lưới thép Bình Tây đã bỏ ra trước đây, thậm chí cả tiền thuê đất mà công ty này đã trả trong những năm được giao “giữ hộ” đất…
Phương án 2, tiếp tục giao đất cho Lưới thép Bình Tây thuê và xin làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Trong trường hợp này, để tránh thất thoát tài sản nhà nước, cơ quan quản lý cần xem xét, tính toán để áp tiền sử dụng đất (theo mục đích làm chung cư, trung tâm thương mại, trả tiền một lần) theo giá thị trường. Nhiều trường hợp trước đây gây ra bức xúc trong dư luận do doanh nghiệp được áp tiền sử dụng đất thấp, dẫn đến hưởng chênh lệch địa tô lớn và kiếm lợi nhuận "khủng".
Với trường hợp tiếp tục để Lưới thép Bình Tây triển khai các dự án hợp tác đầu tư đang tiến hành, cần giám sát chặt chẽ việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi triển khai các dự án theo đúng quy định.
Theo các quy định hiện hành, Lưới thép Bình Tây chưa niêm yết hoặc đăng ký giao dịch trên sàn đại chúng, bởi vậy, VNSteel sẽ phải tiến hành đấu giá công khai 40,06% cổ phần thoái vốn. Chào bán rộng rãi, công bố công khai, minh bạch để các nhà đầu tư quan tâm đều có cơ hội tham gia mua cổ phần, chính là áp dụng yếu tố thị trường trong thoái vốn. Khi ấy, giá cổ phiếu của Lưới thép Bình Tây là bao nhiêu, sẽ không còn căn cứ vào giá cổ phần khởi điểm và định giá doanh nghiệp mà VNSteel cùng đơn vị định giá đưa ra (được các cấp phê chuẩn), mà sẽ do thị trường và các nhà đầu tư quyết định.
Thực tế, rất nhiều doanh nghiệp là các công ty cổ phần có quyền thuê nhiều lô đất lớn, trả tiền hàng năm đã được Nhà nước thoái vốn theo phương thức này và thu được giá trị lớn như Công ty cổ phần Du lịch Kim Liên (khai thác lô đất xây dựng Khách sạn Kim Liên), Công ty cổ phần Thikeco…
Cách thoái vốn thứ hai được các chuyên gia kinh tế như ông Phạm Sỹ Liêm, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng; ông Ngô Trí Long, nguyên Thành viên Ban Vật giá chính phủ; ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường ủng hộ.
Lý do là giúp đẩy nhanh tiến trình thoái vốn nhà nước tại các công ty mà Nhà nước không cần nắm giữ vốn, theo đúng chủ trương của Đảng và Chính phủ, tối đa hóa giá trị cổ phần bán được, đồng thời sớm đưa các lô đất vào khai thác để Nhà nước thu tiền sử dụng đất và các loại thuế, phí khác.
Vấn đề quan trọng là xem xét, áp dụng cơ chế thu tiền sử dụng đất phù hợp, thỏa đáng khi doanh nghiệp xin chuyển mục đích sử dụng đất, nhằm ngăn chặn chênh lệch địa tô rất lớn đã từng xảy ra ở nhiều doanh nghiệp, dự án, vốn đang là vấn đề thời sự nhức nhối và gây bức xúc dư luận hiện nay.
* Nghị định 59/2011/CP-NĐ và các nghị định sửa đổi bổ sung nghị định này quy định, trường hợp doanh nghiệp cổ phần hóa chọn hình thức thuê đất không phải tính bổ sung giá trị lợi thế vị trí địa lý khi xác định giá trị doanh nghiệp.
* Điều 14 về phương thức chuyển nhượng vốn nhà nước đầu tư tại doanh nghiệp Nghị định số 71/2013/NĐ-CP quy định, đối với việc chuyển nhượng vốn nhà nước tại công ty cổ phần:
- Các công ty cổ phần đã niêm yết tại Sở giao dịch chứng khoán thực hiện giao dịch khớp lệnh hoặc thỏa thuận thông qua hệ thống giao dịch của Sở giao dịch chứng khoán.
- Các công ty cổ phần chưa niêm yết tại Sở giao dịch chứng khoán nhưng đã đăng ký giao dịch trên hệ thống giao dịch chứng khoán thược hiện tương tự như việc bán cổ phần của các công ty đã niêm yết.
- Các công ty cổ phần không thuộc hai trường hợp trên thực hiện bán cổ phần theo hình thức đấu giá công khai. Trường hợp chỉ có một nhà đầu tư đăng ký mua cổ phần hoặc trường hợp được Thủ tướng Chính phủ cho phép bằng văn bản thì thực hiện bán cổ phần theo thỏa thuận trực tiếp với nhà đầu tư.
